Veja os melhores Comentários do Forum do Small Caps
Escolha abaixo as ações que deseja consultar

FII

Fundos de Investimento Imobiliário

A
B
BM THERACI (THRA)
BTG CRI CI (BTCR)


C
CEO CCP CI (CEOC)


D


E

G


H
H UNIMEDCI (HUSC)
HEDMOCA CI (HMOC)
HTOPFOF CI (TFOF)
HTOPFOF2CI (FOFT)


I

J



K
KINEA HYCI (KNHY)
KINEAFOFCI (KFOF)
M
MAC     CI (DMAC)
MEMORIALCI (FMOF)


N




O




P
PATRIA  CI (PATC)
PEDRA D CI (PDDA)
R
RIOBRCIBCI (RBCB)



S
SCP     CI (SCPF)
SIA CORPCI (SAIC)


T
TORRE NOCI (TRNT)


U


V
V MASTERCI (VOTS)
VBI LOG CI (LVBI)
VIDANOVACI (FIVN)
VINCILOGCI (VILG)
VOT SHOPCI (VSHO)


W


X




360973 - escalador_   -  06 Mai 2019, 15:11
OS FIIS E A TRIBUTAÇÃO
http://www.desmistificandofii.com/2019/05/04/os-fiis-e-a-tributacao/

Projeto de lei propõe acabar com isenção de IR em fundo imobiliário, LCI e venda de ações até R$ 20 mil
https://valorinveste.globo.com/objetivo/hora-de-investir/noticia/2019/05/05/projeto-de-lei-propoe-acabar-com-isencao-de-ir-em-fundo-imobiliario-lci-e-venda-de-acoes-ate-r-20-mil.ghtml

356817 - paulo_prof  -  13 Dez 2018, 20:48
Citação: barrueco - Post #356795 - 13/Dez/2018 12:08
Bom dia, Professor Paulo e demais colegas
Sei que no momento esse não é o interesse da maioria aqui, mas gostaria muito de saber suas perspectivas para os FII's no próximo ano. Eles já foram grande parte da minha carteira, mas fui me desfazendo para aproveitar as oportunidades nas ações, o que deu bem certo, mas agora estou pensando em ir voltando aos poucos, tanto para "garantir" uma parte dos ganhos, visto que não tenho segurança na aprovação das reformas etc, como para recompor aquele pinga pinga mensal do qual sinto falta, já pensando também na aposentadoria no longo (>20 anos) prazo.
Sei não ... se as reformas não forem aprovadas, a economia deverá andar de lado e, se isto ocorrer, será difícil encontrar FIIs cuja remuneração compense os riscos. Sou da opinião de que os juros encontraram o patamar mínimo. Se os juros de mercado aumentarem e os rendimentos dos FIIs estacionarem, o preço terá que diminuir. Por outro lado, há o risco do Bolsonaro mexer na taxação de FIIs.

Talvez uma aposta que pode fazer sentido é comprar vacância de um FII bem administrado, (um FFCI da vida). Se as coisas não piorarem, ao preço atual vc garante uns 6% a.a. Mas se as coisas melhorarem, além de reduzir a vacância, o fundo dará destinação ao enorme caixa que tem disponível.

FIIs de shoppings como ABCP, FLRP, FVPQ, PQDP e SHPH, estão caros, pagando entre 5% e 6% a.a. Mas se a economia engrenar, os proventos deverão aumentar.

No que se refere as minhas carteiras, nos últimos 12 meses só tenho comprado e subscrito SDIL.

355124  - paulo_prof  -  27 Out 2018, 12:12
Prof. Paulo, o Sr. poderia dizer quais fundos mútuos está aplicando e quais reits? Estou estudando alguns. Muito obrigado.
AB FCP I EUROZONE EQUITY PORTFOLIO FD CL A (USDH) (OFFSHORE)

BGF LATIN AMERICA PORTFOLIO FUND (USD) CLASS A2 (OFFSHORE)

H2O MULTI AGGREGATE FUND CLASS R (USD) (OFFSHORE) ISIN IE00BD8RFH57

MERIAN GLOBAL EQUITY ABSOLUTE RETURN FUND CLASS A (USD)(ACC)

MERIAN NORTH AMERICAN EQUITY FUND CLASS A (USD) (ACC)

MORGAN STANLEY INVF GLOBAL OPPORTUNITY FUND CLASS A (OFFSHORE)

MS INVESTMENT FUNDS GLOBAL BRANDS FUND CLASS A (OFFSHORE)

NEUBERGER BERMAN U.S. MULTICAP OPPORTUNITIES FUND CLASS A (ACC) (USD) (OFFSHORE)

NEUBERGER BERMAN UNCORRELATED STRATEGIES FUND CLASS A (USD)(ACC)

PIMCO GIS INCOME FUND CLASS E (ACC) (USD) (OFFSHORE)

SCHRODER ISF ASIAN OPPORTUNITIES FUND CLASS A1 (ACC) (OFFSHORE)


MPW, NLY, O e WMC

351941 - ispholambra  -  13 Jul 2018, 03:36
Otima analise... eu continuo com FIIS de tijolos e com contratos atipicos longos...Foram os imoveis que sobreviveram a todas as catastrofes economicas que essa classe politica chupim impos ao Brasil
Mas no momento nao temos nenhum cenario politico formado para realizarmos uma reflexao mais assertiva...so digo que o mercado de uma forma geral esta bem longe ainda de precificar a destruicao de valor que um proximo governo da esquerda bolivariana pode causar ao Brasil...
Quem tem caixa mais expressivo deveria de proteger com dolar e/ou ativos a ele atrelados...
Eu so tenho investimentos no Brasil... portanto se a nossa Banania quebrar... posso perder todo o meu capital... ou boa parte dele pelo menos...
Isso que eu chamo de "custo de ser brasileiro"...

351933 - Molothrus bonariensis  -  12 Jul 2018, 21:28
Desculpem-me por me intrometer no assunto, mas considero-o da maior relevância para o sucesso nos investimentos, no futuro.

Juros devem subir? Acho que sim, mas talvez não muito. Penso que o principal fator determinante para um possível aumento de juros e a intensidade deste aumento será o cenário externo, não o interno.

Não acredito que "os juros devem subir... mesmo que a inflacao diminua nos meses vindouros", Ispholambra. A meu ver, existem basicamente 2 motivos para um país subir os juros:

1) conter a inflação causada por uma economia superaquecida (com o objetivo de desacelerar a economia e atenuar a curva da inflação)

2) conter uma fuga de capital (cenário típico de colapso, estouro de bolha, forte aumento do risco, etc.), similar ao que aconteceu na Argentina recentemente.

Olhando para o Brasil, entendo que a única possibilidade de aumento significativo nos juros seria a situação "2" acima. Considerando que estamos com um nível de desemprego altíssimo para nossos padrões históricos, economia pouco aquecida, dívida pública em níveis muito altos e um déficit fiscal importante pressionando ainda mais o crescimento da dívida; um aumento de juros relevante seria extremamente prejudicial (diminuiria ainda mais o investimento, aumentaria o desemprego e encareceria o serviço da dívida). Me parece que, hoje, nosso risco maior é de um retorno à recessão, não de inflação.

Porisso acredito que um eventual aumento dos juros depende muito mais do cenário externo (acredito que o próximo governo não terá como fugir de alguma reforma, então minimizo o risco interno). Desde 2009, o mundo está num ciclo de crescimento que, aparentemente, parece estar dando sinais de cansaço (mais a Europa do que os EUA). Supondo o fim próximo deste ciclo (< 1-2 anos), vejo duas possibilidades:

Cenário a) Desaceleração controlada da economia mundial (o que os EUA já começou a fazer e a Europa está ensaiando começar a fazer): este, a meu ver, seria o cenário dos sonhos para o Brasil. Bastaria fazermos algumas meia-reformas (fiscal e previdenciária), alongando a curva da dívida para atrair muito capital externo buscando maior rentabilidade num ambiente mundial de menor crescimento, mas de tranquilidade.

Cenário b) Desaceleração colapsada da economia mundial (estouro de uma bolha, similar a 2008): este, a meu ver, seria o pior cenário para o Brasil, muito pior que em 2008, quando nossa economia estava forte e atenuou o estouro da bolha por aqui. Neste caso teríamos uma fuga generalizada de capital para países mais seguros e, então sim, teríamos que subir drasticamente os juros (e talvez até desvalorizar o R$) para conter a sangria.

Então, comprar FIIs, ações, renda fixa, dolar, ouro, etc., depende muito de como você avalia estes riscos, a meu ver.

Minha opinião sobre algumas opções, hoje, considerando as premissas acima:

FIIs tijolo: boa rentabilidade e baixo risco no longo prazo. Sofrem no curto prazo, no cenário "b" acima.

FIIs papel: não gosto da relação risco/retorno de longo prazo (o risco sobe demais com o aumento prolongado dos juros). Interessante para o curto prazo, no cenário "b".

Renda fixa: não gosto da relação risco/retorno para longo prazo. Interessante para curto prazo, enquanto você estiver muito indeciso quanto ao futuro próximo.

Tesouro direto: opção muito ruim em qualquer cenário, hoje.

Ações Brasil: melhor opção no cenário "a". Uma das piores no cenário "b".

Ações EUA: bom hedge para uma carteira de ativos em R$ em qualquer cenário.

REIT: Excelente hedge para uma carteira de ativos em R$, em qualquer cenário. Menos volátil que as ações e com fluxo de renda regular, em dolar.

Ouro: se/quando eu for bilionário, vou ter um pouco (talvez um pouquinho antes...).

Fundos diversos: uma opção que pode ser interessante, com grau de interesse inversamente proporcional a sua capacidade de gerir o próprio capital, generalizando.

Um cenário c) que nem considerei acima, seria o Brasil não fazer reforma alguma (nem meia-sola) e continuar com um déficit fiscal crescente e potencialmente explosivo. Desconsiderei porque me parece muito pouco provável, hoje. Mas, neste caso, nenhum ativo no Brasil oferece uma relação risco/retorno aceitável, penso.

351908 - rafnob  -  12 Jul 2018, 02:31
Fantástico Ivan e Muadib! Não podemos ter memória curta. Infelizmente, ou felizmente, a cotação da maior parte dos FIIs segue a curva de juros. No segundo semestre de 2015, a Selic estipulada pelo BC estava em 14,25% a.a. O IFIX, na mesma época, estava num range que não ultrapassou os 1510 pra cima nem os 1350 pra baixo.

Após todas as excelentes percepções do Ivan e do Muadib, só achei interessante postar um gráfico que correlaciona a curva de juros futuro com o IFIX, apenas para uma olhadinha básica.

A linha preta é o IFIX desde a segunda metade de 2015 até hoje, e a vermelha é a série de juros futuros que vence em Jan de 2019 (não sei se é a série ideal, só quero ver mesmo o shape macro).

Percebam que os FIIs, de modo geral (até porque estamos olhando o IFIX), se valorizam com a queda da percepção de juros futuros pelo mercado. Se existe um potencial MUITO ALTO de estarmos perto de uma reversão, porque raios eu compraria FIIs?

Vale ressaltar que os FIIs de papel têm comportamento atípico, visto que os rendimentos são turbinados pela inflação do momento.

Se fosse começar a montar posição em FIIs, eu preferiria alguns pouquíssimos de papel e olharia pras ações, que acredito ficarão ainda mais apetitosas até o final do ano. ITSA, UNIP (se beneficia com alta do dólar), TAEE, ABCB, BBSE (talvez), TUPY.

351905  - ispholambra  -  12 Jul 2018, 00:27
E bem isso mesmo... o muadib ta certo... juros nas minimas... como tambem ja postado pelo Jonas o CDI quando descontado o IR e o IPCA deu negativo no mes de junho... eu creio que os juros devem subir... mesmo que a inflacao diminua nos meses vindouros... a atual taxa Selic me parece mais a armacao de um estelionato eleitoral , vugo pega trouxa , pois em sendo empossado um novo governo os ajustes virao e o negocio vai feder...
Quem tem posicao alta em renda fixa ao meu ver compraria uma parte em dolar... ou em ativos atrelados a ele... talvez um pouco de acoes de empresas vacas leiteiras e com boas perspectivas... TAEE11, TRPL4, ABCB4, ITSA3/4, TRPL3/4, CSMG3... ou em ultimo caso deixa em renda fixa ate o cataclisma passar... pelo menos ate sabermos o tamanho do MAU que nos espera ao fim do periodo eleitoral... pois coisa boa nao vem... ganhe quem ganhar...
Comprar FIIs nesse momento... mesmo que muitos tenham dado uma boa corrigida desde os respectivos THs e bem arriscado... mas se o desejo de compra-los for maior que o medo de tomar uma entubada carregando FIIs com um possivel futuro aumento dos juros... de uma estudada em FIIs de papeis que estejam cotados abaixo ou no maximo iguais ao VPA... e estude mais esses tres... BNFS11, BBRC11 e MBRF11...
E que venha o fim do mundo!!!

351903  - MuadibGV -  11 Jul 2018, 22:07
Juros na mínima e um monte de novas emissões de FIIs parecem mostrar que não é hora de montar carteira de FIIs.

Se eu estivesse lotado de renda fixa, iniciaria uma carteira de ações: TAEE11 , ITSA3 ou 4, até mesmo CIEL3 ou CARD3. Todas essas vão ter dividendo parelho com FIIs e potencial de ganhos maiores a longo prazo.

Se eu tivesse pouca renda fixa ficaria quieto aguardando melhores oportunidades. Faltam apenas 3 meses para as eleições.

351902 - keep_calm  -  11 Jul 2018, 20:11
Primeiramente, precisamos ter algumas informações sobre seu perfil: tal como, se pretende montar carteira para longo prazo ou curto prazo? Seu perfil de investidor e risco é conservador, moderado ou agressivo( se agressivo tem que ter estomago e saúde para enfrentar possíveis solavancos e correções do mercado; quer fazer gestão ativa ou passiva(se for ativa tem que ter tempo e saco para acompanhar os fundos, ler relatórios e ter disponibilidade de tempo para comprar ou vender.)....

351900 - togamendes -  11 Jul 2018, 18:49
Boa tarde pessoal, pretendo iniciar uma carteira de fundos imobiliários. Li o livro do Bacci e estou lendo o do Roni. Quais Fiis indicariam hoje para o início da carteira? muito obrigado.

351617 - uqaz  -  29 Jun 2018, 14:02
Ronimedes, cacei alguns fiis aqui com crescimento real de distribuição nesses últimos 5 anos (esses estão na mira pros próximos anos):

ABCP11, PQDP11, FLRP, SHPH, (FVPQ), FCFL11, MAXR, GGRC (?), FIIP (?), RBRD (?) EDFO, KNRI, FIIB, BNFS, CTXT (?), FAMB (?).

(com interrogação são os que tem um risco bom no futuro de não repetir esse desempenho...).

Precifica esses aí e me diz se vc acharia outros fora desses com crescimento comportado assim a lá Gordon.

351482 - mocosta  -  25 Jun 2018, 12:48
Sim, rendimentos são isentos.

351481  - MARCOSPG -  25 Jun 2018, 11:28
obrigado pelas dicas fridao!! Não sei não, a maioria dos FII pagam Yields na casa dos 7%, tem muitas ações que já pagam isso, como por ex taesa (previsão bem acima disso), e vendas abaixo de 20k são isentas de IR. Acho que na minha opinião FII só passa a valer se o yield for acima de 10%. Pelo menos os rendimentos dos FIIs são isentos de IR? abraços

351480 - fridao -  25 Jun 2018, 06:25
O procedimento para comprar é praticamente o mesmo. Agora, comprar hoje e vender amanhã, só se a sua corretora permitir...na minha, só em D+3.

Importante salientar que na alienação de FIIs, voce deve recolher 20% de IR sobre lucro, se houver. Alem disso, não pode somar ações com FIIs para calcular o imposto. Uma coisa são ações, outra são FIIs, tanto é que as alíquotas são diferentes(15% e 20%).

FIGS11 eu não aconselho. Atualmente está pagando RMG(Renda Mínima Garantida) até abril do ano que vem...depois disso deve distribuir apenas o rendimento real que, na minha opinião, talvez não chegue a R$ 0,40...e a aproximação do fim da RMG já está refletindo nos preços...no início do ano a cotação andava acima de R$ 90,00...hoje já está abaixo de R$ 70,00. Todo caso, se a cotação eventualmente chegar nos R$ 50,00, talvez eu coloque alguma grana nesse FII.

351475  - MARCOSPG   -  25 Jun 2018, 00:06
fridao boa noite!! Já invisto em ações há 9 anos, mas nunca investi em FII, o procedimento é o mesmo de ações. Por exemplo eu ponho a ordem no HB e compro as cotas de um determinado FII? Pode comprar hoje e vender amanha os FIIs? Acessei o link que voce me passou dos FIIs (obrigado), o que acha de FIGS11?

351444  - fridao  -  22 Jun 2018, 20:09
 Alguem acompanhando FIIs?

O que acham destes?...

ACBP11

GGRC11

VISC11

FIIB11

BCRI11

KNIP11

VRTA11

MALL11

RNGO11

FCFL11

350731 - uqaz  -  04 Jun 2018, 21:00
Meu amigo, na teoria é assim. Na prática, nunca. Observe como os fundos de papéis se comportaram no período dos anos de subida dos juros futuros. Exceções de fundos de papel conseguiram compensar o aumento do rendimento com a queda da cota. Os shoppings foram os vencedores, caíram muito pouco em relação aos fiis e bombaram nas receitas. Espero que o mesmo aconteça desta vez... se bobear até mais intensamente (porto seguro dos fiizeiros).
Não sei se vc se lembra, mas à época corremos todos para fiis de contratos atípicos... que não foram tão defensivos como os shoppings (bons) em relação ao valor da cota.

