São Carlos (SCAR)

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Recomendação:

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Balanços:

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Características:

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22003 de 2200723/Nov/2009 23:41 [Citar este comentário] 0

2 danielbeharComentários: 1522 - Desde: Jul 2007

Paulo_Prof e demais colegas,

Já comentamos esse ativo (SCAR3). Acho que os múltiplos, embora inflados por fatores não-recorrentes, devem chamar a atenção dos investidores (calculados pela minha planilha tabajara):

P/VP - 1,62

(PL)U9M - 6,04

(PL)U6M - 4,7

(PL)U3M - 3,61

(PSR)U9M - 1,49

(PSR)U6M - 1,08

(PSR)U3M - 1,76

(RPL%)U9M - 26,79

(RPL%)U6M - 34,44

(RPL%)U3M - 44,87

Confesso, no entanto, que tenho alguma dificuldade de prever como serão os resultados da empresa a partir do 4T09. Colho do site da companhia que o "negócio" da São Carlos é:

"(...) maximizar a receita de aluguel dos imóveis da empresa, o potencial de locação e o valor do portfólio. A nossa estratégia de negócios inclui: o investimento em novos imóveis comerciais; a reforma e manutenção dos imóveis que compõem a nossa carteira; a otimização da administração condominial; e a venda dos imóveis que já atingiram seu ponto máximo de maturação".

Aí eu lhe pergunto:

1) Será que essas alienações que ocorreram esse ano podem ser classificadas como não-recorrentes, já que faz parte do negócio vender imóveis em "seu ponto máximo de maturação"?

2) Ao adquirir novos imóveis, reformá-los, alugá-los e esperar pela dita "maturação", a tendência, salvo melhor juízo, é que os múltiplos, durante um certo tempo, não se mostrem tão atrativos. Faz sentido, nesse caso, analisar múltiplos baseados nos últimos 12 meses, ou seria mais lógico analisar um período maior, algo como 60 meses?

3) Nessa linha de raciocínio, nesse tipo de empresa, onde o investidor deve fixar seu olhar? Crescimento do patrimônio líquido?

Saudações,

Daniel

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22033 de 2206024/Nov/2009 10:52 2 paulo_profComentários: 950 - Desde: Jul 2009

Daniel

É quase como se tratasse de duas empresas. Uma que aluga propriedades e outra que compra, "viabiliza" e vende. Estimar os resultados do braço que aluga não é difícil. Por outro lado, entretanto, não tenho a mínima idéia de como fazer com o braço que compra e vende.

A menos que esteja enganado, durante todo 2008 o braço que vende ficou inativo. A última venda parece ter sido no 4T07. Como só voltou a vender no 2T09, passou realmente 5 trimestres "em branco".

Dei uma olhada rápida nos números do passado. Parece que esta política de comprar/arrumar/vender é nova. Pelos números não dá para inferir que houve vendas relevantes antes do 4T07. Para o futuro, à medida que a empresa faça uma história em vendas, talvez seja possível efetuar alguma previsão.

No que concerne os resultados do 4T09, acho que virão piores do que o 1T09 e/ou 4T08 por dois motivos: a) há menos m2 para alugar; e b) há despesas de reforma da propriedade recém comprada. Se vier um lucro de R$ 11 milhões acho que já estará de muito bom tamanho.

Nas minhas contas super aproximadas, o braço que aluga seria capaz de gerar um lucro anual recorrente de R$ 70 milhões. Isto corresponderia a um P/L de 13,7. Se for considerado que o P/VPA = 1,6 não é lá estas coisas, o ativo estaria com o preço bastante salgado. O braço vendedor de propriedades retira alguma renda do braço que aluga. Digamos, uns R$ 10 milhões anuais. Para que o preço atual do ativo possa ser considerado razoável, na minha opinião, o braço que compra/vende teria que ser capaz de gerar um lucro anual recorrente de aprox. R$ 50 milhões, ou seja,

lucro anual médio recorrente com aluguéis: R$ 60 milhões

lucro anual médio recorrente com compra/venda: R$ 50 milhões

24030 de 2403218/Dez/2009 22:46 [Citar este comentário] 0

3 DanielRodriguesComentários: 396 - Desde: Jul 2009

agressivo eu dei uma estudada em SCAR3, aparentemente os mútiplos são maravilhosos, mas foram muito beneficiados pelos resultados do 3T09 (o lucro cresceu devido a receita com venda de imóveis).Não podemos esperar esse resultado para os próximos trimestres.A empresa não apresenta lucros constantes e o patrimonio líquido vem diminuindo nos últimos anos.Por isso preferi não ter ela em carteira. 

