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domingo, 7 de abril de 2019

SHOPJSULCI (JRDM)


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Por nada... A 83 a cota o valor de mercado do fii é 184 milhões. A dívida, arredondada pra cima, uns 10 milhões. Dá 5,4%.

Tem um fato relevante explicando isso:

"Fato Relevante
Em 22/09/2017, foi divulgado em Fato Relevante o início da fase de “Cumprimento de Sentença” do processo nº 0160217-70.2007.8.26.0002 no qual o Condomínio do Shopping Jardim Sul figura como réu. O condomínio foi intimado a realizar o pagamento no valor de R$ 4.041.379,08 (quatro milhões e quarenta e um mil e trezentos e setenta e nove reais e oito centavos) referente a obrigação fixada em sentença. Nesse contexto, devido a participação do FUNDO DE INVESTIMENTO MOBILIÁRIO – FII SHOPPING JARDIM SUL de 40% no total do condomínio, o valor a ser pago pelo fundo é de R$ 1.616.551,63 (um milhão seiscentos e dezesseis mil e quinhentos e cinquenta e um reais e sessenta e três centavos). Com isso, as distribuições do fundo referentes as competências de agosto, setembro e outubro serão impactadas para viabilizar o pagamento do valor devido pelo Fundo."

Além disso tem uma outra dívida com a Brmalls a ser paga.

Mas hoje em dia mudei meu enfoque e acho que não se deve escolher fiis pelo dividendo, e sim pela qualidade, a não ser que seja algo muito fora da curva quanto aos rendimentos. Acho melhor abrir mão de uns 2% , 3% anuais e ficar com um bom ativo para sempre!

332867  - sargento cueca - 22/Jan/2017 10:48
O momento é de garimpo já que muito o mercado valorizou. Assim, ou pagamos caro nos populares, ou buscamos alternativas.

Elas sempre existem. Daí fica a impressão que a primeira seria a compra de vacância corporativa. Só que não!

Eu prefiro olhar para o FII Shopping Jardim Sul. Ninguém destaca que atualmente o FII retorna 10/11%aa, enquanto muitos negócios de shoppings, ou até mesmo o resultado operacional destes orbita os 8%aa, inclusive do Jardim.
Jrdm11 está com 11,x% nos últimos 12 meses para pagou RMG até set/16. Com o que pagou em janeiro, se projetarmos o mesmo valor para os próximos 12 meses seria o equivalente a 8,8x% aa. (O que pode não acontecer pois este rendimento pode estar impactado pelas vendas de fim de ano - não sei dizer pois não li o relatório)

Somente uma ponderação

Não leu mesmo. O que pagou em janeiro é referente ao resultado de novembro. Só que o negócio Shopping tem suas sazonalidade ( natal, férias, dia das mães, crianças), então a melhor forma de apurar o rendimento é pelo resultado médio do ano.

Pelo resultado médio do ano, apenas resultado real sem rmg, é 10% para cota em 75 ( tomei como base 72,50 mas já andou um pouco. Estou viajando e não percebi).

Os meus números são bastante distintos ...

A receita mensal operacional média dos últimos 12 meses (R$ 1.478.840) seria apenas 0,95% nominais superior à receita operacional mensal média dos 12 meses anteriores (R$ 1.464.967).

Por outro lado, a despesa operacional mensal média dos últimos 12 meses (R$ 156.805), teria sido 11,21% nominalmente maior do que a despesa operacional mensal média dos 12 meses anteriores (R$ 141.004). Ou seja, a despesa mensal média aumentou acima da inflação.

Desde agosto está sendo constituída uma reserva de contingência. A média mensal dos respectivos aportes é de aprox. R$ 24 mil, mas em tese poderá chegar a até 5% do rendimento a ser distribuído ao cotista. Este fundo de contingência estaria sendo constituído para fazer frente aos mais de R$ 7,7 milhões que o fundo estaria "devendo" à BR Malls referente a despesas extraordinárias pagas pela BR Malls no passado.

Finalmente, há o rendimento financeiro dos ativos líquidos do fundo. O valor mensal médio deste rendimento, nos últimos 4 meses, foi de aprox. R$ 13 mil.