Para escritórios e lajes corporativas, o segredo é observar como se comportaram nesses últimos anos quanto à vacância, e se os rendimentos subiram regularmente nesses últimos anos. No preço atual, por exemplo, acho que EDFO (evolução ruim de proventos, mas maravilhoso em relação aos outros escritórios... mas a cota bombou: (http://fiis.com.br/edfo11b/?aba=graficos)) e RBRD (http://fiis.com.br/rbrd11/?aba=graficos) estão em conta. Mas o corpo das atuais compras da carteira tem que ser de shoppings. O prêmio de risco de 1-1,5%aa em relação aos outros fiis está muito bom.

350725 - Ronimendes -  04 Jun 2018, 20:24
Bons fiis de shoppings podem garantir pingados, até mesmo com algum crescimento para os próximos anos. Entretanto, caso os juros futuros subam mais, as cotações também devem sofrer, como devem sofrer todos os demais ativos de risco. FIIs de papel, em princípio, não devem sofrer tanto nas cotações, pois o aumento de inflação e juros favorecem seus rendimentos. Mas, porém, contudo, entretanto, todavia, há sempre o risco de default, e contra estes não há margem de segurança nos preços atuais, uma vez que todos os FIIs de papel negociam bem próximos do VP. Apesar desse porém, é neles que tenho alocado meus aportes de dinheiro novo, tentando reduzir a volatilidade da carteira. E, no meu entendimento, esse será um ano de muitas incertezas e alta volatilidade. Mas, no despontar de 2019, teremos uma certeza: estaremos fodidos...kkkkk....

350704  - fridao  -  04 Jun 2018, 15:16
Bom dia ilustres,
Prof. Paulo, Uqaz, e demais ilustres, gostaria de uma análise referente aos FIIs abaixo, que fazem parte da minha carteira. A idéia é aumentar/diminuir posição para tentar melhorar a performance durante um prazo mais longo, quanto ao quesito RENDA.

Umas da minhas primeiras idéias era diminuir a exposição em XPCM11 que corresponde a praticamente 40% da carteira.

Segue "time" de geradores de renda:

BBRC11

CXRI11

FAED11

FIGS11

FIIP11

GRLV11

HCRI11B

MAXR11

XPCM11

349908 - rafnob  -  14 Mai 2018, 00:27
[..]
Entrei na época em que o HTMX dava 3% ao mês e BRCR custava 140. HTMX chegou a bater em 300 reais e depois voltou pra 100 (adivinha onde vendi?! rs) Depois dessa lição, aprendi a lição e não me permiti deixar uma carteira vencedora virar perdedora, e esse foi o MEU racional de venda.. cada um sabe bem o momento em que as noites mal dormidas de preocupação ligam o alerta, não é!?

Eu acho beeeem arriscado trazer a "vida útil" do SHPH como exemplo porque em 1999 a economia era COMPLETAMENTE diferente. Nunca mais teremos a SELIC em 45% AO ANO como tivemos no início daquele ano. Como o mercado "tende" a correlacionar a cota de um fundo à taxa de retorno praticada, era mais que óbvio que FIIs daquela época teriam performance acima da média (sim... estou fazendo análise de retrovisor! quem diria que na época a SELIC cairia pra 6,5%aa?!) . Imagina se tivéssemos comprado em 2012 um FII por R$100,00 com SELIC a 45% a.a. ... quanto você acha que valeria agora em 2018 com SELIC em 6,5%a.a. ??? No caso de SHPH, "a ocasião fez o ladrão!"

Quando você fala em ser "mais fácil" estar posicionado em TD ao invés de FIIs de papel no intuito de não sofrer o balanço inerente à renda variável, acho que é muito mais fácil ter FII de papel. Com FII de papel, você não paga IR sobre a inflação. Se vender no zero a zero, não paga IR na valorização. No TD, se vender num dia em que a curva de DI estiver contra sua posição, venderás no prejú! Fora o IR de renda fixa... pelo menos 15% do valor ganho de inflação. Posso vender imediatamente, tendo este montante inclusive como reserva de capital em D+3 (TD demora D+2 pra entrar na sua conta, nada tão discrepante).

Com relação aos contratos BTS, são uma dádiva... principalmente se firmados em um momento de baixo desemprego, taxas de juros altas e situação política "controlável". Quando os contratos BTS encerrarem, por que diachos eu acreditaria que os valores firmados em novo contrato seriam similares aos firmados uma década atrás?!?! Não quis ser o famoso "o último que sair apague a luz". Acho no mínimo displicente imaginar que estabilidade ATUAL de um contrato BTS será mantida nos próximos (não foi isso que você falou, só acho perigoso não alertar que quando os contratos "pós-BTS" forem firmados o poder de barganha pode estar na mão dos inquilinos, e não dos fundos).

Concordo com a ideia de que os setores de shoppings e logística são boas apostas. Acho que HOJE o fundo mais seguro do mercado é o FCFL, visto que o contrato firmado é até meados de 203X. Eu só penso em comprar fundos de shoppings quando a curva de "nº de desempregados" começar a cair de forma mais acentuada (foi de 13,7% no início de 2017 pra 13,1 no início de 2018, sendo que estávamos próximos de 12% em dezembro). Tá certo que isso é explicado pela demissão dos sazonais, mas eu preciso de mais dados pra confiar de olhos fechados no setor.

Não prefiro FIIs de papéis em detrimento ao de tijolo, não. Eu os mantive na carteira apenas como formador de fluxo de caixa, para fins de diversificação mesmo. Estava atolado de AGCX (caixa do fundo não rendia o que rendia outrora, quis garantir a valorização patrimonial, SAAG (foi de 145 até 128, me bateu um cagaço e vendi nos 131), HCRI (sempre aparece um fantasma de revisional, e lembro de ter rolado um papo de que mesmo que o processo de revisional anterior ainda não tivesse julgado já estavam pleiteando outro... não quis pagar pra ver), AEFI tenho residual apenas para continuar surfando a onda mas temeroso com as trocas que ocorrerão com a Kroton, CBOP e FAED vendi de cagão mesmo, estava muito tempo com eles e minha posição era grande... não quis correr o risco de ter que desmontá-la numa diarréia futura do mercado.

Enfim, tem alguns fundos da sua lista que já estudei e não quero nem passar perto e outros que já tive mas vendi. Vou avaliar sua lista e reestudá-los com mais calma. Como existem inúmeros vieses para cada FII, creio que debulhar todos seria tão trabalhoso que tomar uma gelada durante atenuaria tal tarefa...

Obrigado por suas elucidações!

349896  - marcosvinicius2 -  12 Mai 2018, 12:51
Rafnob, eu ando meio DESLIGADO de FIIs, pois tenho direcionado meu tempo disponível para o estudo de ações, mas vou tentar responder ao seu questionário:

MV2, vulgo Jig...
*Li que você concentrou sua carteira em FIIs. Por que permaneceu montado em FIIs após os recentes indícios de que podemos estar próximos do vale da curva de juros? Só o IR devido?

Eu permaneço “montado” em FIIs porque estou no período de renda passiva, no período de utilização ao contrário da maioria que está no período de acumulação, perceba que não existe um FORMATO ÚNICO para todas as pessoas, pois vai depender muito do estágio da vida em que cada um se encontra, então a curva de juros para mim tem pouco significado prático, isso sem contar que a maioria dos contratos de locação estão atrelados a índices de inflação, o que de certa forma mantem o poder de compra dos cotistas. Em relação a IR, como eu não vendo cotas, apenas compro, não tenho preocupação com IR.


*Como você preparou sua carteira de FIIs para a futura subida da curva de juros? Não sou economista e não tenho a menor ideia de quando isso vai acontecer, mas vai... e quando isso ocorrer, como o mercado tende a lastrear o valor da cota pela movimentação do DI futuro, as cotas tenderão a se desvalorizar quando a curva subir (salvo aumento dos rendimentos, que equilibrariam a desvalorização via aumento de DI).

Também não tenho preocupação em relação a queda da cotação, na realidade vejo isso como beneficio, uma vez que com a queda da cotação posso adquirir mais cotas com o mesmo capital, mais metro quadrado por unidade monetária, como os contratos são reajustados pelos índices de inflação, o rendimento mensal continua o mesmo, então não vejo maiores preocupações em relação a isso, apenas tranqüilidade. Eu acho que você deveria assistir a entrevista do LEANDRO MANUEL do CLUBEFII para o INFOMONEY, lá ele cita o EXEMPLO do FII SHPH, para quem comprou 1 milhão de reais em quotas do Shopping Patio Higienópolis, no inicio com uma renda de 10 mil reais, hoje estaria com um patrimônio de 10 milhões e uma renda de 30 mil, ao contrario de quem aplicou em RF, hoje estaria com os mesmos 1 milhão com uma renda de 7 mil reais, acho que ele exagerou um pouco na simulação de quem aplicou em RF, mas no caso do SHPH isso é fato uma vez que a cota estava R$ 100 reais em 1999 e hoje está em R$ 1.000,00, com renda inicial de R$ 1,00/cota e hoje com renda de R$ 3,55/cota:

http://www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7395590/investidor-conta-como-superou-prejuizo-brutal-encontrou-estabilidade-com-fundos


*Rebalanceou a carteira para FIIs de papel?

Eu nunca tive FIIs de papel e não tenho a menor intenção de adquirir esse tipo de ativo. Eu realmente não entendo qual o benefício em investir em um veículo que tem na sua composição ativos de RF (CRI, LCI E LH), e ficar exposto aos mesmos riscos e oscilações do mercado de renda variável. Isso sem contar que no período de renda passiva, se o investidor for utilizando o rendimento mensal, no final do período de LP, terá em mãos apenas um papel corroído pela inflação, ao contrário dos FIIs de TIJOLO, onde o investidor estaria ancorado num ATIVO REAL, inclusive com FORTE possibilidade de valorização, mas muitos podem alegar que o papel está sendo corrigido pela inflação, mas então não seria mais interessante investir em TD, uma vez que nesse caso você não estaria menos exposto as oscilações do mercado de RV?


*Quais ainda vislumbra potencial de valorização?

É difícil responder, mas acredito que FIIs de shoppings e FIIs de logística podem obter ainda uma boa valorização, no caso de shoppings me parece que tem passado imune a esse período de crise financeira, no caso específico de galpões logísticos, com a recuperação da economia, entendo que pode ser um nicho interessante para investir.


*Quais ainda vê fundamento para se manter em carteira?

Neste momento de incertezas, FIIs na modalidade BTS com contratos atípicos me parece ser a melhor alternativa, FIIs de Faculdades, FIIs de Agências bancárias, FIIs de Lojas de Rua (RETAIL), alem dos shoppings e galpões logísticos me parecem mais seguros para se investir.


*E os fundos de agências bancárias, ainda os mantém em carteira?

Sim, principalmente aqueles na modalidade BTS com contratos atípicos (citados anteriormente), acredito que esse tipo de contrato tem um valor imensurável, nesse momento de incertezas, melhor ainda quando existe uma cláusula contratual, onde o locatário é obrigado a pagar todo o período remanescente em caso de desocupação do imóvel, por isso é importante o investidor sempre ler o prospecto do FII no qual pretende investir, geralmente lá está indicado o tipo de contrato, período de locação e o tipo de multa em caso de rescisão. Apesar do aumento significativo da utilização de móbile banking para operações bancárias, entendo que a utilização de agencias bancárias ainda vai durar muito tempo.


*Qual(is) setor(es) você entende como resilientes nesta etapa da nossa economia?

QUESTÃO RESPONDIDA anteriormente: FIIs de shoppings e FIIs de logística, principalmente os FIIs de shopping, boa parte deles estão passando esse período de crise econômica sem afetar de forma significativa suas receitas.


Vendi todos os meus no final do ano passado. Como tinha vários desde 2012 e carreguei muitos deles no prejuízo quando a SELIC subiu depois da canetada da Dilma, resolvi não pagar pra ver até quando a curva de juros futuros permaneceria em valores moderadamente baixos e rifei 80% da minha posição e realoquei pra fundos multimercado. Temi que o risco político fizesse a curva de DI subir desenfreadamente e pensei "lucro bom é lucro no bolso". Eu era bem concentrado em FAED, HCRI, CBOP, CTXT (vendi próximo dos 5,00 antes do boato da renegociação com o Itaú), MXRF, FIGS, GGRC, GRLV, JSRE, MBRF, AEFI. Mantive BCRI, BCFF, CXCE, VRTA. Deixei um pouco de saldo em (GGRC, KNCR, JSRE e AEFI).

Abçs.

Pelo visto você gosta de FIIs de papel, o problema é que você entrou no período do BOOM de FIIs, na época do IPO do BBPO, que pode ser considerado período de alta, mas eu não teria vendido FAED, HCRI, CBOP E AEFI, são bons Fundos com ótimos locatários, FIGS me parece que a RENDA REAL está muito longe da RMG, GGRC E GRLV estão em período de maturação, CXCE eu manteria em carteira apesar de uma eminente renegociação do valor de locação para se enquadrar na nova realidade da região, em relação aos FIIs de papel, apesar de eu não ser muito fã, tenho boas referências de MXRF, JSRE E VRTA, pode ser uma opção para diversificação.

SUGESTÕES PARA ESTUDO:

ABCP11
AEFI11
AGCX11
ALMI11B
BBFI11B
BBPO11
BBRC11
BMLC11B
BNFS11
BVAR11
CARE11
CBOP11
CEOC11B
CTXT11
CXCE11B
CXTL11
EDFO11B
EDGA11B
EURO11
FAED11B
FAMB11B
FCFL11B
FFCI11
FIGS11
FIIB11
FIIP11B
FLMA11
FMOF11
FPAB11
HCRI11B
HGBS11
HGJH11
HGLG11
HGRE11
KNRI11
MAXR11B
MBRF11
ONEF11
PQDP11
PRSV11
RBRD11
RNGO11
SAAG11
SDIL11
SPTW11
TBOF11
THRA11B
TRNT11B

ET: E a propósito, você ainda não me respondeu se é o mesmo raf que entrou em contato comigo no CLUBEFII em 2016:

https://br.advfn.com/forum/advfn/2234977/17469#349361

349116  - pinheiro87 -  20 Abr 2018, 03:43
Eu sempre esqueço de fazer as réplicas e tréplicas, então vamos lá:1) Acredito que tudo é um ciclo e no caso dos FIIs é: compra quando os juros estão altos e vende quando estão baixos. "Ah mas tem o pingado", "ah mas a vacância vai melhorar", "ah mas vai ter revisional". Verdade, mas o ciclo é o ciclo e eu aprendi a respeitar isso. Brasil é Brasil e sempre vai ter inflação, daqui a pouco o juro sobe de novo e assim vamos mais 10 anos... Reformas estruturais? Só deus sabe quando. Então eu vou vendendo com os juros baixos, feijão com arroz.

2) É melhor pagar IR do que ter prejuízo. IR = lucro. Não quero ficar com o pepino na mão quando o ciclo virar, tenho pagado IR todo mês.

3) Como eu disse, tenho preferido ações, mas comprei VISC11 abaixo de 100. Eu vejo uma relação risco retorno mais favorável para as ações, segundo as minhas premissas: juro baixo, presidente centro-direita, fim da farra na renda fixa, commodities em alta, liquidez global (que também não sei até quando dura), mas, enfim, atualmente prefiro ações a FIIs por larga vantagem por um motivo simples, os FIIs são limitados pela taxa de juros que já andou muito, agora é só a raspa do tacho e o ajuste das taxas futuras médias e longas... Ações temos a questão do fluxo positivo dos ex-gestores de CDI e institucionais em geral, alocação histórica baixa, recuperação da economia = lucros crescentes, queda de juros = desalavancagem = lucros crescentes, commodities em alta , etc. Tem mais drivers favoráveis para ações.

Minhas compras desse ano:

BRFS3 (tomando porrada e só tende a piorar com a alta do milho + embargos + excesso de oferta - troca do conselho, mas vou segurar)

SAPR4 (barata mas tem o risco eleições Paraná)

SUZB3 (vendi FIBR3 e concentrei em Suzano após a PATÉTICA fusão em que o comprador que levou ofereceu menos que o concorrente e que os preços de mercado da Fibria)

CIEL3 (call de recuperação da economia, mas também tô levando porrada)

PRFM3 (racional completamente copiado de uma carta da Trópico de 2017, esperança de virar uma RADL3, mas por enquanto tá mais para BPHA3 rs)

HBOR3 (masoquismo)

BBRK3 (expectativa de recuperação do mercado imobiliário, essa daqui eu acho que tá muito barata, mas é um case que tá na pior parte do ciclo, se for olhar múltiplos esquece, tem que CRER na recuperação imobiliária)

Minha carteira é bem diversificada, diversificada até demais, tô pensando em diminuir de 20 para 10-12 papéis. Além dessas que citei (muitas trolhas), estou de olho em: QUAL3, SEER3 e KROT3, MPLU3, todas que apanharam demais, VULC3 (mas preciso estudar melhor), construtoras que ainda não decidi quais (já tenho TCSA3 e HBOR3), VLID3 (se os caras do Alaska tem eu não devo ser tão louco), ECOR3 (mas tenho medo da Lava Jato e não comprei).

Enfim, falei muito, talvez tenha ficado confuso. Essas são as empresas que estou de olho e/ou comprando... Meu racional atual é comprar coisas que caíram muito injustificadamente ou que não acompanharam a subida da Bolsa. Foco na recuperação da economia e juros baixos, alvos no setor de consumo, construção, educacional e saúde. Qualquer dia eu posto a minha carteira completa, tá praticamente 50% RF e 50% RV.

348967  - Lucro Liquido  -  16 Abr 2018, 18:21
Eu não tenho vendido Fiis pelos motivos:

1) Acredito que os juros vão continuar baixos por um bom tempo, isso irá segurar os preços nos patamares atuais, até lá o mercado imobiliário pode aquecer e resultar em revisionais positivas para os proprietários.

