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terça-feira, 19 de abril de 2016

RB GSB ICI (RBGS)


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Carteiras
Jonas_Schwingel  (abr/16) - jonathanmelo (jul/15) - nelsonnpires (mar/16) - small caps (mar/16)
Balanços
Características

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Montei posição nesta tranqueira com o lucro da realização em BBAS.
Tem subido bem. FII de risco... tem renda gordíssima até outubro.
Depois as vacas ficam magras. Então o mercado como sempre exagera
e soca o preço lá em baixo. PVP de 0,36. Empreendimento sofrendo
na fase de maturação, mas muito barato. Era 2,0% da carteira e
agora está em 2,3%. Vou deixar como está.
carajo.png 

Muito interessante...

As vendas seguem evoluindo... Só não foi muito bom o último resultado dos aluguéis do empreendimento.

A grande tacada poderá ser o terminal do BRT a ser instalado muito próximo... Há projeção de bom aumento no movimento para, enfim, começar a reduzir a vacância.

O shopping até está um pouco melhor do que os vários que abriram a partir de 2012 e que estão amargando vacâncias e resultados ainda piores.

O Atrium shopping de Santo André chegou a apresentar resultado final negativo para o fundo administrado pela CSHG...

Há enormes e pesadas despesas de vacância e inadimplência afetando o RBGS ... 

Grato pelo comentário, Small. RBSG é um case bem interessante.

Risco alto, possibilidade de retorno alto. Costumo resolver esse problemas deixando a alocação baixa.

Vou deixar esquecido no balaio. O racional é ter pago 33,00 num ativo que tem VP de quase 100,00. É um m² bem barato pra colocar na carteira.

Até outubro deve pagar mais uns 6,50 de renda por causa daquele do prêmio de locação. Tirando isso do meu preço médio ficarei com o preço de 26,50. Acho que com esse preço médio minha margem de segurança fica boa para aguentar a provável renda magra que começa depois de outubro e aguentar o período de maturação. Se o movimento continuar em alta e a construção do terminal impactar positivamente no empreendimento, creio que os problemas de vacância e inadimplência se amenizarão num futuro próximo. 

Podemos estar diante de um caso de exagero do mercado, causando fazendo o ativo entrar numa faixa de preços errados. Fiz compra única.

Seja o que deus quiser. rs 
                                                                                                                                                                 

Tnl
Respondendo sua pergunta, sobre qual fii's estava comprando.

Como tem liquidez pequena fui comprando aos poucos..... agora chegou no meu limite, ultima compra hoje.

RBGS11

1- Preço da cota longe do custo de reposição
2- Opinião que pior não fica e mesmo assim pagando um yield até que atrativo na atual cotação.
3- Chuto que existam muitas carências ainda em curso.
4- Previsão de aumento no fluxo de consumidores motivado pela melhoria no transporte publico que esta em execução.
5- Possibilidade de diminuição da vacância motivado pelo item 4.
6- Alguns meses ainda em RMG que podemos abater o excesso de distribuição ao valor atual da cota.

Enfim, procuro fundo que em geral era "bom" depois virou "geni".... algumas vezes acerto, outras não...rs.



Muito interessante Nelson... :)

Também já comprei um pouco. Recentemente esteve a R$ 28,00 ... pena que subiu uma parte já... O desempenho de vendas e movimento ano x ano está evoluindo bem. Pena que isto não tem se refletido ainda em aumento de receita de aluguéis e diminuição de vacância. Sobre o BRT que será erguido na frente, um comentário no google vai na linha do que penso:

"J. alsorj
na última semana-
O Parque Shopping Sulacap é bem localizado, tem posto gasolina em frente, supermercado ao lado, e está sendo erguido, quase em frente, um terminal de ônibus integrado ao BRT Transolímpico.
Apesar de ainda estar com muitas lojas fechadas, o shopping é uma boa opção para quem mora perto. Possui uma boa praça de alimentação e lojas âncoras tradicionais. 
Percebe-se que a Administração do Shopping até que tenta aumentar a frequência de público com a realização de eventos, mas nem isso tem motivado a abertura de novas lojas. Certamente a crise econômica deve estar afetando os planos de desenvolvimento do shopping. Afinal, se os shoppings tradicionais já estão com lojas fechadas por causa da crise, um shopping razoavelmente recente e que fica muito vazio durante a semana tende a sofrer ainda mais. Nos fins de semana o movimento é bem intenso.
Talvez depois da inauguração do terminal de ônibus em frente ao shopping a situação possa melhorar. Tomara!" 
                                                                                                                                                                 