As minhas premissas (algo conservadores, reconheço) para o rendimento médio a ser distribuído nos próximos 12 meses são:

a) receita operacional média em linha com a receita operacional média dos últimos 12 meses: R$ 1.480.000

b) despesa operacional média aprox. 6% superior à despesa operacional média dos últimos 12 meses: R$ 165 mil

c) valor médio mensal com benfeitorias: R$ 60 mil

d) rendimento financeiro não é distribuído ... é retido para "engordar" o fundo de contingência;

e) 5% do rendimento líquido é retido no fundo de contingência

Rendimento médio disponível para distribuição = 1.480.000 - 165.000 - 60.000 = 1.255.000

Rendimento médio por cota disponível para distribuição = 1.255.000/2.223.060 = R$ 0,565

Rendimento líquido médio efetivo (esperado) por cota nos próximos 12 meses = 0,95 * 0,565 = R$ 0,536/mês

Com base no preço atual de R$ 74,99 , isto representa, 0,715% a.m., ou 8,93% (capitalizados) a.a.

Paulo Prof, obrigado pelo comentário mas peço que revise seus dados de despesas já que em acompanhamento próprio os meus dados estão bastante distantes dos seus disponibilizados. Vejamos:

1. Despesas operacionais de 12 meses anteriores (jan a dez/15): R$ 92.000,00 de média

2. Despesas operacionais de 12 meses (dez/15 a nov/16): R$ R$ 99.000,00 de média

Se adicionarmos a este resultado o que consta nas contas de benfeitorias e contingência, acumulados até novembro 16 (5% do resultado líquido), a média seria de R$ 122.000,00.

Ressalto ainda a dívida com a BR Malls já vem sendo contabilizada nas DF´s há algum tempo, sendo que até setembro de 2015 as mesmas eram tratadas na linha de ajuste de resultados, ou seja, não tinham efeito caixa, em função do período de rmg. Agora as mesmas tem efeito caixa e o que consta como reserva de contingência e benfeitorias, fruto da sua projeção extra de despesas (R$ 60.000,00) é mera repetição do que já contabilmente vem sendo tratado, não fazendo portanto sentido incluí-la novamente na memória de cálculo. Peço a sua revisão.

Ao que parece, usamos fontes de dados distintas ...

O último relatório (DEZ 2016) informa (relativo a NOV2016):

Receita Operacional: 1.488.405

Receita Financeira: 13.550

Despesas: (159.462)

Benfeitorias: (40.510)

Reserva de Contingência: (24.440)

Se vc diz que as despesas em benfeitorias e na reserva de contingência estão incluídas no item despesas, de fato estou contando duas vezes. Por outro lado, entretanto, se este é realmente o caso, não se pode dizer que quem elaborou o relatório é profissional ... especialmente considerando que as Receitas estão bem discriminadas, com a indicação do total (1.501.955) e das parcelas acima (Operacional e Financeira) que o compõem.

Mas, tudo bem ... O impacto das Despesas com Benfeitorias e Reserva de Contingência na média é relativamente pequeno, pois só foram contabilizados nos últimos 3/4 meses.

O tabelão dos cálculos está abaixo. Vc pode identificar os valores equivocados?
JRDM58852d4fe4894.png

Prof Paulo, de fato estamos utilizando dados diferentes. Enquanto você utiliza a mini DRE do relatório mensal, eu utilizei as informações de demonstração de resultados que constam na aba "informações financeiras" no sítio do BTG.

Peço a sua licença para responder os dados apontados na sua planilha amanhã, pois tenho compromisso, estou viajando, aqui já é tarde e estarei impossibilitado.

Mas resolvi parcialmente responder para registro da origem das diferenças. Obrigado

Prezado Prof Paulo, vou ilustrar o meu ponto de vista e memória de cálculo referenciando ao link abaixo:

Este link abre a informação financeira (DRE analítica) do mês de agosto de 2016. Com base na mini DRE (consolidada) extraída por você do relatório mensal, o resultado líquido (renda real a 100%) de ago 2016 é de R$ 1.113.140, correspondente a 0,501 por cota. Considerando a DRE analítica, para efeito de apuração da renda real a 100%, adotei o seguinte cálculo (pontuando que aqui foram consideradas as linhas de ajustes, excluindo-se APENAS as receitas de garantia de rentabilidade para efeito de apuração):

Lucro (prejuízo) ajustado do período: R$ 1.690.748,18

Receita de garantia de rentabilidade (em propriedades para investimento): R$ 207.582,21

Receita de garantia de rentabilidade(em ajustes): R$ 0,00 no mês em questão


Assim temos: 1.690.748,18 - 207.582,21 - 0,00= 1.483.165,97, o equivalente a 0,667 por cota.