2) 98% das minhas posições estão no positivo, com isso não consigo compensar o IR na venda, e tenho uma certo bloqueio mental em pagar IR (sim, eu sei é totalmente psicológico tenho que resolver isso)

3) Os novos aportes tem ido para ações em uma proporção de 4-1, mas nos níveis atuais não vejo tanto desequilibro assim para as ações em geral, creio que existem oportunidades. Nesse mês comprei ECOR3 e tenho ordens abertas em ENBR3,GEPA4,ECOR3,TUPY3 e KNIP11 perto das cotações atuais espero que executem ainda esse mês.

Quais ações tem comprado ultimamente ?

348962  - pinheiro87  -  16 Abr 2018, 17:24
Na visão de vocês, nesse patamar de juros, ainda tem algum FII que valha o risco?

Últimos avisas que vi por aqui vão no sentido de fundos de papel... Sinal de fim de festa?

Por aqui estou limando sem dó e aumentando ações. Mantenho só os patinhos feios de sempre: BRCR11 (expectativa de venda), RBRD11, XPCM11, FIGS11, mas já diminui posição na maioria.
Confesso que não tenho acompanhado as novas emissões.

348218  - kknove  -  19 Mar 2018, 11:23
Acho que mudou. Hoje me parece que os FIIs mais óbvios estão caros ou pelo menos não oferecem margem de segurança. Eles já embutem no preço boa parte da melhora da economia. Ações podem estar baratas ou não, a depender da resposta para 3 grandes questões macro (em ordem de relevância): Estamos no início de um superciclo global de comodities? A inflação nos EUA permanecerá controlada nos próximos anos? O desequilíbrio fiscal do Brasil será controlado por reformas pelo próximo governo? Se a resposta for sim para as 3 perguntas, eu acredito q bolsa pode multiplicar duas a quatro vezes nos próximos 5 anos. Sempre lembrando q a crise brasileira foi uma crise de alavancagem. O processo contrário (desalavancagem das empresas, famílias e governo) é como soltar uma mola comprimida sobre margens e lucros. É uma pena q o próprio Small não esteja no fórum para atualizar sua visão.

347035 - paulo_prof  -  11 Fev 2018, 15:04
Depois de jvender praticamente tudo onde tinha pejuízo (XTED, PRSV, EDGA, BMLC), passei a vender ativos com lucro, compensando o prejuízo gerado (AEFI, XPCM, MXRF).

347031  - MuadibGV   -  11 Fev 2018, 12:11
Sobre o momento atual dos FIIs.

Outro dia vi um programa da infomoney que o Arthur (se não me engano quanto ao nome) comparava 2012 com o momento atual, para analisar se estávamos no topo novamente.

Se entendi certo , a conclusão que chegaram (ou pelo menos a conclusão a que eu cheguei) é que a similaridade é que os juros estavam no minimo então, como devem estar agora.

A diferença era o mercado estar saindo de um ciclo de alta para um de baixa dos aluguéis em 2012, ao passo em que agora estamos indo para um ciclo pró-locador.

Com os juros no mínimo, agora eles só podem subir, o que é um fator contra estar investido em FIIs. Mas ao contrário de 2012, agora a alta não deve ser tão abrupta.

O mercado virando para os locadores é um fator a favor dos FIIs. Mas quanto a esse fator ainda estamos assistindo a revisionais com diminuição de aluguéis, e os estoques continuam altos.

Por causa disso estou vendendo há algum tempo FIIs nos quais não enxergo "perpetuidade" e cuja venda não vai gerar um imposto de renda proibitivo de se pagar. Minha carteira ficou basicamente shoppings, contratos atípicos, MAXR e FAED.

346991  - pinheiro87  -  09 Fev 2018, 16:58
Alguns pensamentos perdidos de um forista ausente:
[...]
FIIs comecei a rifar, não vejo muita margem de segurança nesses preços. Pretendo ficar só com o que tiver realmente convicção, algo com vacância, que ainda possa surfar a migração para qualidade + aumento dos aluguéis. Vendi recentemente AEFI, FIIP (muito contrato vencendo), XPCM e vou queimando o resto com o tempo. Pretendo manter BRCR e RNGO, VISC, FIGS, FAED... Ainda tô pensando na real, pretendo ter uma alocação entre 5-10% (já foi 20%).
[...]

345668  - MuadibGV   -  29 Dez 2017, 18:54
Concordo Ivan.
Eu andei vendendo fiis que não considero tão atrativos.
Ontem o JSRE anunciou emissão de novas cotas.
E parece que tem um bom número de novos fundos sendo lançados.
Ao que parece, uma nova geração de investidores incautos está no forno, e daqui a pouco estarão prontos para serem servidos.
Se valer a história, novas oportunidades de compra aparecerão quando estivermos no auge do ciclo de alta dos juros que o BC fará.
2019? ou a eleição do ano apresentará oportunidades?

345663  - ispholambra -  29 Dez 2017, 01:23
Rendimentos dos FIIS...

Nao tivemos grandes surpresas nesses ultimos rendimentos de 2017... fundos de recebiveis com rendimentos em queda livre... todos os que eu acompanho nao tiveram um bom desempenho... MXRF11, RNDP11, JSRE11...

Os mais resilientes sao os de contratos atipicos... sendo destaques BBRC11 e BNFS11 que ainda tem muito tempo de contrato pela frente ainda...

Mas em geral clima bem morno nos FIIs... a maioria esta bem cara... e deve derreter forte diante de um aumento de juros... mesmo que for pequeno... mas isso ainda e bem improvavel para 2018....

Porem devemos nos preparar... toda a saga de tributacao de dividendos, FIIs e demais investimentos ate entao isentos de IR deve voltar com força em 2018... isso porque a reforma da Previdencia nao sera aprovada em 2018...

Enfim... o que nos resta e estar comprados em bons ativos...

345600  - guga10   -  28 Dez 2017, 18:31
Acho que os fundos com imóveis corporativos em SP ainda podem performar muito bem no médio prazo. O ciclo do mercado lá está mudando e deve evoluir bastante nos próximos 5 anos. Entretanto, estou apenas mantendo minhas posições.

345566  - ispholambra  -  28 Dez 2017, 00:49
A maioria esta com preço bem esticado e muito acima de uma margem de seguranca para iniciar ou aumentar posicao....

Comprei RNDP11 a 895.30 num leilao esses dias...foi o ultimo que eu arrisquei...

Se eu ainda tivesse montando posicao ficaria de olho no BNFS11... tem praticamente 9 anos de contrato pela frente... e nos preços atuais ate os 125,00 da pra arriscar...

345492  - MuadibGV   -  23 Dez 2017, 09:28
Permaneço apoiador convicto dos FIIs, mas minha relação renda fixa / renda variável é muito baixa , uns 15%, então nesse momento resolvi encerrar posições nos FIIs em que não vejo muito futuro ,seja por causa do preço ou de suas características intrínsecas.

Eleição de 2018 está aí, e ninguém sabe o que vai acontecer.

E a taxa de juros já deve estar muito perto de seu ponto mínimo, e a partir de agora só vai subir.

Então pra mim que tenho pouca renda fixa não faz sentido ficar comprado nesses fundos pra ganhar um pouco a mais, correndo o risco de ficar sem grana pra aproveitar alguma promoção mais a frente.

Tb encerrei ontem BPFF11 , CXRI11 e vendi mais um pouco de AEFI11.

Todos esses que encerrei (tb BPFF11, MXRF11, RNGO11 , CBOP) considero que devam andar perto do IFIX daqui pra frente.

Alguns tem gestão com maus resultados passados, que só compensaria ter em carteira com um bom desconto sobre o VP , que não há mais.

RNGO e CBOP não conheço os ativos bem, mas em princípio não vejo diferencial que os faça render mais no longo prazo (CBOP salvo engano faz parte de um conjunto de 2 torres de um total previsto de 6, ou seja, faltam 4 pra construir se o mercado de locação melhorar).

Mas são todas posições pequenas, a maior é AEFI (que ainda não vendi tudo) com uns 2% da carteira. O resto não chega a 1%.

FIIs nos quais enxergo "perpetuidade" (PQDP, MAXR, FAED, SHPH, FLRP, etc) ou que ainda acho baratos (RBBV, MBRF, etc) continuo com eles , sem pensar em vender.

344855  - Ronimendes   -  05 Dez 2017, 11:13
Venho corrigir um erro que cometi na hora de descobrir o Beta do KNCR11. Ontem, com pressa, plotei os dados (retornos semanais) de KNCR11 (ativo) no eixo X e os dados (retornos semanais) do IFIX (mercado) no eixo Y. O correto é o inverso.

Segue gráfico corrigido. A interpretação não muda em nada. O KNCR11 é menos volátil que o IFIX11. Os FII de papel tendem a ser menos voláteis que os de tijolo. Mas o Beta é um pouco maior (0,432), do que o valor que havia encontrado antes (0,234), de maneira errônea.
kncr11corrigido5a267e024bc53.jpg


344852  - nelsonnpires  -  05 Dez 2017, 02:13
o MuadibGV tocou num ponto relevante, a certeza de novas emissões. Eu particularmente não gosto desses eventos, questão pessoal. Isso é mais um motivo para procurar fazer compras diretas, vc não corre esse risco, mas por outro lado liquidez é zero ou quase.
Em relação a fundos existem alguns com prazo de vencimento portanto sem novas emissões.
Desses de prazo determinado de uma olhada em rbvo11 e rndp11. o primeiro mais ipca o segundo mistura selic e inflação, aos preços atuais gosto de ambos. RBVO muita coisa acontecendo,inclusive hoje o fii possui shopping que precisou entrar na carteira por inadimplência do emissor, esse shopping não gerando renda para o fundo e toda receita reinvestida no mesmo para revitaliza-lo para futura venda, existe tb uns 20% de cri que não fazem mais parte do PL atual, deram baixa por conservadorismo, muito provavelmente boa parte desse cri deve voltar como receita para o fundo e isso não esta devidamente precificado, interessante ler com calma os relatórios principalmente os trimestrais para saber onde se metendo. rndp não estudei muito, mas acho que possui um desconto interessante em relação ao PL e taxas administrativas inferiores a media do mercado.
KNCR seria interessante aguardar um pouco para vermos o efeito da nova redução da selic, mas é um fundo conservador e com muita liquidez, comprando com bom desconto no PL que acho que vai ocorrer, vale ter esse fundo como uma espécie de caixa a ser utilizada para futuras aquisições.

Os outros fundos de papel ( menos fexc11), apesar de interessantes no momento pouco acompanho, exatamente por essa questão das emissões. mas nitidamente hoje muito mais interessantes do que num passado recente onde seus valores estavam irreais.

Debentures no momento só compraria BBVH, mas isso é uma questão muito particular minha, para a grande maioria o risco de credito vai falar mais alto.
Kinea lançando um fundo de fidc-ie fechado,não acho o retorno favorável, mas vai ser importante para o BBVH no sentido de comparação de pares.

ESUD/ESUT todos sabem posição antiga minha, pouco a acrescentar.
CRI tenho da nova colorado, mas acho que pararam de vender no secundário.

No momento o maior retorno projetado em todos eles é BBVH, na faixa de 15%aa + IPCA, mas isso considerando que toda a inadimplência fique restrita as cotas subordinadas que dão garantia as cotas sênior do fundo.

344846  - Ronimendes   -  05 Dez 2017, 00:14
O racional da migração de FII de tijolo para FII de papel tem o seu sentido de ser. Não se trata de posicionamento para longo prazo, mas de posicionamento de trade. Os FIIs de papel tem Beta menor (menos voláteis que o IFIX). Veja por exemplo, a relação entre o KNCR11 e o IFIX

O Beta do ativo é de 0,234, indicando que quando o IFIX11 cai, ele cai menos, e quando o IFIx valoriza, ele tambem valoriza menos.
Os FII de tijolo tem Beta maiores. O HGRE11, por exemplo, tem um Beta de 1,38.

Então, com uma provável subida dos juros futuros, nos tenebrosos dias que com certeza antecederão as eleições, os FIIs de tijolo sofreriam mais.

Portanto, se as posições de FII de tijolo forem vendidas agora, com lucro, e colocadas em FII de papel, em caso de volatilidade as posições em FII de papel desvalorizar'ao menos (ou at[e valorizarao um pouco, em virtude de aumento nos rendimentos nominais causados por inflacao mais alta). Elas entao podem ser vendidas, e utilizadas nas compras de FII de tijolo, que estar'ao mais desvalorizados por serem voláteis.

Eu, como já explicitado, não vou me permitir ao stress emocional de fazer o movimento e o cenário não se concretizar.

E também consideraria, caso estivesse tentando surfar a onda, não aplicar em FII de papel, pelo menos não tudo, deixando reservas na RF pós com liquidez (Tesouro selic) para recomprar FII de tijolo quando o momento fosse propício.

344843  - MuadibGV  - 04 Dez 2017, 23:31
Discordo sobre os FIIs de papel, em princípio. Compraria apenas com um belo desconto sobre o valor patrimonial.

A própria legislação que obriga a distribuir 95% do lucro funciona como um limitador para o valor patrimonial desses fundos (e fundos de fundos tb).

No momento em que o lucro é realizado tem que ser distribuído. O valor patrimonial só cresceria se o lucro não fosse realizado, e nesse caso a experiência tem demonstrado que os gestores não resistem a uma nova emissão de cotas pra aumentar suas taxas.

Resumindo, comprando um fii de papel seu ganho fica mais ou menos limitado ao valor patrimonial e , se tudo der certo, o valor patrimonial vai ser esse mesmo daqui a uns dez anos.

Os FIIs que temos na bovespa estão ai pra mostrar a história: quais deles estão com valor patrimonial acima do lançamento e quais estão cotados acima do valor de lançamento? Muito poucos, creio.

Quando se considera ganho de capital mais distribuição dificilmente batem um bom fii de tijolo.

Não estou dizendo pra não comprar, apenas que precisa ter um belo desconto sobre o vp e que o ganho nesse tipo de fundo é limitado.

344834  - evalaretto - 04 Dez 2017, 20:09
Vi o video do Small, ele não poderia ser mais claro em um vídeo promovido por gestores de FII.
Assistam e tirem suas conclusões.

344832  - kknove  -  04 Dez 2017, 19:40
Embora eu concorde com quase 100% do que o Small explicou, tenho um certo receio, NESTE MOMENTO, em comprar pesado FIIs de papel. Explico. Caso um candidato populista assuma o governo e o Brasil caminhe para um cenário "venezuelano", será significativamente arriscado estar na ponta credora de obrigações de crédito de qualquer natureza. Inclusive títulos do tesouro, quanto mais FIIs de papel. Seja pelo retorno da inflação descontrolada (que certamente não seria inteiramente corrigida pelos índices oficiais de preços), seja pelo risco de default do devedor. Neste cenário (que não considero provável, porém talvez seja possível), acho q a proteção mais efetiva ao patrimônio estaria em ativos reais de qualidade (empresas resilientes, imóveis difíceis de serem replicados, moedas fortes). Pura outro lado, FIIs de papel funcionariam muito bem se houver inflação mais alta, porém controlada, normal, dentro do teto da meta.

344828  - nelsonnpires  -  04 Dez 2017, 18:55
Entrevista do Small,

Pela leitura que fiz ele defende a seguinte premissa:


1- Não é hora de se comprar fundos de tijolo, alias ele não iria afirmar, mas deixou subtendido que seria a hora de se pensar em vender.

2- Hora de se comprar fundos de papel.


Particularmente tenho essa visão, a única diferença seria que gosto mais de comprar CRI/CRA/debentures diretamente e não por meio de fundos, mas concordo que esses fundos de papel é o momento de se pensar em alocar.

344723  - marcosvinicius2  -  01 Dez 2017, 14:02
eduardojose, DESCULPE-ME a INTERFERÊNCIA, mas na minha opinião a sua pergunta é muito generalizada, talvez se você especificasse melhor a questão, poderia receber uma resposta mais completa, daria mais respaldo para quem for lhe responder, por exemplo, você está comparando RF (TD) com RV (FII), o ideal seria comparar ativos do mesmo setor. Outra coisa, você não indicou quais ações e FIIs possue em carteira, se esse FIIs forem lastreados em PAPEL (CRI, LCI E LH) então nao fará muita diferença mudar para TD, por outro lado se forem FIIs de TIJOLO, lastreado em ativos reais, para mim o ideal é mantê-los, apesar da crise econômico estar aumentando a Tx. de vacância dos imoveis. Como você tem quase 60% em RF, me parece que você tem perfil CONSERVADOR, desta forma eu não lhe aconselharia ficar girando a carteira, continue investindo em TD, onde você tem menor exposição, não esquecendo de continuar aportando em FII, mas em menor escala, essa foi apenas uma sugestão, como diria o nobre Barbado: LEMBRE-SE QUE TUDO PODE DAR ESTUPIDAMENTE ERRADO!

344428  - M Boi Mirim - 27 Nov 2017, 20:00
Não concordo em colocar MAX como arriscado. Olhe a evolução do resultado líquido do fundo de 2016 para 2017 e observe que a partir de Abril ele aumento bem o resultado.Melhorando muito, pode ver nos relatórios mais recentes... Além do que em 2018 e 2019 vão ter negociações sobre o aluguel que não é alto então tem até um upside risk de majorar esses aluguéis apesar dos imóveis serem um caco. Não acredito que as lojas americanas/carrefour vão querer fechar uma loja consolidada...

Risco alto são esses HGRE,HGLG que distribuem mais do resultado líquido. Alta chance de frustar os rendimentos em 2018. Porém eles tem vacância o que pode ser interessante numa eventual retomada da economia. Coisa que o max não tem então não terá esse upside.

344421  - jbpmeira   -  27 Nov 2017, 16:21
Não compro papel.

Bom retorno com mais risco: FAED11; XPCM11; NSLU11; CXCE11; FIIP11B; MAXR11; RBRD11

Baixo retorno com baixo risco: HGLG11; HGBS11; HGRE11; KNRI11; FFCI11; BRCR11; FCFL11; ABCP11

Agencias no momento só AGCX11

Subscrevi FFCI e vou subscrever HGLG (total)

Entrei no lançamento do VISC11 só expectativa ainda o preço tá na mesma ainda.