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28165 de 2818012/Fev/2010 12:35 [Citar este comentário] 1

4 paulo_profComentários: 1565 - Desde: Jul 2009

citação: rpianaAlguém comenta sobre a SCAR3. Estou pensando em investir nela e para o meu conforto saiu a notícia abaixo. Os fundamentos são bons ?

São Carlos e Brazilian Capital dividem conta de R$ 270 milhões

SÃO PAULO - A São Carlos Empreendimentos e Participações e a Brazilian Capital Companhia de Gestão de Investimentos Imobiliários firmaram uma parceria para a aquisição e gestão da antiga sede do Banco Real, localizada na avenida Paulista. O edifício fora adquirido pela Brazilian Capital em 29 de janeiro que agora encontrou parceiro para dividir a conta de R$ 270 milhões.

Pelos termos firmados entre as duas empresas, a Brazilian Capital será contratada como consultora de investimentos de um fundo a ser definido, que deterá 60% da propriedade. Já a São Carlos, diretamente ou indiretamente, ficará com 40% do imóvel. Tais proporções também indicam o valor a ser pago por cada empresa.

O acordo prevê ainda que a São Carlos será contratada pelo condomínio como gestora patrimonial do imóvel, buscando locatários e administrando contratos e recebimentos.

(Eduardo Campos | Valor)http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/valor/2010/02/12/sao-carlos-e-brazi lian-capital-dividem-conta-de-r-270-milhoes.jhtm

rpiana

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52766 de 5279001/Nov/2010 14:03 [Citar este comentário]  0

2 renato1631Comentários: 616 - Desde: Abr 2009

Itaú Corretora

São Carlos anuncia aquisição

A São Carlos (SCAR3) anunciou a aquisição do complexo “Centro Administrativo Santo Amaro (CASA)”, localizado na Marginal Pinheiros, em São Paulo. O preço pago foi de R$ 165 milhões. Apesar de considerar a aquisição positiva, assim como a indicação de que a empresa está voltando a investir, o analista David Lawant lembra que a preferência fica com as ações de BR Properties (BRPR3), que inclusive fazem parte de nossa carteira recomendada.

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54918 de 54955Modificado em 10/Nov/2010 23:55 [Citar este comentário]  2

4 paulo_profComentários: 2993 - Desde: Jul 2009

Para o que possa servir, os múltiplos da SCAR3 baseados na anualização dos últimos 9 meses são:

Preço: R$ 19,85

Payout: 27,1%

P/L 9,45

P/VPA 1,71

PSR 4,64

DY 2,87%

EV/EBTIDA 11,56

MARGEM BRUTA 82,5%

MARGEM OPERACIONAL 43,6%

MARGEM LÍQUIDA 49,1%

LUCRO POR AÇÃO R$ 2,100

MARGEM EBITDA 52,0%

DÍVIDA BRUTA/PATRIMÔNIO LÍQUIDO 108,9%

ROE 18,08%

LIQUIDEZ CORRENTE 3,76

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Análise Coin Valores

A São Carlos Empreendimentos é uma das principais empresas de investimento e administração de imóveis comerciais do Brasil. Sua especialidade é comprar o controle de imóveis ineficientes e baratos; fazer intervenções pontuais e com investimento baixo, com o objetivo de maximizar a geração de receita de aluguel e valor de mercado; e depois vender com boa lucratividade. Atualmente o portfólio da companhia tem 38 imóveis comerciais, aproximadamente 413 mil m2 de área locável e valor de mercado estimado em R$ 2,26 bilhões. O foco da empresa é trabalhar principalmente com edifícios de escritório localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, e lojas de varejo.