Gostaria das suas considerações, já que nas demais linhas também, no meu entendimento, o resultado líquido da sua apuração na tabela acima não condiz com o meu raciocínio adotado. aqui creio que resida a diferença na renda real média, sobre a qual neste momento debatemos.

Inicialmente, devemos reconhecer que a DRE analítica e o "resumo" que a administradora fornece na tabela que consta dos relatórios mensais distintos.

Por outro lado, entretanto, acho que também há um "problema" de "conceito".

Pessoalmente, acho que os "ajustes" indicados na DRE (exceto aqueles referentes a provisão de contingência e despesas com melhorias) não devem ser considerados na análise. Ou seja, considere somente o lucro líquido e, deduza deste, eventual receita de garantia de estabilidade. No caso, subtraindo os 207.582 da garantia, dos 1.399.693 do lucro líquido, obtém-se 1.138.332, bastante próximo dos 1.113.140 da tabela.

Prof Paulo, realmente um problema de conceito, não há como discordar. Mas veja que a metodologia de apuração do resultado real adotada pelo próprio BTG vai na mesma direção. Extraído do relatório mensal de outubro de 2016:
1a.png
Não custa observar que a competência da DRE é agosto, com efeito caixa (rendimentos pagos) em outubro. Veja a referência de renda real de outubro acima. Como desconsiderar o efeito inadimplência, o qual tem efeito caixa, sobre os resultados?

Nós estamos em janeiro/17 e já saiu a renda real de nov/16 R$ 0,53 e dez/16 R$ 0,51 mais em linha com a atual situação do fundo.

Os relatórios estão disponíveis no site da bovespa.

Não acredito que um Shopping (seja ele qual for) vá crescer 30% (para atingir 0,67) em 1 ano, logo a renda vai ficar por volta disso.

Três coisas precisam ser levadas em conta e passam longe das DRE:

> concorrente mais moderno na área próxima;

> as obras de modernização do shopping vão ter que continuar;

> as obras já efetuadas e que são de responsabilidade do Fundo terão que ser pagas e atualmente representam 6 meses da renda líquida atual e não tem um "puto" de reserva de contingência para pagá-la.

Diria que será possível num futuro próximo comprar cotas desse fundo a preços mais baixos que o atual.

Só uma opinião.

O meu modo de ver estes ajustes é que no longo prazo, devem zerar. Se um locatário der um cano definitivamente, o cano terá que ser baixado à prejuízo.

As provisões para créditos de liquidação duvidosa (que podem ser negativas ou positivas) entram como despesa/receita na determinação do lucro líquido, e depois entram como receita/despesa no ajuste da conta patrimonial. O estoque de mensalidades inadimplentes é contabilizado na conta patrimonial e, mês-a-mês, é registrado o movimento (aumento/diminuição deste estoque considerando os pagamentos de atrasados.

Noutras palavras, acredito que no longo prazo a média dos lucros líquidos deve ser aprox igual à média dos lucros ajustados.

Barbado, sugiro uma leitura mais cuidadosa para não cometer injustiças e erros de análise. A renda real comentada de 0,67 foi referente ao mês de agosto de 2016. Todos sabemos que a renda de shoppings oscila e a justificativa é o momento do comércio ( férias, natal, dias das crianças, da mães).

Sobre a renda real de novembro, paga em janeiro, novamente voce incorreu em erro, como também ao firmar posição de que a renda real de dez é 0,51. Já está disponível a informação financeira do mês de dezembro (não o relatório mensal de dezembro que trata dos resultados de novembro e sim a DRE analítica). E esta DRE analítica indica renda real de quase 1 real, efeito das vendas de natal de dezembro.

Portanto, sua análise é bem vinda, desde que devidamente embasada na verdade dos números. O resultado anual do Jardim Sul me parece bastante bom (média de 0,58 mensal), o que me leva a crer que a cota não está no lugar certo neste momento. 