O que não da pra comprar por hora: SHPH11; PQDP11; (bem esticadinhos)

Não é recomendação de compra, nem de venda nem de manutenção :)

343805  - MuadibGV -  10 Nov 2017, 20:47
Segue um resumo de alguns fii de shopping que acompanho, com um indicador interessante normalmente esquecido pelos investidores, que são as vendas anuais por metro quadrado.

Essa crise mostrou que os shoppings que atendem populações mais ricas têm muito mais resiliência.

Por isso que andei comprando JRDM11B, com aquela dívida e tudo que o shopping tem.

obs.: no rendimento do HGBS já coloquei o ganho com a tx de administração menor.

                                         JRDM11B SHPH11           PQDP11 HGBS11          FLRP11B
cotação                          R$ 82,00 R$ 920,00 R$ 3.300,00 R$ 2.300,00 R$ 1.060,00
rendimento                   R$ 0,50         R$ 3,70          R$ 13,50 R$ 13,25         R$ 5,60
dy mensal                     0,61%          0,40%            0,41%            0,58%            0,53%
R$ / m2                         R$ 15.904 R$ 59.953 R$ 20.615 R$ 10.062 R$ 4.854
vendas por m2 ABL R$ 17.658 R$ 28.217 R$ 11.296 R$ 11.058 R$ 8.942
vendas m2/preço m2      1,11             0,47              0,55             1,10              1,84

343561  - menghele  -  04 Nov 2017, 20:06
Prezado ÂNGELO,

Fico feliz que o forum tenha atraído pessoas ILUSTRES como você, recentemente tivemos um ataque de FAKES E TROLLS nesse espaço, que infelizmente fez com que EXCELENTES foristas abandonassem o forum, mas felizmente aqueles que ficaram, através de muita PERSEVERANÇA, conseguiram manter o espaço. 

Eu tenho uma idéia muito superficial sobre a situação imobiliária na Europa, só morando mesmo lá pra ter uma noção mais qualificada sobre a matéria, mas ouvi relatos de que na região da Champs-Élysées (PARIS), existem imóveis que há 300 anos pertencem a mesma familia, isso mesmo, são 10 gerações passando de pai para filho, eles simplesmente NÃO VENDEM, entao não adianta nem precificar, primeiro que faz parte da CULTURA deles, segundo que se venderem sabem que não poderão comprar de novo.

Em relação aos FIIs de shoppings que você citou, o SHPH foi o primeiro FII brasileiro a atingir a valorização de 1.000%, isso mesmo, 1.000% de valorização no prazo de 18 anos, então pode até ser que o preço esteja DENTRO DA REALIDADE da região, mas confesso que não me sinto confortável em pagar R$ 59.000,00 o m2, mas realmente a região apresenta um diferencial, com toda sua estrutura e facilidades, com certeza um dos bairros mais nobres aqui de São Paulo, assim como JARDIM EUROPA, VILA NOVA CONCEIÇÃO, CERQUEIRA CESAR, JARDIM PAULISTA, MOEMA, BROOKLIN, PERDIZES, POMPÉIA, SUMARÉ, etc.

No que concerne o PQDP, tudo indica que cometi um equivoco quando calculei o valor de R$ 43.000,00/m2, parece que o valor correto é R$ 20.924/m2, entao não pode ser considerado um valor absurdo, POREM .......CONTUDO....... ENTRETANTO, eu sou adapto da filosofia do Graham, aquela que se baseia em pagar R$ 0,50 em algo que vale R$ 1,00, como hoje não existem opções de FIIs de shoppings nessas condições, prefiro entao aqueles que tiveram menor valorização em relação ao seu IPO (10%, 20%, 30% .......40%) do que um PQDP, que já teve valorização de 228%, isso me permite traçar uma margem de segurança que me deixa mais tranquilo no meu investimento, mas não quer dizer que essa seja a melhor estratégia.

É préciso ter muito cuidado ao se investir em ativos com preços INFLADOS, pois mais cedo ou mais tarde o mercado acaba descobrindo o verdadeiro valor do ativo, entao ocorre um ajuste natural na precificação, temos exemplos classicos de alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00, mas mesmo assim ainda representa uma perda para quem adquiriu no seu TH, alem disso o que se percebe é que os investidores de FIIs levam muito em consideração o DY, ao invés do ativo propriamente dito, portanto são riscos e perdas que muitas vezes é difícil de se mensurar na hora da aplicaçao, então vale aquele ditado: QUANDO MAIOR A ALTURA .... MAIOR O TOMBO.

E a propósito, você que morou em Milão e estudou na "Università Statale di Milano", poderia me dizer qual é a Universidade mais tradicional de Milão? Pergunto isso porque certa vez assisti a um filme em que um dos personagens revelou que fez Engenharia Civil na Universidade de Milão, eu até cheguei a pesquisar na rede, mas não consegui definir qual seria a universidade mais tradicional daquela cidade. Detalhe: o filme retratava a ocupação nazista na segunda guerra mundial, então essa universidade deve ter pelo menos 70 anos, embora na Europa há universiadades com 700 anos de idade.

Em relação ao meu trabalho realizado nesse forum, essa é apenas um forma de retribuir tudo que aprendi nesse espaço, mas só poderei publicar alguma coisa daqui a 15 dias, portanto é bem provável que isso aconteça depois que o prof. postar alguma coisa, isso se ele não estiver DEGUSTANDO UM BOM VINHO na Piazza del Duomo em Milão.


Prezado MARCUSVINICIUS, boa noite.

Vaja bem: não ha como sumariamente resumir "mercado imobiliário na Europa" ha inúmeras realidades regionais (ou seja em cada País) e dentro das realidades regionais, lugares de mais ou menos excelência que mudam e ANDAM MUDANDO conforme uma nem sempre previsível evolução urbanística. 

Citei o caso de Milão pq estudei e trabalhei em Milão, vivi a evolução de "médio/grande centro" provinciano de perfil industrial, em cidade de grande relevância por alguns negócio especifico, não somente a nível europeu, mais MUNDIAL. Pois hoje Milão em questão a "alta moda" incomoda Paris na primacia e em relação a design é referencia mundial. Acontece que o "Centro Storico" de Milão viveu uma fase de transformação de "mista" (residencial de alto nível e comercial) para exclusivamente comercio e REPRESENTAÇÃO DO LUXO, assim os relativamente pouco imóveis do "triangolo da moda" obedecem a precificações especiais onde nem o Euro/M2 é a referencia. Além disso, a VALORIZAÇÃO vejo de forma exponencial com a aquisição do prestigio....Paris além da prestigiosa "Avenue des Champs-Élysées" que é mista (residencial e representação do Luxo) tem inúmeros outros bairros prestigiosos ou só com vocação residencial: Le Marais, Passy,etc. E DESDE MEADOS DO SECULO XVIII SEMPRE FOI A CAPITAL DA EURORA CONTINENTAL, e a "moda" na acepção moderna nasceu la...ai os imóveis sempre foram mais CAROS na média do que em qq cidade italiana, Milão incluída, por isso imagino que os prestigiosos imóveis de Paris não tenham se valorizado tanto, POIS A BASE DE PARTIDA JÁ ERA BEM MAIOR.

Quanto as valorizações que o Amigo cita em 18 anos de 1000%...digamos de 1999 até 2017 deduzo do SHPH11, E OS OUTROS QUE ESTÁ COMPARANDO ....... alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00

Primeiramente TODOS OS PREÇOS DE TH, em uma análise comparativa de longo prazo deveriam ser atualizados por IGPM / IPCA / DOLAR, ou seja, na realidade o TOMBO foi bem maior do que na comparação de preços NOMINAIS, NÃO HA COMO COMPARAR PREÇOS EM REAIS EM ATIVOS NO LONGO PRAZO POR REAIS NOMINAIS. Uma reflexão, TODOS OS ATIVOS CITADOS ESTÃO NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, (excetuando BBFI q tem um imóvel também em Brasilia) com a hecatombe da economia da cidade e do Estado, por conta da debandada estrutural da INDUSTRIA DE PETRÓLEO. Contudo a caso e caso, por uns bons terá pelo menos uma volta parcial (FAMB e ALMI) e outros com um destino mais obscuro (PRSV), devido a LOCALIZAÇÃO e a hiper oferta do Centro do Rio, e com a Barra inciando a ser um centro alternativo.

O Rio de Janeiro chega a ser uma EXEMPLO CLÁSSICO DE "BARCELLONA O MILANO" ..ao contrario...ou seja grande expectativas frustradas...assim na cidade e no Estado, SE O PETRÓLEO não voltar a níveis de preços para atrair de novo as grandes Companhais em massa como foi no passado não vejo volta a níveis anteriores.

QUANTO AO SHPH que valorizou 1000% (reais?/nominais?) já dei a minha OPINIÃO - NADA DE IMÓVEL EXCLUSIVO ESTÁ CARO NO BRASIL EM DÓLARES/EUROS...se FOR SÓ ISSO (1000% nominais) em quase 20 anos tem sido bom mais não MARAVILHOSO....vamos la...em 1999 você compraria no "quadrilátero de ouro em Ipanema" ( abrange a área entre as ruas Aníbal de Mendonça e Joana Angélica e as avenidas Epitácio Pessoa (na Lagoa) e a Vieira Souto (na orla). São 22 quarteirões onde se concentram hotéis, restaurantes, galerias de arte, lojas de grife, joalherias, e o comércio chique do bairro) por cerca de R$2000,00/m2 e hoje NA CRISE cerca de R$25.000,00/m2 os Amigos que moram no Rio poderão me dar suporte.

Mais: Tem áreas LITORÂNEAS em capitais nordestinas que nesta mesma época valorizaram 10.000% REAIS, não cito lugares, nem bairros, pois não faz o caso para discrição, contudo tem sido testemunha pessoal de negócios realizados por terceiros conhecidos nesses termos. 

343507  - marcosvinicius2  -  02 Nov 2017, 18:51
Zeca Pimenteira, quando você se deparar com algum FII que distribui sempre a mesma coisa, pode ter certeza de que é preciso estudá-lo com mais detalhes, afinal de contas no seu dia a dia é muito dificil a sua renda e suas despesas permaneceram constante durante muito tempo, concorda? Entao imagina um FII com dezenas de rendas de locação, aplicaçoes em RF, varias despesas, todo mês apresentar exatamente o mesmo valor, estranho, não? Isso pode ser atribuido a alguns fatores: 1) O FII tem uma renda maior do que a distribuição fixada (FFO > distribuição), com isso ele distribui o mesmo rendimento e destina todo mês um valor para RESERVA DE CONTINGÊNCIA; 2) O FII tem uma renda menor que a distribuição (FFO < distribuição), nesse caso ele vai DILAPIDANDO uma eventual reserva ou aplicação em RF para complementar o rendimento pré-fixado (valor constante); 3) O FII tem sua distribuição em função de receitas de locação + giro da carteira de imoveis, nesse caso só sera possivel manter a distribuição de renda enquando houver ganhos na alienação de ativos. No caso do BRCR ele estava trabalhando com a condição 3, mas era claro que o seu FFO < distribuição, o resultado foi um FORTE REDUÇÃO na distribuição de proventos. No caso específico do HGBS, tudo indica que e ele se enquadra na condição 2, havia uma renda proveniente de CRI conversíveis, que não pode ser mantida, tanto que no mês de setembro-17 a RENDA TOTAL do FII = 6.050.187 e a distribuição foi de 6.664.901, portanto eles recorreram a RF para manter a distribuição de 12,40.

343481  - Ronimendes -  02 Nov 2017, 01:02
Como contribuição, deixo aqui uma análise de um FII de Fundos.

Estou escrevendo um material, focado em análise de FII, que pretendo publicar dentro em breve, voltado para investidores iniciantes.

Ainda não fiz a edição do texto, desculpe por eventuais erros que possam existir, não tive tempo ainda de fazê-lo.



"f) Histórico anterior da gestão do FII

Quando adquirimos um FII de fundos, estamos confiando na expertise e competência do gestor para aumentar o nosso retorno enquanto investidores. É por isso que aceitamos pagar altas taxas para os gestores: para conseguirmos mais retorno.

Será que o gestor do BCFF11B tem feito um bom trabalho, ou seria possível que um investidor comum, passivamente e sem movimentos, tivesse mais sucesso do que um profissional do mercado?

Proponho a você leitor, fazer um estudo comigo. Vamos verificar qual era a carteira do BCFF11B há exatos 12 meses, e realizar uma simulação de investimento passivo, comparando com o desempenho do BCFF11B no período.

Vamos acessar a carteira do FII de 12 meses atrás, disponível no informe mensal de setembro de 2016 (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=5464 ).

Nessa data (set/2016), o patrimônio líquido do FII era de R$ 369,5 milhões, distribuídos aproximadamente da seguinte maneira: R$ 10 milhões em fundos de renda fixa, R$ 36 milhões em CRI; R$ 3,3 milhões em LCI; 321,9 milhões em cotas de FII.

Calculando a proporção teríamos: 2,9% Fundos RF; 9,7% CRI; 0,9% LCI; 87,1% em FII.

Da carteira de FII, o BCFF11B tinha posição nos seguintes fundos:

FII                    Quantia alocada    % do PL

FAED11         R$ 15,8 milhões      4,28%

BBPO11        R$ 3,7 milhões        1,00%

BMLC11B    R$ 9 milhões           2,44%

CNES11       R$ 12 milhões         3,25%

EDGA11      R$ 22,4 milhões       6,06%

JRDM11      R$ 17,9 milhões        4,84%

JSRE11        R$ 16,9 milhões        4,57%

BRCR11      R$ 26,8 milhões        7,25%

FCFL11       R$ 1,9 milhões          0,51%

CEOC11     R$ 10,2 milhões         2,76%

FEXC11     R$ 22,2 milhões         6,01%

FFCI11       R$ 3,9 milhões           1,06%

NSLU11     R$ 21,4 milhões         5,79%

HTMX11   R$ 20,3 milhões         5,49%

FIIB11       R$ 0,9 milhões            0,24%

RNGO11   R$ 5,7 milhões             1,54%

SAAG11    R$ 12,4 milhões           3,36%

FPAB11     R$ 21,6 milhões           5,85%

WEST11    R$ 9 milhões                2,44%

TBOF11    R$ 26,5 milhões           7,17%

TRNT11    R$ 1,4 milhões             0,38%

FVBI11      R$ 16,1 milhões           4,36%

HCRI11     R$ 2,5 milhões              0,68%

HGJH11     R$ 4,1 milhões              1,11%

HGRE11    R$ 12,7 milhões             3,44%

XPCM11    R$ 5 milhões                  1,35%

Para averiguar a competência do gestor do BCFF11B em conseguir retornos para o investidor, com comportamento ativo, montou-se uma carteira teórica de ativos com uma composição semelhante à carteira detida pelo Fof em 30 de setembro de 2016.

Foi respeitada a mesma composição percentual dos FII existentes na carteira do BCFF11B. O percentual alocado em Renda Fixa, que no BCFF11B estava alocado em CRI, Fundos de Renda Fixa e LCI, na carteira teórica montada foi totalmente alocado em Tesouro Selic. As posições teóricas iniciais foram calculadas com base nas cotações dos FII no dia 30 de setembro de 2016. As posições finais foram calculadas com base nas cotações dos FII no dia 29 de setembro de 2017 (último dia útil do mês), e somadas aos rendimentos recebidos por cada Fundo da carteira (respeitadas suas proporcionalidades) para se calcular a rentabilidade total.

Os resultados foram os seguintes:

1) Rentabilidade da carteira de FII (somente cotas) no período = 11,15%

2) Rentabilidade da carteira de FII (cotas + rendimentos) no período = 18,05%

3) Rentabilidade total da carteira (FII + Tesouro Selic) = 17,3%

Os resultados podem ser comparados com o investimento alternativo direto em cotas de BCFF11B, que no período estudado (entre 30 de setembro de 2016 e 29 de setembro de 2017), conferiu uma rentabilidade total (valorização das cotas + rendimentos) de 10,63%.

Ou seja, o investimento no BCFF11B teve um desempenho muito inferior ao investimento direto nas cotas dos FII que estavam na carteira do Fof, no período estudado, evidenciando que o trabalho do gestor foi muito inferior a um posicionamento passivo de um investidor comum, que fez apenas um investimento inicial e não girou a carteira.

Realizou-se também o seguinte cálculo: qual era o investimento mínimo para conseguir replicar com bastante fidedignidade a carteira do BCFF11B em 30 de setembro de 2016? O valor encontrado foi R$ 340 mil. O motivo deste alto capital para conseguir replicar a carteira, mantendo fielmente as proporções de cada fundo, é a baixa exposição do BCFF11B ao fundo FCFL11 (apenas 0,5% do PL). Este fundo FCFL11 tem um valor de cota bastante elevado (em setembro de 2016 uma cota deste fundo podia ser comprada por 1750 reais). Portanto, como a mínima quantidade de cotas que pode ser comprada é uma, para um investidor ter 0,5% da carteira em FCFL11B ele tinha que investir pelo menos 340 mil reais.

Se o investidor optasse por mudar um pouco a composição da carteira, ele conseguiria montar uma posição bem aproximada com um valor bem menor. Ou seja, em outras palavras, não é preciso ter um capital tão elevado para conseguir uma boa diversificação.

Conseguir diversificação não é motivo suficiente para justificar o investimento em FoF. É preciso que se tenha um retorno bom. Isto não foi observado com o BCFF11B no período estudado.

Nada impede que no futuro o resultado não se modifique e o fundo traga melhores resultados. Também, o resultado que observamos só é válido para o período estudado. Períodos diferentes podem trazer conclusões diferentes. O motivo da escolha de avaliação dos últimos 12 meses foi baseado única e exclusivamente pela facilidade de obtenção das informações.