  
317202  - small caps  -  11 Fev 2016, 23:14
Resultado real de RBGS11 segue muito, muito abaixo da renda distribuída...

De qualquer sorte, em 2015 as vendas no shopping cresceram em todos os meses, especialmente após a inauguração do cinema, academia e Kart... Bateu R$ 29,5 milhões em dezembro... e média de uns R$ 15 milhões nos outros meses no segundo semestre...

Certamente sofrendo muito ainda com inadimplência e custo de vacância...

Vale a pena seguir monitorando quando o crescimento das vendas vai resultar em queda da vacância e aumento das receitas de aluguel:
http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=RBGS&strData=2016-02-11T10:35:48.050
Em novembro, com resultados não inflados pelas vendas de final de ano, a renda real foi de 0,24/cota. Até outubro de 2016, os cotistas receberão 0,90/cota, mensalmente. Até outubro então, a distribuição será de 0,90*9=8,1 reais. Pagando hj 30 reais/cota, até outubro o investimento estaria amortizado pelas distribuições gordas. 30-8,1=21,9 reais. Se o fundo mantiver uma distribuição média de 0,24/cota, ficaria um belo DY. Acho q vale arriscar uns caraminguas. Obs1: não tenho cotas desse fundo Obs2: o fundo ainda tem 16% de vacancia. Obs3: nada garante q as vendas se manterão. Provavelmente com a crise as vendas devem cair Obs4: não tenho nem ideia de como eh esse shopping. Só conheço o pqdp. Alguém saberia dizer se eh um shopping legal? Abraços. 
                                                                                           ▲                                                                      ▲
315572  - small caps   -  19 Jan 2016, 13:01
Tem mais 10 meses de renda mensal garantida entre R$ 0,85 e R$ 1,00, conforme o CDI do mês (85%).

A renda real está bem baixa... média de uns R$ 0,20... mas as vendas do shopping estão evoluindo, já tendo uma sequencia acima de R$ 15 milhões. O problema é que a vacância está caindo muito lentamente.

No preço atual, descontando o excesso de renda mensal... o preço já seria uns R$ 30,00 por cota... ficando o m2 do shopping privativo abaixo de R$ 3.000,00, menos que o custo de reposição.

Praticamente do lado será inaugurado um ponto da Transolimpica ainda neste semestre, o que poderá colaborar com o movimento.

É uma "aposta". Mas com preços bastante interessantes depois de tantas quedas. Capitania Reit é comprador deste fundo.

Tiveram sucesso ao comprar MSHP11, alvo de tantas críticas, por R$ 420,00 e aceitar a venda do shopping por R$ 800 por cota.

Capitania Reit também está "pesado" nos shopping FLRP e FIGS. E gosta também de fundos de fundos como BCFF e MXRF.

297015  - fabioP10  -  12 Mai 2015, 13:44
Em RBGS o relatório informa que 84% das lojas estão locadas. Sabe dizer se tudo já esta performando, ou tem uma parte em carência? Se tudo estiver performando, mesmo locando 100% e com um melhor fluxo, ainda teria de melhorar muito para ficar mais ou menos...

Consegue um previsão de receita com tudo locado e funcionando?

297008  - small caps  -  12 Mai 2015, 13:18
RBGS.

Resultado de abril assustador... receita do imóvel de R$ 0,16 apenas...

Claro que acabou de inaugurar o cinema, que sequer entrou nestes cálculos e a vacância ainda é muito alta...

Mas a evolução é muito mais lenta do que o desejado:
http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=RBGS&strData=2015-05-12T09:54:20.920





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