Prof Paulo, estou de acordo que no longo prazo as médias se aproximam. Tá perfeita a colocação. Entretanto, contudo, todavia, se desconsideramos apenas os ajustes incorremos em grave erro. Veja o seguinte: na sua planilha de acompanhamento, vamos pegar o exemplo do mês de julho de 2016. Lá o senhor anota despesas operacionais de R$ 203.916. Olhando a DRE analítica entendo a origem do apurado. Só que uma das rúbricas de despesas (despesas de correção monetária, juros e multas) não tem, na minha visão, efeito caixa. A prova fundamental desta afirmação é a linha de ajustes de distribuição nomeada como despesas não pagas. Então, novamente, não há como simplesmente descartar os ajustes para efeito de análise. Poderá verificar que em todos os meses existem ajustes na rúbrica despesas!!

Continuando, se a análise é de longo prazo como ensina, qualquer projeção deveria abrir com mais propriedade as despesas, tais quais do empreendimento e descontos concedidos, que também a longo prazo tenderiam a ser menores, com base no fato de que tais contas estão sendo majoradas por conta da própria estratégia da BR Malls no tocante a desconto aos clientes, como também obras de responsabilidade direta do shopping, que é o caso no meu entendimento. Sobre receitas, com base em projeções futuras, como também não considerar melhora da situação econômica com crescimento das vendas que afetam positivamente o resultado. Sei que comentou estar sendo conservador, mas o viés da análise e os parâmetros creio carecem de mais detalhamento.
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Um que entrou na minha alça de mira é o JRDM11B.

Sempre tive preconceito contra esse fii (e contra o shopping) porque achava que a renda garantida da Br Malls era apenas pra fisgar alguns trouxas no lançamento.

E o metro quadrado por volta de 14.5k tb parecia salgado.

E pra piorar esse fii tem por volta de R$ 3.75 de dívida por cota junto à Br Malls.

Mas descendo em detalhes vi que o valor de vendas por metro quadrado desse shopping só perde para o Pátio Higienópolis, dos negociados em bolsa.

Está por volta de 17k anuais. As vendas 2016 estão uns 2% maiores que 2015 (nominalmente) e a vacância anda por volta de 2%. Pra mim parece bom na situação atual.

Pesquisei na net e vi que é considerado um shopping voltado pro público AA.

Enfim, parece ser um ativo muito bom, lembrando que os shoppings de alta renda estão performando muito melhor nessa crise.

Me parece que quem comprou a 55 reais a cota fez um excelente negócio.

Se alguém conhecer a área e o shopping e quiser comentar agradeço!
O Fundo tem que reembolsar a BR Malls, se não me engano por obras durante a RMG pagas pela garantidora. Não lembro o valor e o prazo, mas isso me deixa fora do fundo por enquanto

Sim, minkowsky, essa dívida equivale a R$ 3,75 por cota, ou seja, uns 5% da cotação.

Nada demais, talvez eles cortem a distribuição (que considero o correto) ou lancem novas cotas (pode acontecer por causa da gestora safada que é a BTG), mas não é significativo.

Meu foco nessa análise é a qualidade do ativo. Se a memória não me falha o Pátio Higienópolis faturou uns 30 mil reais anuais por metro quadrado, e o Iguatemi topou pagar na época uns 50k por metro quadrado, que é a preço dado pela cotação do SHPH11 hoje. Com essa história quero dizer que os shoppings bons mesmo merecem um prêmio. 

332089  - Minkowski  -  08 Jan 2017, 07:47
Que comida de barriga minha, achava que era bem mais.

Já chegou a ver o seguinte link?

https://kekanto.com.br/biz/shopping-jardim-sul

01/04/16: Ótimo para passear

O shopping tem um ambiente muito agradável, sempre está limpo e iluminado.
É ótimo para quem tem filhos e animais, pois este shopping é permitida a entrada de animais e eles sempre fazem alguma atração para as crianças.
Alem disso tem ótimas opções de lojas e uma praça de alimentação com uma boa variedade. Para quem gosta de cinema, o xi



05/02/16: Decadente

Ao entrar neste shopping é perceptível uma sensação de abandono e falta de cuidado. Creio que em breve estará fechado devido aos concorrentes próximos. O shopping é muito pequeno para os padrões atuais e tem uma das menores áreas de alimentação que já vi em um shopping. O cinema é caro e, além dele, não há outra opção de entretenimento. Uma coisa bem ruim aqui é o acesso, muito difícil e feito por ruas estreitas.