Mas preste atenção agora num outro resultado deste estudo. Dos 26 fundos que o BCFF11B detinha em carteira em 30 de setembro de 2016, 20 fundos performaram melhor do que ele. Ou seja, se um investidor comum, com muito pouco dinheiro, insuficiente para diversificar, tivesse que escolher entre dos 27 fundos (o BCFF11B e os 26 fundos de sua carteira) a probabilidade deste investidor acertar (escolhendo um fundo que rendesse mais do que o BCFF11B, no período) era de 74%. Aleatoriamente, escolhendo de qualquer maneira, a chance de um investidor, SEM NENHUM ESTUDO, conseguir um resultado melhor do que um GESTOR PROFISSIONAL era de quase 3 em 4. Concluindo: com um pouco de estudo, com um mínimo de análise, um investidor comum conseguiria trazer para si um retorno bem maior do que o teria conseguido por confiar num gestor profissional.

Para aplicar bem o seu dinheiro, só tem um caminho. Estude."

343238 - ispholambra -  27 Out 2017, 03:10
FIIs de Shoppings...

No começo eu tambem nao entendia bem o porque da valorizacao exponencial em alguns casos como o PQDP11 e ABCP11 por exemplo...

Mas dai veio a crise... a alta vacancia dos FIIs de escritorios e os FIIs de Shoppings muito pouco foram afetados....

E-comerce ja existe a um bom tempo e ate agora nao afetou o setor... pois a maioria dos frequentadores, vao aos shoppings em busca de lazer... e as compras acabam sendo consequencia... pelo menos aqui no interior e assim...

E como a quantidade de FIIs de shippings e relativamente pequena, a tendencia e que as cotas dos bons empreendimentos sempre se valorizem no deccorrer do tempo...

Ja tive PQDP11, FIGS11, JRDM11 e me desfiz... me arrependi...

Recentemente comprei ABCP11 na promocao dos 12,19... esse eu pretendo carregar por um longo tempo...

342899  - Molothrus bonariensis  -  12 Out 2017, 06:59
Entendo sua visão. Mas até que ponto uma inflação mais alta é danosa para o mercado dos FIIs, que possuem proteção contra a inflação? Me parece que o problema nunca foi a inflação, mas a recessão. Me parece que foi a recessão, não a inflação, de corroeu os preços dos imóveis e dos aluguéis.

Se estivermos em um ambiente de crescimento, o que é bastante provável para os próximos anos, até por rebote da própria recessão que vivemos, mesmo com uma inflação mais alta, os preços dos aluguéis e dos imóveis irão acompanhar o ritmo, ou melhor, irão superar o ritmo da inflação.

Penso que o mais importante é o ciclo imobiliário. Hoje estamos no fundo do poço, com os mais baixos níveis tanto nos preços dos imóveis quanto nos aluguéis, com as maiores taxas de vacância e menores ofertas de novos empreendimentos. Se iniciarmos um ciclo de recuperação, com redução da vacância e valorização dos imóveis, teremos uns 5-7 anos de crescimento do mercado imobiliário, pelo menos, até que tenhamos outro excesso de ofertas. Isso, lógico, se toda a economia não atrapalhar, com alguma nova recessão.

342867  - Molothrus bonariensis   -  11 Out 2017, 02:17
Penso que você está esquecendo da sinergia de vários fatores, que atuando na mesma direção e sentido, potencializam a resultante. Se estivermos iniciando um novo ciclo de recuperação econômica, o que acredito, apesar dos riscos envolvidos, então esta primeira onda de valorização dos FIIs deve-se basicamente a queda dos juros (rentabilidade dos FIIs x CDI). Ainda teremos:

1- Ciclo de valorização imobiliária, que ainda nem começou (os preços dos imóveis apenas pararam de cair)

2- Com a valorização dos imóveis e redução das vacâncias, os valores dos aluguéis devem subir acima da inflação e teremos uma onda de revisionais para cima nos próximos anos (o inverso do que aconteceu nos últimos anos).

3- Migração de muito $$$ da renda fixa para os FIIs, a medida que os juros reais fiquem estáveis em níveis próximos aos atuais (4%). O mercado de FIIs está se tornando mais conhecido somente agora . Hoje temos apenas 102k investidores de FIIs, a mesma quantidade que tínhamos em 2013. Contudo, temos muitos novos FIIs em formação e muito mais divulgação desde mercado junto ao público. A medida que o pessoal que estava acostumado com a renda fixa (os 1% ao mês nominais), fique insatisfeito com os retornos e busque novas alternativas, o mercado de FIIs deve crescer bastante nos próximos anos.

Neste cenário de recuperação, para quem não tem apetite para assumir mais risco com ações e quer apenas uma alternativa mais rentável e com bom nível de segurança, acredito que os FIIs continuam sendo uma boa alternativa de compra para longo prazo. Apenas devem ser mais bem selecionados.

Os principais riscos seríam:

1- Tributação da renda: um risco de ação pontual apenas.

2- Um avanço da esquerda nas próximas eleições, que me parece pouco provável.

3- Algum problema externo (crise, guerra, etc.)

342844  - fridao  -  10 Out 2017, 14:49
Para o pessoal deste forum isso não é novidade...

Fundos imobiliários rendem quase o dobro do Tesouro; compare
Ambos os investimentos são bons para quem já tem capital e procura aplicá-lo para gerar renda
http://economia.estadao.com.br/

342799  - marcosvinicius2  -  07 Out 2017, 14:44
Houve uma EXPLICAÇÃO SINGELA sobre esses novos FIIs no outro forum, repliquei a mensagem abaixo, não sei se ajuda em alguma coisa:

Citação: Post by jigsaw on Sep 30, 2017 at 9:31am
jigsaw
Moderador
jigsaw Avatar
Posts: 3,136Male
Likes: 810
Member is Online

Citação: Sep 28, 2017 at 11:14pm cpf216 said:
Citação: Sep 28, 2017 at 5:41pm jigsaw said:
cpf216 , FAZENDO novamente aquela TRADICIONAL atualização (note que a ultima atualização foi em Dec 31, 2016 at 5:02pm, conforme indicado no post acima), mas o fato é que tinhamos 134 FIIs, como foram INCLUIDOS 10 E EXCLUIDOS 4 , entao temos o TOTAL = 134 + 10 - 4 = 140 FIIs:

FIIs INCLUIDOS = GGRC, GGRF, HBTT, KINP, OUJP, PRTS, RBRF, TGAR, UBSR E VISC.
FIIs EXCLUIDOS = RVBR, RVRA, WMRB E XPGA;

Denominação dos FIIs INCLUIDOS em relação a ultima atualização:

GGRC = GGR COVEPI RENDA FDO INV IMOB
GGRF = GGR ESTRATEGIA FDO INV IMOB - FII
HBTT = FDO INV IMOB HABITAT I
KINP = EVEN PERMUTA KINEA FII - FDO INV IMOB
OUJP = OURINVEST JPP FDO INV IMOB - FII
PRTS = MULTI PROPERTIES FDO INV IMOB - FII
RBRF = FDO INV IMOB RBR ALPHA FUNDOS DE FUNDOS
TGAR = FDO INV IMOB TG ATIVO REAL
UBSR = FDO INV IMOB - FII UBS (BR) RECEB IMOB
VISC = VINCI SHOPPING CENTERS FDO INVEST IMOB - FII

POR ACASO você chegou a estudar/pesquisar alguma coisa a respeito desses novos FIIs? Tem alguma opinião formada sobre os NOVOS FIIs?

GGRC: Operações estruturadas em galpões. Saindo essa segunda emissão entra para geracional.
GGRF: Em captação, prospecto genérico. Tábula rasa.
HBTT: sem ticker
KINP: Desenvolvimento, poucos anos. Sem negócios no secundário.
OUJP: FII de CRI com rendimentos bem irregulares.
PRTS: FII de shopping, na verdade imóveis excussados de CRIs (M.Grupo/Grande Hotel Bagé?). Imagino que não vão negociar.
RBRD: Fundo de fundos que no prospecto seria linear e nas reuniões como instável.
TGAR: Sem ticker.
USBR: Em captação. Acho que será CRIs.
VISC: Shoppings consolidados, outro com chances de ser geracional.

André

EXCELENTE cpf216 , pelo visto pouca coisa de QUALIDADE, realmente o PERÍODO NOBRE DOS FIIs já passou, resta agora garimpar alguma coisa descontada (se é que é possivel) no secundário.

342686  - FoxHoundBR -  04 Out 2017, 05:11
o grande problema agora que o mercado está em viés de alta é achar papéis que ainda estejam descontados.

Quem teve paciência para encarteirar ações e FIis nos últimos 3 anos e não se desfez de suas posições, agora está começando a colher os resultados e, com a melhora dos indicadores como taxa de juros e câmbio, somado ao fato do Governo estar ajudando enormemente as empresas endividadas via REFIS, o panorama na Bolsa tenderá a melhorar cada vez mais no curto e médio prazo. E para quem vai procurar oportunidades agora, infelizmente o cavalo está terminando de "passar arreado".

Falando particularmente da minha carteira, eu só invisto em ações (não invisto em FIIs, e ainda não tive interesse em aprender a dinâmica desse investimento), priorizei como estratégia fazer aportes em empresas que foram seriamente afetadas pela crise e que, mesmo apresentando fundamentos sofríveis, no meu ver estavam descontadas e também tinham potencial de turnaround no longo prazo (acima de 5 anos). Alguns podem me considerar meio louco de investir nas empresas endividadas que citarei adiante, mas eu olhei mais para a gestão da empresa do que para os seus números e todos os papéis que adquiri tinham esse perfil, de forma que investi nessas ações mais como um "voto de confiança" para o seus gestores do que apenas na análise fria dos seus números (só deixando claro que eu estudei atenciosamente a maioria esmagadora dos papéis da carteira, ou seja,não investi nos papéis só por confiar nos gestores). Nos últimos 3 anos montei posição em DOMM3 (antiga OGX - foi um erro grosseiro de análise da minha parte, mas foi o único até aqui e que já dei como fundo perdido), MGEL4, GOAU3, OIBR4 e, mais recentemente, WLMM4 e RSID3. Pretendo terminar de fazer mais alguns aportes nessas duas últimas (principalmente em RSID) e, em seguida, se ainda tiver um ponto de entrada, encarteirar mais um pouco de MGEL, e ficarei só nesses papéis mesmo. Fiz o melhor que pude, dentro da minha estratégia de LP e dadas as minhas restrições orçamentarias. Acredito que, tirando a OGX, todos as demais ações foram bem selecionadas.

Mas dando a minha opinião sobre achar papéis descontados na Bolsa, eu considero praticamente impossível achar uma blue chip que se encaixe nesse perfil que você procura. Olhando mais embaixo, para as mid e small caps, sobrou um ou outro papel que talvez ainda esteja descontado, mas nenhum desses papéis está com a situação financeira confortável e bons indicadores fundamentalistas a ponto de afirmar que são oportunidades 100% seguras para o longo prazo . Dando "nomes aos bois", eu diria que MGEL (saiu da RJ no começo do ano, e está mostrando alguma reação no seu EBITDA) e PMAM (outro bom papel para ficar de olho - principalmente com a entrada da Glencore como acionista - mas somente após a conclusão da capitalização que a empresa fará) seriam bons papéis a serem observados.

E só para reforçar: essa é apenas a minha opinião, e eu jamais recomendarei compra ou venda a ninguém.

342677  - Ronimendes -  03 Out 2017, 21:23
Concordo com você que eh um desrespeito. Entretanto, esse eh um dos problemas de aportar em fundos de gestão ativa ou mesmo em fii de fundos: o gestor tem autonomia. Óbvio que o BTG não tem nenhuma intenção de liquidar o fundo, afinal e as gordas taxas de administração, como ficar sem elas? E quem mais ganhou com essa puxada nas cotas devido a noticia foi o próprio BTG: 1.5% de taxa de administração sobre o valor de mercado eh bem salgado.... Com o perdão da palavra, mas os cotistas tem que tomar no rabo mesmo, pois com um ffo de 0.34 reais/cota, o brcr11 não era para estar nesse preço, mesmo pra quem eh patrimonialista, porque o investidor não deve se esquecer que um FII não eh só os imóveis, mas também o DY, e principalmente, a gestão (ainda mais se for um Fii de gestão ativa). Minha posição nesse FII eh ínfima.... 0.3% da carteira. Já foi maior, mas sai faz bem tempo. Não aniquilo para acompanhar o preço das cotas e não pagar IR. Fii de fundos também tenho corrido como vampiro de alho. Paga-se taxas absurdas, pra um retorno pequeno. JSRE11: perdeu tototalmente o time da alocação, ficou na RF pós, vendeu pqdp e comprou edga11.... MXRF: esse não sabe o que é...CRI com default, a SPE que nunca da retorno, comprava bcff11...pelo amor de Deus.... BCFF11..serve para sustentar cotas dos outros Fii da BTG. CXRI11...eh o melhorzinho...mas nesse preço, não obrigado. Gestão ativa.....BAH.... Conversa pra boi dormir....De gestor incompetente, mal intencionado, ou as duas coisas, o mercado financeiro tá cheio.

342587  - marcosvinicius2  -  30 Set 2017, 15:30
Ilustres Foristas, em anexo NOVA ATUALIZAÇÃO (DESTA VEZ com a devida equalização em função de agrupamentos e desdobramentos conforme sinalização do Forista miguel2009 – PAG 16.675) na comparação da rentabilidade entre empresas do mesmo segmento e FIIs do mesmo setor, incluí no estudo os dividendos + variação da cotação, utilizando-se um prazo maior ;

No sentido de ilustrar melhor a questão fiz um rápido levantamento de ações do mesmo Segmento: Exploração de Imóveis e FIIs do mesmo setor: shoppings e o resultado pode ser conferido abaixo:

ssbr31.png

( * ) % Variação I = rentabilidade considerando-se apenas a variação da cotação no período indicado;
( ** ) % Variação II = rentabilidade considerando-se a variação da cotação + dividendos no período indicado.

Adotando-se o mesmo período, os destaques positivos para ações negociadas na Bovespa do mesmo Segmento: Exploração de Imóveis, foram IGTA3 (+192,14%), MULT3 (+161,53%) E BRML3 (+130,81%), destaques negativos para SSBR3 (+70,44%) E BRPR3 (+70,02%), não vou aqui entrar no mérito da questão em termos de AF, para não fugirmos do escopo do Blog, mas não deixa de ser uma comparação interessante. Note que as empresas que obtiveram maior variação levando-se em conta a questão dos dividendos foram BRML3 E SSBR3 e as que tiveram menor variação nesse sentido foram BRPR3 E MULT3;

Em relação aos FIIs selecionados para efeito de comparação, destaques positivos para PQDP11 (+236,42%), SHPH11 (+208,77%) E ABCP11 (+180,18%), por outro lado obtiveram piores resultados FLRP11B (45,83%) E WPLZ11B (8,99%). Note que as empresas que obtiveram as maiores recuperações em função dos dividendos foram FLRP11B E HGBS11 e as que apresentaram as menores performances nesse sentido foram PQDP11 E WPLZ11B.

CONCLUSÃO: considerando-se um ranking geral entre empresas do Segmento: Exploração de Imóveis e FIIs do mesmo setor: shoppings, levando-se em consideração dividendos + variação da cotação, num período de 7 anos (15/06/2010 – 15/09/2017), o resultado seria o apresentado abaixo (ordem decrescente):

PQDP11 236,42%
SHPH11 208,77%
IGTA3 192,14%
ABCP11 180,18%
MULT3 161,53%
BRML3 130,81%
HGBS11 124,48%
ALSC3 91,77%
SSBR3 70,44%
BRPR3 70,02%
FLRP11B 45,83%
WPLZ11B 8,99%

Mas é IMPORTANTE destacar que o período avaliado é muito curto, o ideal seria um período maior (10 – 20 anos), mas tendo em vista que poucos FIIs possuem esse tempo no mercado, isso ficaria inviável, alem disso não podemos deixar de salientar que é preciso muito cuidado na comparação de veículos diferentes, no caso o objetivo principal deveria ser a DIVERSIFICAÇÃO e não a definição do que é melhor ou pior.

EDIT.: Para facilitar a leitura dos campos indicados na tabela, separei os dados da ALSC3:

EMPRESA: ALSC3
15/06/2010 = 10,71
15/09/2017 = 18,82
DIFERENÇA = 8,11
% Variação I = 75,72%
Dividendos = 1,718834
TOTAL = 20,54
% Variação II = 91,77%

Note que a variação da empresa em função da cotação foi de “apenas” 75,72%, mas com a inclusão dos dividendos passou a 91,77%

EDIT 2: SERIA INTERESSANTE a adoção de um prazo maior (conforme já foi citado), entretanto, como pode ser visto abaixo, há uma diferença nas datas de início de negociação dos FIIs:

ABCP11: 12/03/2004
FLRP11B: 19/10/2009
HGBS11: 11/12/2007
PQDP11: 17/12/2009
SHPH11: 12/11/2007 ( * )
WPLZ11B: 12/08/2008

( * ) SHPH= Alteração do mercado de negociação: A partir do pregão de 12/11/2007 as cotas de emissão desse fundo deixam de ser negociadas no mercado de balcão organizado, administrado pela BOVESPA, e passam a ser negociadas no mercado de bolsa com o código SHPH11. (EMBORA O SHPH seja negociado desde 1.999, apenas em 2007 começou a ser negociada no mercado de Bolsa).

342585  - escalador -  30 Set 2017, 10:54
Mas o problema aí é que o AGCX deveria ter transformado esse LCI em agências e não o fez. Terminou ficando como se fosse um fundo misto de tijolo atípico e papel. Nesse caso a análise só é justa se considerar a cotação do fundo (e não só o rendimento) ao longo de vários períodos de juros baixos e altos. A tendência é que quem tem LCI mantenha a cotação mais estável e quem está 100% atípico tenha oscilações grandes na cotação de acordo com a taxa de juros. Se (ou quando) os juros subirem, a cotação do AGCX vai cair menos que o BBRC.