RETROSPECTIVA 2010

2010 foi o melhor ano da companhia até hoje, tanto em termos de compras de imóveis quanto em termos de rentabilidade. Neste ano a companhia investiu R$ 446 milhões em aquisições – um volume recorde – e vendeu 9 lojas de varejo e um edifício de escritório, pelo total de R$ 68 milhões. A análise da receita de locação dos próximos 12 meses em relação ao valor de mercado do imóvel (cap rate), aponta que adquirimos imóveis em 2010 com cap rate médio de 3º ano de 14,5%, e vendemos imóveis com cap rate médio de 10,9% (o que equivale a dizer que compramos imóveis mais baratos do que efetivamente vendemos). Estas vendas de imóveis em conjunto geraram lucro contábil de R$ 44 milhões para a Companhia em 2010. Continuamos apresentando resultados com rentabilidade entre as mais altas do setor  imobiliário no Brasil – as margens NOI, EBITDA e FFO foram de 98%, 88% e 51% respectivamente, no 9M10. A companhia apresenta atualmente uma situação financeira bastante confortável, com saldo de caixa pro forma de R$ 315 milhões. Nos 12 meses anteriores a Setembro de 2010 o portfólio de imóveis da São Carlos valorizou 25% sobre a mesma base.

PERSPECTIVA 2011

A despeito da perspectiva de aumento na taxa básica de juros e do aumento na taxa de inflação no Brasil no início de 2011, acreditamos que o cenário para o nosso segmento do mercado imobiliário e para a São Carlos continuará favorável, principalmente devido à demanda por lajes corporativas em geral mais forte do que a oferta disponível. A taxa IGP-M de inflação reajusta praticamente todos os contratos de locação da São Carlos, mas reajusta apenas 10% dos financiamentos. Os vetores de crescimento da companhia são: (a) grande capacidade de investimento e execução; (b) aumento da receita de locação nos contratos que estão vencendo; e (c) expansão da área locável em determinados imóveis. Continuaremos a trabalhar com uma estrutura bastante enxuta e focada, buscando aumentar a margem EBITDA e a geração de caixa, gerando assim bons retornos.

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121374 de 121384Modificado em 20/Mar/2012 09:15 [Citar este comentário]  1

5 paulo_profComentários: 6041 - Desde: Jul 2009

SCAR3

PREÇO: R$ 32,00

PAYOUT (2011): 23,7%

multiplos relativos aos pultimos 12 meses

P/L 19,02

P/VPA 2,49

PSR 5,32

DY 1,25%

EV/EBITDA 13,85

MARGEM BRUTA 62,8%

MARGEM OPERACIONAL 34,8%

MARGEM LÍQUIDA 28,0%

LUCRO POR AÇÃO R$ 1,683

MARGEM EBITDA 51,3%

DÍVIDA BRUTA/PATRIMÔNIO LÍQUIDO 124,0%

ROE 13,10%

LIQUIDEZ CORRENTE 1,87

taxas anuais médias nominais de crescimento:

a) do lucro líquido

UA 4,81%

U2A -15,01%

U3A 41,84%

b) do patrimônio líquido médio

UA 10,23%

U2A 10,41%

U3A 10,38%

Taxa de crescimento anual média real do lucro líquido durante 3 anos para que o preço justo calculado pela fórmula do FCD com perpetuidade real nula e taxa de desconto real de 10% seja 50% superior ao preço atual: +45%

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129982 de 12999907/Mai/2012 22:21 1

 paulo_profComentários: 6370 - Desde: Jul 2009

SCAR3

PREÇO: R$ 31,70

PAYOUT (2011): 28,0%

Múltiplos relativos aos últimos 12 meses

P/L      17,34

P/VPA            2,40

PSR     5,10

DY      1,61%

EV/EBITDA  13,94

MARGEM BRUTA  64,0%

MARGEM OPERACIONAL          36,2%

MARGEM LÍQUIDA          29,4%

LUCRO POR AÇÃO           R$ 1,828

MARGEM EBITDA 52,8%

DÍVIDA BRUTA/PATRIMÔNIO LÍQUIDO       136,4%

ROE    13,87%

LIQUIDEZ CORRENTE     2,17

Taxas anuais médias nominais de crescimento

a) lucro líquido

UA      24,28%

U2A    -11,89%

U3A    32,85%

b) patrimônio líquido médio

UA      8,41%

U2A    11,65%

U3A    11,56%

Taxa anual média de crescimento real do lucro líquido necessária nos próximos 3 anos para que o preço justo calculado pela fórmula do FCD seja 1,3 vezes a cotação atual (perpetuidade real nula; taxa de desconto real de 8%): +23,5%

Taxas nominais de crescimento relativas ao 1T11

RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA +27,09%

RESULTADO BRUTO +30,1%

RESULTADO FINANCEIRO NEGATIVO +11,09%

RESULTADO OPERACIONAL +56,25%

RESULTADO LÍQUIDO +73,20%

EBITDA +29,81%

PATRIMÔNIO LÍQUIDO +12,2%