E diversas outras avaliações...



Na mesma linha:

https://pt.foursquare.com/v/shopping-jardim-sul/4b...

https://www.tripadvisor.com.br/Attraction_Review-g...

332090  - Minkowski  -  08 Jan 2017, 07:53
A linha geral é que é pequeno e tranquilo, com lojas caras. Se está vendendo bem deve vir do ticket.

Muitos comentários falando de uma excelente área de serviços, que parece acabar puxando muita gente da região.

Me parece que deve continuar assim, atraindo quem mora perto. Por outro lado não aparenta ter como crescer muito tendo em vista a concorrência.

Abraços e desculpas por não ter lido direito a postagem inicial que já fazia menção à dívida.
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Alguns calculos sobre JRDM11B e outros fundos "afetados"


Custo total das obras R$45.300.000,00
40% do fundo da um total de R$18.120.000,00
Qtde de cotas do fundo= 2.223.060
Total de obras por cota=R$8,15/cota
Pegando o custo das obras por cota e dividindo por 12 meses temos 0,67.

Atualmente, na média dos ultimos 6 meses, a renda real do fundo é de R$0,67(contando com o rendimento de dezembro, que é um mês fora da curva). 

Da pra dizer que o JRDM ficará um ano sem distribuir renda ou com um rendimento muito baixo.

Ok, obras são necessárias. Mas no caso de JRDM, fica parecendo que o fundo ja nasceu para pagar essas obras...
Sou cotista do fundo, mas sinceramente não gostei dessa "manobra". 
Não irei vender minhas cotas ja que meu objetivo é perpetuidade e LP.

Talvez seja até uma boa oportunidade para aumentar participação, ja que o preço da cota deve sentir esse periodo sem renda ou com renda muito baixa.


Continuando...

BCFF tbm tem cotas de JRDM
atualmente, pelas minhas contas, BCFF possui +ou- 230.000 de JRDM o que representa R$0,05 por cota do fundo a menos no rendimento.

HGBS tbm tem cotas de JRDM
Pelas minhas contas HGBS tbm possui +ou- 230.000 cotas de JRDM ou R$0,32/cota a menos.

Esses dois fundos tbm deverão ter suas rendas parcialmente afetadas pelas obras de JRDM nos proximos meses.
Parei de ler no "custo total da obra".... Seus cálculos estão todos errados porque VC partiu de uma premissa errada.

Trade, RELEIA VÁRIAS VEZES:

" divulga aos seus cotistas e ao mercado o orcamento elaborado pela administradora do Shopping para 2016, relativo a 100% do Shopping, que preve um resultado total, incluindo o estacionamento, de R$ 45.365.000,00."

Resultado total igual DINHEIRO NO BOLSO e não DESPESAS... que foram orçadas em pouco mais de R$ 6 milhões. 

317215  - Ronimendes  - 12 Fev 2016, 02:18
Tradewins, reli o que comentei a respeito de seus cálculos e vi que fui grosseiro. Antecipadamente, te peco desculpas. Escrevi via tablet, e fui, querendo ser objetivo, fui mordaz. Desculpe-me, por favor.

317216  - Ronimendes   - 12 Fev 2016, 02:26
Supondo que o fundo tenha recebimentos de 8,15 reais/cota (18 milhões de receita projetada) e tenha q efetuar gastos de aproximadamente 6,5 milhões com reformas (o q daria algo m torno de 3 reais/cota) sobrariam aproximadamente 5 reais/cota. Se o mercado amanhã penalizar o ativo jogando a cota para 50 reais, ainda sim teríamos um DY de aproximadamente 10% a.a. Ta ruim. Mas está bom, pois com a reforma, será mantida a competitividade e atratividade do shopping. Abraços.
                                                                                           ▲                                                                      ▲
296967  - small caps  -  12 Mai 2015, 00:33
JRDM,

Enfim balancete de março no site do BTG, mostrando retorno da evolução das receitas do empreendimento.

Março 2014 x Março 2015

1.152 mil x 1.296 mil.

Claro que também interfere uma provisão realizada ano passado de uns R$ 50 mil e o efeito calendário do carnaval...

MAS, não deixa de ser um alento diante das cotações promocionais e do risco do empreendimento comercial a ser inaugurado do lado.

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