342581  - ispholambra   -  30 Set 2017, 03:51
FIIs Tijolos Atipicos X FIIs Recebiveis e Mistos

A um bom tempo atras surgiu essa discussao aqui... sobre a "vantagem" que os FIIs de tijolos com contratos atipicos tinham sobre os FIIs de recebíveise mistos...

E essa "vantagem" fica mais evidente quando comparamos dois fundos de agencias bancarias, iniciados praticamente no mesmo ano como o AGCX11 e o BBRC11...

Em que pese terem sido lancados com valores diferentes por cota... ambos sao comparaveis em virtude da rentabilidade oferecida aos cotistas...

No inicio, como uma parte consideravel da captacao do AGCX11 foi direcionada para as LCIs e praticamente toda a captacao do BBRC11 foi direcionada para a compra de imoveis e construcao de agencias, os rendimentos oferecidos pelo AGCX11 comecou sendo bastante superior aos do BBRC11 que eram alguns minguados centavos...

Com o passar do tempo... ambos os fundos começaram a entregar as agencias... e a deiferenca percentual dos rendimentos do AGCX11 em relaçao ao BBRC11 so aumentava... (tinhamos um ambiente de juros altos que ajudava muito na rentabilidade do AGCX11 e o mesmo nao acontecia no BBRC11)

Porem com a restauracao gradual da confianca e a queda da inflacao... os juros começaram a diminuir...e mesmo entregando mais agencias a diferenca de rendimento entre o BBRC11 e o AGCX11 parou de aumentar... e começou gradualmente a diminuir... sendo que nessa distribuicao de hoje, os rendimentos do BBRC11 percentualmente sobre o valor inicialmente investido, ultrapassaram definitivamente os rendimentos distribuidos pelo AGCX11... e mesmo com a entrega da totalidade das agencias pendentes... o AGCX11 nao alcançará o percentual de rendimentos do BBRC11... e isso de deveu principalmente pelo fato do AGCX11 ter uma parte dos rendimentos atrelada a taxa Selic que vem caindo gradativamente....

Mas e dai ? a inflacao tambem caiu...e uma queda deveria ter anulado a outra... mas nao e bem assim... pois a inflacao repassada no periodo de alta aos alugueis do BBRC11 vai continuar embutida no mesmo ate o fim dos contratos atipicos... ja no caso dos juros mais altos recebidos pela LCI do AGCX11 nao acontece o mesmo... ja foram distribuidos... e nao ha recorrencia neles...

Antes pra mim nao ficava clara a acao desse mecanismo... mas agora com o passar do tempo podemos verificar o case na vida real...

Ou seja... por melhor administrado que seja um fundo de recebiveis ou misto... no longo prazo ele perde de goleada para um fundo de tijolos com contatos atipicos...

Peguei BBRC11 e AGCX11 como exemplos mais outros podem servir de exemplo e o resultado sera o mesmo...

Logico que se o fundo estiver sujeito a revisionais periodicas os preços dos alugueis podem cair ou subir ao sabor do desempenho da economia... e num case desses as comparacoes ficam bem mais dificeis de se fazer...

342307  - kknove -  24 Set 2017, 19:26
O período analisado foi um ciclo depressivo que afetou a demanda e, por tabela, os aluguéis em geral. Logo, seria estranho se a renda da maior parte dos Fiis seguisse em alta neste período. Creio que nos próximos anos, considerando que a oferta não acompanhará o crescimento da demanda, o ciclo irá se inverter e os aluguéis tb... Agora, se a renda do Fii performou bem contra o ciclo, é pq o ativo q lastreia ou sua gestão este Fii deve ser melhor q os outros (salvo fatos não recorrentes)

342305  - Ronimendes -  24 Set 2017, 05:36
Para quem possa interessar, segue um artigo muito interessante.
http://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/Artigos/ifa_lutemberg&alencar_2016.pdf

342304  - Ronimendes -  24 Set 2017, 05:34
Boa noite uqaz.

Após seu comentário, lá fui eu pesquisar o que é o modelo de precificação de Gordon (Rs).

Do modelo de precificação geral pelo FCD, além dos fluxos de caixa trazidos a valor presente, deve-se também levar em conta a contribuição do valor obtido com a venda do ativo (Valor residual), que também deve ser trazido a valor presente. Para investimentos no longuíssimo prazo, a contribuição do Valor Residual no preço justo é muito pequena, e pode ser desprezada. Sendo assim, o preço justo de um ativo consiste basicamente na somatória do valor presente de seus fluxos de caixa futuros.

Pelo modelo da precificação de Gordon, admitindo-se que o ativo ficará em poder do detentor até o seu esgotamento (tempo infinito), o preço justo é:

Preço justo = Dividendos antecipados do primeiro período/(rentabilidade esperada - taxa de crescimento do lucro bruto)

Para que o emprego de tal fórmula seja válida:

a) o ativo não será vendido em nenhum momento futuro;

b) a taxa de crescimento do lucro bruto teria que ser constante

c) os dividendos cresceriam com a mesma taxa de crescimento do lucro

d) a rentabilidade esperada tem que ser maior do que a taxa de crescimento do lucro bruto

Dos Fiis que você citou, analisei apenas PQDP11.

De 2012 até agora, os dividendos distribuidos cresceram 44%, aproximadamente, de maneira não linear. Em 2014 e 2015 houve uma queda abrupta nos rendimentos, acho que por conta da retenção para reforma.

O crescimento nos dividendos foi portanto, de aproximadamente 7,5% a.a.

Qual o preço justo do PQDP11?

Segundo Gordon,

Preço justo = 160 reais (dividendos aproximados do próximo ano)/0,125-0,075 - 3200 reais.

Portanto, caso as premissas futuras sejam essas, ou seja, caso o PQDP11 consiga aumentar os rendimentos em 7,5% a.a. até sua exaustão, um investidor teria uma rentabilidade de 12,5% a.a. comprando cotas a 3200 reais.

A pergunta é: seria realistica essa taxa de crescimento no longo prazo? Para um shopping? Não tenho idéia.

Dos outros ativos que mencionados, FIIP11B e RBRD11 conseguiram aumentos de rendimento por força de contratos atipicos; ABCB11 por ter passado por reforma e estar revitalizado, MAXR11 por ter melhorado a gestão, EDFO11 por praticamente não ter enfretado vacância (mas agora ela será elevada), KNCR e RNDP por surfarem na alta dos juros e por não apresentarem default nos CRIs (ao contrário de mxrf11, por exemplo). CTXT11 não sei dizer, talvez por ter baixa vacância e baixo valor de aluguel por metro quadrado.

Quanto a maioria dos FII, do setor de escritório e logistica, sofreram por vacância e inadimplência.

Descobrir os FIIs que tenham capacidade de efetivamente elevar os rendimentos ao longo do tempo, no longo prazo, de maneira sustentável, constante e acima da inflação é a chave para que o investimento em FII se torne ainda mais bem-sucedido. Seria como tentar descobrir as empresas de "crescimento".

Para FIIs, o que tento fazer para precificá-los é usar a fórmula:

preojustofiicerto59c73100a269c.jpg

Onde D = dividendos estimados do primeiro ano

R = retenção de caixa (FRA e despesas administrativas do Fundo)

i = taxa de desconto

VR = Valor residual obtido com a venda da cota (simulo a venda da cota porque imóveis velhos tem que passar por um retrofit, isso consome caixa futuro; imóveis velhos também tem uma capacidade menor de gerar renda, porque estão mais ultrapassados).

Como estimo o valor de venda da cota? Admito que o preço da cota varia em função do DY proporcionado no futuro e introduzo um deságio (normalmente 25% para imóveis novos em um prazo de 25 anos em virtude da depreciação do imóvel; se o imóvel já for velho hoje, o deságio tem que ser maior).

Além disso, para tentar simular os ciclos imobiliários, divido o tempo em períodos de 5 anos e simulo cenários normais, de expansão e de stress. Nos cenários de expansão, a vacância diminui e o valor do aluguel aumenta acima da inflação, ao contrário do cenário de stress, com alta vacância, valor do aluguel baixo e retenção alta por conta de despesas. Procuro usar taxas nomimais para verificar a influência do IR no valor residual.

Mas, sinceramente, estou chegando à conclusão de que a tentativa de precificação é uma tarefa inútil e que pouco agrega ao investidor que não tem muito capital para investir, mas investe mensal e constantemente.

Primeiramente, porque a tarefa de precificar é muito difícil, e o analista deve usar de estimativas futuras que, ou estarão otimistas demais, inflando o "preço justo", ou estarão pessimistas demais inibindo o investimento; ainda se o analista fizer estimativas que se mostrarão corretas, ao pequeno investidor pouco agregou porque não tinha muito capital para investir.

Gosto de estudar o mercado, sou curioso e gosto de aprender coisas novas. Valuation muito me atrai......mas simplesmente como estudo...

Na prática, ultimamente tenho aberto o HB e reinvestindo o fluxo de caixa dos fiis naqueles que eu sinto estarem mais atrasados (por exemplo, esse mes o aporte foi pra rbrd11) e o aporte tenho direcionado pra algumas ações (pine, bmeb4, um pouquinho de ciel3). Assim que as taxas de juros chegarem ao piso, minha intenção é parar de aportar na renda variável e recompor a RF, Talvez um pouco de dólar, um pouco de ouro. Esperando a próxima caganeira do mercado.

No longo prazo, o que importa mesmo é a disciplina, a diversificação e o investimento em ativos de valor. Acoes, Fiis e renda fixa (é essa quem permite encher o carrinho quando tem promoções).

Os Fiis, mesmos aqueles cujas cotações possam sofrer num determinado intervalo de tempo, por comprometimento do fluxo de caixa, são ativos maravilhosos. Em cada mes, mais cotas podem ser compradas com os rendimentos e mais renda passiva é gerada no mês subsequente.

Dinheiro aplicado fazendo dinheiro. é só ter paciência e deixar o tempo agir.

342303 - uqaz   -  24 Set 2017, 01:04
 Citação: ronimendes - Post #342301 - 23/Sep/2017 17:20
Entre ontem e hoje li o livro do Décio Bazin: Faça fortuna com ações antes que seja tarde. É de fácil leitura e muito agradável. Muito interessante para constatar o amadurecimento do mercado de capitais no país. Ainda que cheio de falhas e sujeito a manipulações, o acesso às informações das empresas hoje é bem mais fácil e mais transparente. A métrica utilizada pelo Bazin era simples: comprar ações de empresas com histórico de lucros e que pagassem pelo menos 6%a.a. de dividendos. Para uma época de acesso à informação bem mais difícil, acho que esse parâmetro simples evitava de pegar lixos. Realmente,como dizia o Barbado, o Décio se apaixonaria pelos fii se eles existissem na época. Fica aí a dica. Bom fim de semana.
Interessante vc comentar isso. Andei estudando uns fiis e poucos foram aqueles que tiveram crescimento dos proventos (e nao proventos + variscao da cota). Excluindo as agencias bancárias com contratos atipicos insustentáveis, nos ultmos cinco anos, PQDP, ABCB, MAXR, FIIP, RBRD, CTXT, EDFO e uns de papel atrelados mais em CDI como KNCR ou RNDP cresceram razoavelmente suas diistribuicoes anuais. Veja aq no ultimo grafico: http://fiis.com.br/pqdp11/?aba=graficos . Podese dizer que a precificacao de Gordon pode ser precisa para estes papéis, sao papeis cujo preco é irrelecante pra quem busca fluxo de caixa na aposentadoria.

340854  - ispholambra   -  09 Ago 2017, 02:17
Citação: minkowski - Post #340849 - 08/Ago/2017 23:52
Citação: nelbr - Post #340848 - 08/Ago/2017 23:32
Ainda é possível montar uma carteira de FIIs com um yeld próximo de 10% aa?
Uma boa carteira vai estar mais perto dos 8-8,5% ao ano!
Se garimpar ainda acha fundos bons...a preços razoaveis...mas a "chepa" nos FIIs realmente ja passou...

Considerando
que a Selic nas atuais condicoes pode cair ate 7% a.a uma carteira que renda entre 8,00 e 8,5 a.a. ainda se mostra bem atrativa...

Mas a questao principal para os proximos meses é a novela da tributacao dos  dividendos... será que vao ficar só nos dividendos? ou os FIIs tambem  serao tributados?

Essa questao por si só ja deve trazer um bom grau de incerteza ao mercado...

Mas assim como alguns por aqui eu nao acredito que o governo tenha cacife  para emplacar uma tributacao de dividendos e rendimentos na atual  conjuntura... porem as oscilacoes que devem ocorrer nos proximos dias  devem abrir oportunidades para investidores que como voce ainda nao se  posicionaram nos FIIs...

Eu espero que surjam otimas oportunidades em acoes dividendeiras tambem!!!

340628  - NumBroker  -  01 Ago 2017, 18:10
Veja só, não sou expert no assunto, mas nos FIIs eu gosto de olhar o spread entre os juros longos e o DY dos FIIs (tem todo mês num relatório da Itau Corretora), não olho o VP. É preferência mesmo.

Num caso prático, quando a gente olha o spread yield FII Escritórios sobre NTN-B 2030 a média histórica é de uns 3% e hoje já tá menos de 2%. Ou apetite por risco tá maior que o histórico ou o preço tá embutindo uma recuperação aí. Logística, shopping e educacionais estão cenário semelhante, logo não vejo os preços atuais como convidativos.

De qq forma olhando por essa métrica não me enche os olhos. Tá difícil achar umas barbadas por aí, exceto uma Unipar ou Sanepar.

340625  - Volverine1 -  01 Ago 2017, 17:35
Na semana passada, no último programa sobre fundos imobiliários do professor Arthur Vieira de Morais, no Infomoney, ele comentou que na média, os fundos imobiliários estariam cerca de 15% abaixo do valor patrimonial. Lógico, isso seria apenas uma média.

340491  - nelsonnpires -  30 Jul 2017, 15:17
Para comentários....

Tema: Como se deve proceder para calcular o rendimento real de fundos de papel de prazo indeterminado compadrando suas cotas com ágio no mercado de bolsa.

Exemplo BCRI: PL= 96,46,

preço cota =112,00

Renda PL (chute) = 8%aa

duration (chute)= 5 anos

Existem basicamente duas teses:

1- Considerar a amortização dos papéis que compõe o fundo como se fosse um fundo de prazo determinado, minha tese é que o fundo é de prazo determinado, mas a carteira dentro dele e que foi comprada com ágio é de prazo determinado.

2- Não considerar a amortização dos papeis pagos com ágio e apenas a redução da renda gerada por eles. A tese proposta é que por ser um fundo de prazo indeterminado a grana da amortização ao invés de retornar para seu bolso é reinvestida.

Realizando os cálculos para os dois itens acima teremos resultados muito diferentes no caso do exemplo BCRI,

Apesar de defender a tese 1 como correta, existem inúmeros investidores que a acham inadequada e defendem a tese 2, e de maneira a afirmarem que mesmo com ágio dessa magnitude o investimento é muto interessante.

340290  - Ronimendes   -  22 Jul 2017, 16:57
Citação: pro_fit - Post #340289 - 22/Jul/2017 12:38
Alguem saberia me dizer se existe algum etf de fundo imobiliário (de fis)?
DO TIPO BOVA11?
seria MOBI11?
Não tem. Mas existem Fiis de fundos, ou seja, existem Fiis cujos ativos são cotas de outros fundos. Para um investidor iniciante em fiis pode ser uma alternativa de investimento, uma vez que as carteiras desses fundos são diversificadas. Há 4 problemas: a) as carteiras dos Fiis de fundos podem ser diversificadas, mas não necessariamente formada pelos melhores ativos. Tem porcaria no meio. b) os gestores desses Fundos não são totalmente isentos de interesses, e acabam concentrando recursos na compra de cotas de fii da mesma casa. Ou seja, um fii de fundos da BTG compra uma quantidade absurda de cotas de fii administrados pelo próprio btg, por exemplo. c) as taxas são cobradas em dobro, ou seja...os fiis que estão na carteira do fundo cobram as taxas antes de passar o rendimento, e o fii de fundos cobra taxas antes de passar o rendimento ao cotista pessoa físico. d) Os fundos podem girar a carteira. Quando o fazem, vendendo ou comprando cotas de outros fiis, podem vender no prejuízo ou comprar muito caro, pois eh um mercado de baixa liquidez e as oscilacoes são muito fortes quando o volume aumenta. Enfim, fundos de fundos podem ter espaço numa carteira, principalmente de iniciantes, mas só compensa compra-los se tiverem um grande desconto em relação ao Valor patrimonial. O melhor mesmo eh estudar profundamente e montar uma carteira com bons fundos de tijolo que no longo prazo são muito melhores do que outros tipos de fii. Alguns exemplos de fundos de Fii: bpff11, cxri11, bcff11b, fixx11. O Mobi11 que você comentou,se não estiver enganado, eh um etf de ações de empresas do setor imobiliário. Não tem nada a ver com fii.

340024  - ispholambra  -  12 Jul 2017, 04:13
O ceu de brigadeiro para os FIIs ja passou...hj os riscos estao bem mais altos....e no final se nao ficar esperto... vc pode pagar a conta...

Não olhe só DY, olhe se o fundo tem gestão ativa, olhe se o VPA nao esta muito descolado dos preços correntes, principalmente em fundos de recebíveis, olhe a qualidade do administrador e/ou gestor...veja se nao e fundo que apresenta vacância cronica... veja o tempo de duracao dos contratos de aluguel e as revisionais...procure fundos multi inquilinos se contratos tipicos ou com contratos longos se contratos atipicos...

O DY é a foto do fundo... vc tem de fazer um raio X pra comprar... se puder fazer ultrassonografia e ressonancia magnetica melhor ainda...

O mercado esta turbulento e bem perigoso... e cheio de armadilhas... ate fundos que eu tinha como altamente seguros como o FAED11 tiveram revisional negativa e ficou o gostinho amargo da reducao dos rendimentos...

Antes de se enveredar por esse mercado estude bastante... frequente o clube dos FIIs, assine o relatorio do Rodrigo... volte umas 500 paginas e leia de la pra ca... ou procure as postagens sobre os fundos que vc se interessou no buscador...

Depois de tudo isso espero que ainda esteja disposto a investir em FIIs...kkkk

340022  - christianklug   -  12 Jul 2017, 03:36
pessoal qual os indicadores que vocês olham para comprar fundos imobiliários? Estou iniciando nas fii e estou olhando basicamente os divid

339320  - pedrosousa  -  14 Jun 2017, 15:00
Alteracoes previstas para o pregao de 16/06/2017:
FII EV KINEA (KINP)
Inicio de negociacao, no mercado de bolsa, com as cotas de emissao do Even Permuta Kinea FII - Fundo de Investimento Imobiliario, sistema escritural - Itau Corretora de Valores S.A, cotadas em R$ por unidade e com lote padrao de 1 (uma) cota. O nome de pregao sera "FII EV KINEA" e o codigo de negociacao sera "KINP11" (Codigo ISIN - BRKINPCTF001). O FII EV KINEA e destinado a investidores qualificados.

338988  - jbpmeira -  01 Jun 2017, 21:06
jbpmeira
 1116
 18/03/2007
Pessoal para deixar registrado aí, mais uma vez créditos ao site fii.com.br

Abaixo as administradoras e seus respectivos FIIs:

Banco Bradesco
BCIA11 Bradesco Carteira Imobiliária Ativa

Banco Fator
BCRI11 Banestes Recebíveis Imobiliários
FIXX11 Fator IFIX
VRTA11 Fator Verita

Banco J. Safra
JSRE11 JS Real Estate Multigestão

Banco Petra
JPPC11*BL* JPP Capital
TSNC11*BL* Transinc

BB Gestão de Recursos
BBIM11*BL**IQ* BB Recebiveis Imobiliários
RDES11 Renda de Escritórios

BEM DTVM
PRSV11 Presidente Vargas
BNY Mellon
BRHT11B*BL**IQ* BR Hotéis
CPTS11B*IQ* Capitania Securities II
DOVL11B*BL**IQ* DOVEL
FTCE11B*BL**IQ* Opportunity
REIT11B*BL**IQ* REIT Riviera

BR-CAPITAL
FLMA11 Continental Square Faria Lima
FPNG11*BL* Pedra Negra Renda Imobiliária
GWIR11*IQ* GWI Renda Imobiliária
SCPF11 SCP

BRB DTVM
SAIC11B*BL**IQ* Sia Corporate

BRKB DTVM
PABY11*BL* Panamby

BTG Pactual
ALMI11 Torre Almirante
ANCR11B*BL* Ancar IC
BCFF11B BTG Pactual Fundo de Fundos
BMLC11B BM Brascan Lajes Corporativas
BRCR11 BTG Pactual Corporate Office
CEOC11B Cyrela Commercial Properties
CNES11 CENESP
EDGA11 Edifício Galeria
FAED11 Anhanguera Educacional
FAMB11B Edifício Almirante Barroso
FCAS11*BL* Edifício Castelo
FCFL11B Campus Faria Lima
FEXC11 BTG Pactual Fundo de CRI
FLRP11 Floripa Shopping
FVBI11 VBI FL 4440
HCRI11 Hospital da Criança
HTMX11 Hotel Maxinvest
JRDM11 Shopping Jardim Sul
MAXR11 Max Retail
NCHB11*BL**IQ* NCH Brasil Recebíveis Imobiliários
NSLU11 Hospital Nossa Senhora de Lourdes
PQDP11 Parque Dom Pedro Shopping Center
SHDP11B*BL* Shopping Parque Dom Pedro
TBOF11 TB Office
THRA11B Cyrela Thera Corporate
TRNT11 Torre Norte
WPLZ11B Shopping West Plaza
XTED11 TRX Edifícios Corporativos

Caixa Econômica Federal
BBFI11B BB Progressivo
CXCE11B Caixa Cedae
CXRI11 Caixa Rio Bravo
CXTL11 Caixa TRX Logística Renda
DOMC11 Domo
RBBV11 JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido

CITIBANK
WMRB11B*BL**IQ* WM RB Capital

CM Capital Markets
GGRC11*BL* GGR Covepi Renda
COIN DTVM
FMOF11 Memorial Office
FPAB11 Projeto Agua Branca

COINVALORES
EURO11 EUROPAR
FIIB11 Industrial do Brasil

Credit Suisse Hedging-Griffo
ATSA11B*BL**IQ* CSHG Atrium Shopping Santo André
CBOP11 Castello Branco Office Park
FOFT11 CSHG TOP FOFII 2
GRLV11 CSHG GR Louveira
HGBS11 CSHG Brasil Shopping
HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários
HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices
HGLG11 CSHG Logística
HGRE11 CSHG Real Estate
TFOF11*BL**IQ* CSHG TOP FOFII

FOCO DTVM
AQLL11*BL**IQ* Áquilla
ARFI11B*BL**IQ* Áquilla Renda
FISD11*BL**IQ* São Domingos

Geração Futuro Corretora de Valores
BPFF11 Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos
NVHO11*BL* Novo Horizonte
SPAF11*BL**IQ* SPA Fundo de Investimento Imobiliário
SPTW11 SP Downtown

Gradual
ATCR11*BL**IQ* Ático Renda

INTRAG DTVM
KNCR11*IQ* Kinea Rendimentos Imobiliários
KNIP11*IQ* Kinea Índice de Preços
KNRE11*IQ* Kiena II real Estate Equity
KNRI11 Kinea Renda Imobiliária

Oliveira Trust
BNFS11 Banrisul Novas Fronteiras
EDFO11B Edifício Ourinvest
FIIP11B RB Capital Renda I
FIVN11*BL* Vida Nova
LATR11B*BL**IQ* Lateres
PLRI11*IQ* Polo Recebíveis Imobiliários I
PORD11*IQ* Polo Recebíveis Imobiliários II
PRSN11B*BL**IQ* Personale I
RBDS11*BL**IQ* RB Capital Desenvolvimento Residencial II
RBGS11 RB Capital General Shopping Sulacap
TRXL11 TRX Realty Logística Renda I
VLOL11 Vila Olímpia Corporate

PETRA - Personal Trader Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S/A
OUJP11*BL* OURINVEST JPP

Planner Corretora de Valores
CARE11 Brazilian Graveyard and Death Care
FINF11*BL**IQ* Infra Real State
MFII11 Mérito Desenvolvimento Imobiliário
VLJS11*BL**IQ* Vector Queluz Lajes Corporativas

Rio Bravo Investimentos
ABCP11 Grand Plaza Shopping
AEFI11 AESAPAR
AGCX11 Agências Caixa
BMII11*BL* Brasilio Machado
BVAR11*BL* Brasil Varejo
CTXT11 Centro Têxtil Internacional
DRIT11B*BL* Multigestão Renda Comercial
ELDO11B*BL* Eldorado
FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa
FVPQ11*BL* Via Parque Shopping
MBRF11 Mercantil do Brasil
ONEF11 The One
RBCB11*IQ* Rio Bravo Crédito Imobiliário I
RBVO11 Rio Bravo Crédito Imobiliário II
RNGO11 Rio Negro
SAAG11 Santander Agências
SDIL11 SDI Logística Rio
SFND11*BL* São Fernando
SHPH11 Shopping Patio Higienopolis
XPCM11 XP Corporate Macaé

Socopa Sociedade Corretora Paulista
FIGS11 General Shopping Ativo e Renda

Votorantim Asset Management
BBPO11 BB Progressivo II
BBRC11 BB Renda Corporativa
BBVJ11 BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower
RBRD11 RB Capital Renda II
RNDP11 BB Renda de Papéis Imobiliários
VERE11*BL* Vereda
VPSI11*BL**IQ* Polo Shopping Indaiatuba

XP Investimentos
MXRF11 Maxi Renda
XPGA11 XP Recebíveis

335882  - Jonas_Schwingel  -  22 Mar 2017, 19:48
Eu não arrisco sair dos FIIs. Alguns motivos:

- Lastro em imóveis em prazos longos tendem a bater a inflação e aumentar o valor patrimonial real das cotas;

- Apesar dos reajustes dos alugueis não serem um ovo certo no c. da galinha, ele existe aqui e acolá;

- O tempo joga a favor do investidor de longo prazo no que diz respeito à capitalização composta dos rendimentos reinvestidos na carteira;

- Zerar posição em FIIs para quem comprou a maior parte da carteira nos idos de 2014 significa pagar um caminhão de IR;

- Quando você entra num investimento numa grande baixa histórica, como foi em 2014, você pode se dar ao luxo de ficar confortável para sempre, desde que as qualidades mínimas do investimento permaneçam;

- Se você pegar um gráfico em escala logarítmica de prazos de 10 anos ou mais, uma suposta queda de 50% (por exemplo no caso de um inversão da tendência dos juros) faz pouco dano na rentabilidade. Se nesta queda formos comprando mais cotas a yields melhores com rendimentos e aportes, quando os preços voltarem estaremos muito acima do último topo;

- Uma suposta taxação dos rendimentos também não fará tanto estrago na carteira daqueles que estão comprados há muito tempo. Quanto maior a rentabilidade acumulada, maior a musculatura da carteira para aguentar bem as quedas sem fazer você perder dinheiro, mesmo em termos reais;

- Nada garante que se no futuro a taxa de juros começar a subir teremos uma queda nas cotas da mesma magnitude de 2012 e 2013. Oportunidades são erros do mercado e às vezes ele pode simplesmente não cometer o mesmo erro. É perfeitamente possível que na próxima alta dos juros os FIIs não caiam tanto. Paradigmas do mercado financerio vivem sendo quebrados e nunca sabemos quais e quando;

- A contabilização sistemática de proventos no IFIX muito provavelmente fará com que o fundo de 2014 se "afunde" cada vez mais no gráfico, tornando praticamente impossível que o índice volte à mesma pontuação daquela época.

Ou seja, no que se refere aos FIIs, sou bastante conservador e com mentalidade de longuíssimo prazo. Essas coisas de ficar "pilotando" em curvas de curto prazo deixo para as ações. FII para mim é para sentar em cima, colher renda mensal e botar lenha na maquineta da captalização composta. O reinvestimento de fluxo de caixa em longos períodos é o grande 'pulo do gato' na carreira da maioria absoluta dos investidores de sucesso. Quem presta atenção demais em frivolidades de curto prazo acaba muitas vezes perdendo a oportunidade de deixar a capitalização composta fazer a parte mais pesada do trabalho.

Entretanto, só estou colocando a forma como eu encaro o investimento em FII. Sei que esta estratégia pode não ser a que dará a melhor rentabilidade. Então, nada contra quem tenta fazer diferente para conseguir aquele plus. Cada um sabe onde o calo aperta.

332115  - MuadibGV   -  09 Jan 2017, 15:07
Segue um comparativo que fiz de alguns shoppings negociados em bolsa. dy mensal e preço por metro quadrado baseados nas últimas cotações, a terceira linha são as vendas anuais por metro quadrado em cada shopping e a última um indicador que divide vendas por metro quadrado por preço. Quanto maior melhor, certo? Depois da alta toda do FLRP11B que era vendido por 500 e está a 830 agora, ele continua disparado o mais barato por esse critério. Me surpreendi, achei que fosse um shopping mais vagaba mas o indicador de vendas não está tão baixo quanto eu pensava.
shops5873a80333118.JPG

328943  - dusteffen   -  26 Out 2016, 18:28
valor.com.br
Fundo imobiliário atrai interesse do capital externo

O setor de fundos imobiliários no Brasil deve levar algum tempo para vislumbrar a recuperação da oferta de novas carteiras, mas há ainda ganhos em bolsa a capturar para quem detém cotas desses portfólios. Segundo o gestor de fundos imobiliários da Kinea, Carlos Martins, o segmento ainda deve sofrer com altas taxas de vacância e baixa dos aluguéis em 2017 ou até 2018. O início do ciclo de queda da Selic traz, porém, uma perspectiva favorável para os ativos de base imobiliária num horizonte superior a 12 e 24 meses. Esse cenário coincide com um momento em que o capital externo também começa a olhar para essas carteiras com maior interesse.

"O estrangeiro lá atrás tinha foco em incorporação e agora vem também atrás de renda tal qual os demais investidores", disse o executivo da Kinea, a butique de investimentos alternativos do Itaú, ao participar de workshop sobre o setor.

Pelos dados da BM&FBovespa, trata-se de um primeiro movimento. A participação do investidor não residente no mercado de fundos imobiliários saiu de 1,52% em outubro de 2015 para 3,35% em setembro último.

Outro indicador de que o capital externo tem avaliado opções no setor no Brasil é a presença de grandes players em transações no mercado real. Conforme exemplifica Martins, esses investidores aportaram cerca de R$ 5 bilhões no país, com destaque para as compras realizadas pela Brookfield, Blackstone e ADIA de ativos relacionados à BR Properties.

Neste ano, a oferta de fundos imobiliários propriamente ditos totalizou R$ 1,8 bilhão, em nove operações, em comparação com R$ 5,8 bilhões em dez transações ao longo de 2015. As cifras ainda estão muito longe do pico de R$ 10, 7 bilhões de 2013, quando a Selic, a taxa básica da economia, estava em um dígito.

Na bolsa, porém, os fundos imobiliários demonstram recuperação surpreendente, com o Ifix, referencial do setor, com ganhos de 29,7% em 12 meses, já considerando a valorização das cotas e a distribuição de dividendos. As carteiras - 126 listadas, com uma capitalização de cerca de R$ 30 bilhões - ainda apresentam desconto de 16,9% em relação ao valor patrimonial. Em janeiro, o deságio era superior a 30%.

É esse desconto que o investidor poderia eventualmente aproveitar. "Os fundos ainda estão sofrendo com a [baixa] locação, mas se os juros caírem, melhora a dinâmica do setor e o preço na bolsa". Isso vai depender da velocidade de recuperação do PIB e da queda dos juros.

A maior parte dos fundos listados, o equivalente a 80,9% do patrimônio, se refere a portfólios que asseguram renda mensal por meio da distribuição de dividendos relativos ao aluguel. Como a vacância aumentou, o rendimento do investidor diminuiu e fez com que muitos saíssem da aplicação, realizando prejuízo nos últimos anos.

"Muita gente comprou achando que era renda fixa", diz Martins. Esse movimento possibilitou que o investidor institucional, antes fora desse tipo de aplicação, aumentasse a sua participação no segmento. Hoje, 17,7% do volume está nas mãos dos grandes aplicadores, que ao contrário da pessoa física, não contam com isenção fiscal sobre o ganho de capital nessas estruturas.

A Kinea lidera as ofertas de fundos imobiliários no ano, mas privilegiou portfólios com títulos de crédito, como certificados e letras imobiliárias, que têm uma dinâmica distinta à das carteiras de "tijolo", com ativos reais. A gestora colocou na rua operações que somaram R$ 1,4 bilhão, com a captação em duas tranches de uma carteira já existente, atrelada ao CDI, e também colocou um fundo novo, referenciado no IPCA, em que levantou cerca de R$ 400 milhões. Como os papéis na carteira são atrelados a juros ou índice de preços, não sofrem com eventos tradicionais que afetam os fundos imobiliários com ativos reais.

"Nesses casos, o investidor não tem que pensar no ativo imobiliário em si, e sim olhar o histórico de crédito. Já no fundo de tijolo, ele precisa acreditar na tese".

Na visão de Martins, o setor imobiliário tende primeiro a desovar os estoques, absorver os espaços ainda vagos nos diversos segmentos, passar por uma depuração para depois ofertar novas carteiras.
http://www.valor.com.br/financas/4755913/fundo-imobiliario-atrai-interesse-do-capital-externo

328171  - ispholambra   -  10 Out 2016, 02:43
Pessoal,

Ótimas e didáticas as discussões sobre os FIIs aqui no fórum... e mostra um amadurecimento do espaço... pois não são discutidas somente as oportunidades... mas também as ameaças e as características negativas do mercado de FIIs como um todo...
Essa visão de que, com as regras atuais o administrador pode se comportar como o proprietário dos imóveis e agir em beneficio próprio em detrimento dos cotistas eu já tenho a um bom tempo...
Os dois casos mais emblemáticos no entanto surgiram recentemente, em CTXT11 e em MBRF11... mas vejo conflito de interesses em vários FIIs desde que me iniciei nesse mercado a pouco mais de 2 anos... sendo que ao meu ver... o que melhor dilui esses riscos e uma carteira bem diversificada... pois com praticamente todos os administradores atuais eu ja vi alguns conflitos e/ou falhas... não sendo privilegio de um ou outro... mas de praticamente todos...
Mas como bem disse o colega TNL em seu post mais recente... sempre vao surgir medos e temores que dificultam a visibilidade dos investimentos pelos investidores... e em muitos casos o panico se instala e aí é que surgem as melhores oportunidades... é óbvio que riscos sempre vao existir aos montes... e a única coisa que pode salvar o investidor é a prudencia, a coragem e a diversificação...
No caso específico do MBRF11, esse fundo já começou errado... pois enquanto praticamente todos os FIIs de imoveis de bancos sao planejados com contratos atipicos de no minimo 10 anos, aonde a rentabilidade é inicialmente planejada para que ao fim dos contratos todo o dinheiro investido na compra das cotas tenha retornado aos investidores na forma de rendimentos, no caso do MBRF11 nao existia esse mecanismo... foi feito contrato típico... e isso ao meu ver ja nao foi feito de forma inocente... ja existia um planejamento de para se livrar dos imoveis desde o inicio...
E depois da entrega do imovel do Centro Tecnologico, e diante de um quadro de infação alta, o que aumentou significativamente o valor do aluguel... o inquilino acenou com o estabelecimento de um contrato atipico de prazos entre 5 e 7 anos mediante uma reducao significativa do aluguel que estava sendo cobrado...
Ou seja... foram lambanças em cima de lambanças da administradora... e isso por si só ja e um motivo para ficar bastante desconfiado...
Eu só nao levei uma "trolha' enorme com esse fundo porque quando um colega postou aqui que havia um movimento de desocupacao do centro tecnologico, eu me apressei e vendi as minhas cotas no 0X0... na época o Small chegou ate comentar que tinha gente que via muito fantasma aqui ... kkkkkkkk
Mas foram os fantasmas que me salvaram... lembro que o Pedro mandou e-mail sobre o assunto e a administradora afirmou nao saber do movimento de desocupacao... e chegou a afirmar que eles jamais fariam isso.. pois o fundo levava o nome do banco e tals... e algum tempo depois veio o FR avisando da desocupacao... pura sacanagem...
Entao desde essa epoca comecei a ficar mais esperto com os investimentos... nao e só comprar e esquecer... tem de comprar e acompanhar diariamente... senao a "trolha" e certa...
Atualmente estou bem comprado em fundos com contratos atipicos... SAAG11, BBRC11, AGCX11, FAED11B, AEFI11 e agora tambem o MBRF11... esse eu comprei ate os 820,00.. visando renda mesmo... logo se houver um plus com a venda do imovel desocupado esse vai ser o lucro...
Mas assim como muitos por aqui... to de olhos abertos... sei que logo vou ter de comecar a desmontar a minha posicao nesses fundos ai de cima tambem... certamente MBRF11 vai ser o primeiro...
Nos preços atuais, poucos FIIs me chamam a atencao... e os que estao com preços atrativos, ou tem problemas serios com vacancia/inadimplencia/revisionais negativas ou sao candidatos serios a terem esses problemas... nao vejo no momento oportunidades razoáveis de risco/retorno em FIIs...
Logico que os juros vao cair... e dai a neblina tende a baixar... mas o mercado é dinamico... nao espera.. ou nos posicionamos quando a neblina e densa ou perdemos as melhores oportunidades...
Ao meu ver no momento... o grande problema é a falta de opçoes atraentes para investir os trocados que os FIIs proporcionam... ou mesmo reinvestir o capital em caso de venda gradual dos FIIs da carteria... ja dei uma diversificada com os FIPs IE.. mas sao poucos e a carteira ja esta bastante concentrada neles... garimpei algumas acoes tambem... FIBR3, BGIP4, BMEB4 e uma isca de POSI3... essa ultima eu pretendo aumentar se o ativo nao disparar... mas mesmo assim... as acoes ainda nao sao nem 5% da carteira... me esse percentual tende a aumentar a ate uns 25% no futuro...
Mas é isso aí... conforme o panico vai passando... as oportunidades vao ficando cada vez mais escassas...e as ameaças cada venz mais claras... mas estamos na luta!!!

Não vendo FIIS porque não tenho nenhuma ideia de aonde colocar o dinheiro. 
Herds, a questão nem é essa, é o que fazer com os pingados, em anos de estudos nunca tive esta sensação... E não adianta racionalizar, pq causa e efeito hoje n faxem sentido. Por exemplo, veja o que aconteceu ontem, o número de empregos americanos foi anunciado e veio ruim (o q para o mainstream costumava ser ruim pré 2008)... as Bolsas dispararam com a percepção de que isso n forçaria a mão de Yellen em setembro. Ou seja, um aspecto técnico prevaleceu ante a realidade! Um indicativo sobre o que fazer com os fiis seria esperar por novos IPOs... mas esse é apenas o lógico a fazer kkkk. Outra coisa, todos - eu n !- esperamos por uma pujança econômica daq a 2-3 anos, mas poucos se perguntam de Onde diabos ela viria...

Aí vamos às opções: 1. Ações americanas. Os índices se encontram nas máximas, apesar de haver empresas americanas com crescimentos reais espetaculares em relação às banânicos. 2. REITS. Bons REITs na América parecem pagar rendimentos reais marginalmente maiores que bonds de longo prazo (situação bem diferente q aq onde fiis pagam mais que o dobro q titulos em termos reais). 3. Ações brasileiras. Curiosamente poucos brasileiros se arriscaram a embarcar no rally, os que ganharam com ele foram os gringos: www.infomoney.com.br/bloomberg/mercados/noticia/5486071/quem-ganhou-com-impeachment-brasil-apenas-cada-fundos-bateu-ibovespa . 4. FIIs já estamos carecas de saber. A estratégia com risco retorno ótimo parece a de se possuir o máximo possível - sem cometer concentração de carteira- de contratos atípicos, como o de agências. Mas aí eh que está, estamos reféns disso até 2022-2025 qdo findam os contratos. Sei q parece muito ainda pra frente, mas a fuga deles deve acontecer em anos anteriores, chuto lá pra 2018/2019 ou qdo vierem os tais IPOs novos. 
Minha sensação é que todos os investidores estamos reféns de uma dor de barriga que virá, mas n sabemos qdo. Pessoas físicas e, por que não, fundos brasileiros estão jogando na retranca, seja via fiis, renda fixa ou ações de empresas consagradas... Ao mesmo tempo, ouro e outros anti-investimentos tbm estão subindo, homogeneisando o mercado, afinal, tudo sobe, n é!? É um comportamento estranho, de um mercado em hiperinflação, só que SEM a hiperinflação kkk Como o link mostrou acima, os gringos fizeram a festa e a maioria dos gestores daq ficou chupando o dedo... Veja a paulada - espantosa! - que o Sthulberger está tomando do CDI . Mais um prova de q a razão parece ser o de menos atualmente.

Ei uqaz blz. Onde viu essa paulada q o fundo verde tomou? Excesso de liquidez esse eh o motivo pra tdo subir. Qdos juros reias la foram pagam mixaria e o dinheiro virtual viaja na velocidade da luz nada mais normal q esperar q eles venham pra ca qdo tiver uma calmaria e uma melhor perspectiva. Chuto q as NTN ainda vao pros 3,5% + IPCa e os FII pros 5 a 7% mais IPCA. Ibov sobe no min mais 20% (pra mim eh pouco... ) Hoje tem uma variedade imensa de ativos pra investir, pessoal fica eh com medo, mas sempre ficou. Qdo ta caindo tem medo qdo ta subidno tb. Eh a natureza humana ninguém quer arriscar o dinheirinho suado, mas todos querem ganhar mto. Ai fica difícil.
                                                                                           ▲                                                                      ▲

A ata do COPOM sinalizou que a queda na taxa de juros será de forma gradual e a médio longo prazo. Portanto, aplicação indexadas ao DI continuam interessantes. A questão que fica é a seguinte: Será que o mercado de FII's não tenha se antecipado em demasia, haja à vista a disparada dos preços dos melhores fundos de tijolo? Com a palavra os estrategistas do fórum.
Eu acredito que nao...ainda nao há exagero nas cotacoes dos FIIS... na verdade as taxas de hoje menos as do Tesouro Selic (LFT), ja estao menores... Essa precificacao dos FIIs leva em conta nao so o rendimento... mas o fato dos FIIs ao contario dos titulos do Tesouro serem isentos de IR... ou seja... o que uma NTNB vai pagar livre de IR na precificacao atual dos juros... e o mesmo que os FIIs mais conservadores e com contratos atipicos estao pagando tambem... E o mercado precifica a possivel estabilidade economica no futuro... com inflaçao baixa... o mercado geralmente se antecipa bastante... e so vermos a subida do Ibovespa somente baseado na expectativa do fim da era PT... Porem, contudo, entretanto, todavia... se apos o afastamento definitivo da Dilma e das eleiçoes municipais o Temer nao puxar forte o freio de mao... e continuar a gastança da Era PT... dai as expectativas se deterioram em todos os aspectos... as taxas de juros sobem forte e os FIIs caem... Os sinais de confiança do mercado no Temer estao muito evidentes... e so ver a Oferta de Acoes da Energisa... que teve uma procura 4 vezes superior a oferta... Agora vem a pergunta que vale muitos Bilhões... Será que o Temer vai fazer por merecer essa confiança toda depois da degola da Dilma e das eleiçoes municipais? Tomara que sim... porque ate agora em verdade nada de concreto foi feito... e os gastos aumentaram ao invés de diminuírem.... Quem viver verá... Abraço Ivanhttp://www.tesouro.fazenda.gov.br/tesouro-direto-precos-e-taxas-dos-titulos

Concordo com o seus argumentos Ispholambra, entretanto quero ver a chiadeira geral quando começarem as discussões sobre a reforma da previdência, tão importante para o país. Sou capaz de apostar que ela só acontecerá a partir do segundo semestre de 2017 e será uma reforma capenga que resolverá apenas parcialmente, e a médio/longo prazo, o rombo da previdência. Em 2018 teremos novas eleições e o futuro ainda me parece muito nebuloso. Quem sabe lá por 2020 estaremos bem na fita novamente! 
                                                                                           ▲                                                                      ▲
324606  - Barbado   -  23 Jul 2016, 13:49
ESTUDO DE RENTABILIDADE DE FIIS

> acompanho 34 fundos, separei os 14 com melhores desempenhos desse (micro universo) a partir de 31/12/15.
> a primeira coluna é o preço de 31.12.15 (histórico).
> a segunda coluna é o percentual de ganho de capital até o dia 22.07.16.
> a terceira coluna é o percentual das rendas distribuídas nos últimos 12 meses em relação ao preço de 31.12.15.
> a última coluna é o acumulado entre o ganho de capital (até 22.07.17) mais o percentual equivalente as rendas.
Resumindo: Se o preço do ativo ficar congelado até 31.12.2016 e continuar a pagar a mesma renda (alguns vão aumentar) a ÚLTIMA COLUNA ESPELHA O GANHO ANUAL.

1 - FCFL - 1.290,00 - 34,88 - 9,01 = 43,90
2 - NSLU - 175,00 - 34,86 - 11,67 = 46,53
3 - MAXR - 1.037,67 - 30,10 - 10,75 = 40,85
4 - HGLG - 1.000,00 - 29,00 - 9,95 = 38,95
5 - AEFI - 101,35 - 28,22 - 12,43 = 40,65 (*)
6 - KNRI - 106,50 - 27,04 - 10,37 = 37,41
7 - FAED - 150,00 - 26,70 - 11,73 = 38,43 (*)
8 - PQDP - 1.435,00 - 25,37 - 7,86 = 33,23
9 - HCRI - 212,21 - 23,93 - 11,27 = 35,20 (*)
10 - RBRD - 51,00 - 23,53 - 15,41 = 38,94 (*)
11 - GRLV - 810,00 - 23,51 - 10,89 = 34,40 (*)
12 - BBPO - 96,98 - 23,22 - 10,80 = 34,02
13 - SAAG - 85,80 - 22,09 - 10,58 = 32,67
14 - FLMA - 1,82 - 20,88 - 9,89 = 30,77
(*) esse fundos fazem parte da minha carteira, outros dessa lista também faziam parte, mas me desfiz deles.

Principais constatações (tem outras mais)

> muita gente comprou alguns desses fundos com preços inferiores ao de 31.12.2015 (primeira coluna);
> tem fundos que não tem uma renda "brilhante" mas o mercado gosta e deram expressivos ganhos de capital;
> tem fundos que entregam uma renda "espetacular" mas não agradam o mercado;
> tem fundos que ainda durante este semestre vão ter aumento nas rendas;
> as compras nos preços de 31.12.2015 tinha uma "BOA MARGEM DE SEGURANÇA";
> ninguém consegue construir uma carteira num único mês, isso é impossível, peguei essa data 31.12.15 porque eu mantenho os preços até o 31.12.2016.

Se, numa condição adversa dessas que o país está passando, esse ativo deu essa baita rentabilidade, como será se as coisas melhorarem (CONTINUO ACREDITANDO QUE NÃO VAI MELHORAR PORRA ALGUMA).

Não é indicação de nada, só uns números para que cada um faça sua própria análise, lembrando que "Pardal" que segue "João de Barro" vira servente de pedreiro.

324304 - paulo_prof  -  18 Jul 2016, 14:32
Em dezembro, os FIIs eram 67% de nossas carteiras (da esposa e minha). Hoje, são "somente" 50%, embora não tivéssemos vendido uma cota sequer.

Como o fluxo de caixa garantido pelos FIIs em carteira é mais do que suficiente para complementar a renda do trabalho, a maior parte da "sobra" de caixa tem sido investida em ações, desde novembro do ano passado. Este processo continua, porque acredito que ainda há uma grana firange pesada que deverá entrar em nosso mercado na busca de oportunidades (inicialmente de curto prazo, mas que deverão ser alongadas dependendo do congresso aprovar as leis necessárias para colocar o endividamento publico numa rota sustentável).

Na minha opinião, quem já tem uma carteira de FIIs que garante um bom fluxo de caixa, só deveria adquirir cotas adicionais quando surgirem aquelas oportunidades imperdíveis ... ou seja, dar uma de jacaré Barbado. 
Prezados, invisto em FIIs há 1,5 ano. Preparo minha aposentadoria variando vários tipos diferentes deles. Estudo o assunto semanalmente e leio o informe da Empiricus, além de acompanhar os debates aqui deste chat. Gosto muito das opiniões daqui. São muito sensatas e pontuais. Gostaria de saber, se existe algum cálculo, de quanto devo reinvestir dos dividendos a fim de não perder valor com o passar do tempo. Obrigado Nicolas
Teoricamente, os fiis de tijolo repõe a inflacao. Os fiis de papel, nao. Portanto nos fiis de papel, para nao perder o principal, deveria ser reinvestido a inflacao.

Ok ! Penso assim também . Teoricamente então, os dividendos se transformam integralmente em aposentadoria . Esperamos q na pratica também ! Obrigado , Nicolas 

Penso q pra aposentar contando exclusivamente com rendimento de FII tem q ter o dobro q vc precisa gastar, pra contar com eventuais quedas nos rendimentos, vacancia, taxação e etc....e pra ir reinvestindo o q sobrar, enquanto tdo estiver indo bem. Esse eh o meu plano, mas demora mto ainda, infelizmente. E vc qual o seu plano? Vai colocar uma margem de seguranca?
                                                                                           ▲                                                                      ▲
321759  - small caps   -  14 Mai 2016, 22:49
Terminada a temporada de balanços, e vendo os preços de ativos disparando em homenagem ao despencamento dos juros futuros, mais uma vez o ciclo dos investimentos deve ser lembrado. Detalhes:

a) Mais um trimestre que mostrou o ciclo imobiliário negativo da construção civil se estendendo, com piora no balanço de Ez Tec, Helbor e Portobelo, sempre destacadas como empresas bem administradas, mas que também sofrem com o ciclo do seu segmento. Fica clara importância de perceber isto "na crista da onda". Bastante comentado por volta de 2013, que foi o momento de inflexão dos balanços, quando a receita das construtoras passou a ser acima do que estavam vendendo. Era o sinal que bastava para indicar que os balanços futuros seriam piores;

b) a temporada trouxe especificamente um risco adicional sobre a contabilidade do Banco do Brasil. Bradesco e Itau tiveram impactos de grandes perdas de inadimplência de clientes relevantes, mas o balanço já estava mais "preparado" / provisionado para isso. O BB sofreu mais.

c) uma vez mais ficou claro que ciclo de oportunidades difere de ciclo de desempenho real da economia. Ciclo de juros também. Cada um a seu momento e escala. O ciclo da economia segue péssimo. Piorou ainda mais neste trimestre. 90% dos balanços absurdamente ruins. Mas nem por isso os preços continuaram caindo, porque o ciclo de queda foi interrompido pelo ciclo de juros futuros em queda e da confiança num futuro melhor em alta. Ou seja, novas expectativas, nada além disso. Expectativas essas que não movimentaram uma palha em resultados. Mas interferem de forma relevante na percepção de risco, no emocional, e por consequência, nos preços.

d) especificamente sobre FII's, o desempenho de locação em imóveis com vacância ainda sem mudanças muito significativas, mas preços já em nítida alta, só pela expectativa de que o fundo do poço está próximo, especialmente em São Paulo, onde o pico de entregas pode ter passado.

Portanto, há diversos elementos que regem esse mundo de investimentos e é por isso que muitas vezes não percebemos o que está sendo determinante para a dança dos preços.

321756  - small caps   -  14 Mai 2016, 22:36
Reflexão sobre empresa administradora de imóveis e FII's:

o mais incrível nestas empresas todas é a diferença de fluxo de caixa livre que existe num ativo imobiliário dentro de um FII e aquele oriundo de uma empresa de administração de imóveis, como São Carlos, Br Properties, Sonae Sierra, Br Malls, etc... Quando a gente olha a margem do FFO ajustado deles em relação a receita, muitas vezes mal chegando a 10%... dá uma vontade enorme de comprar FII...

Isto porque a estrutura administrativa para manter os imóveis, nos diferentes meios, é absurdamente diferente e com diferentes lixas que afetam o que sobra de receita.

O fator que mais pesa no futuro de um investimento imobiliário, além da atratividade do imóvel, é quanto ele é capaz de trazer fluxo de caixa livre para adquirir mais metros quadrados, fazendo com que o investidor faça o gerenciamento do crescimento da sua área privativa investida. Isso tem uma potência incrível no longo prazo. 
TNL,
Minha maior posição dos FIIs de Papéis é JSRE.
Estou comprando CPTS, XPGA e pensando em VRTA com a subscrição.
Os FIIs de vacância estão sem liquidez e com spread absurdo.
Tem variações de 14% em TRNT. VLOL e FVBI que são compras do TFOF idem.
TBOF estou esperando a vacância se manifestar no rendimento.
Ao analisarmos vacância temos que procurar algumas respostas:

> a principal, quanto tempo faz que essas áreas disponíveis estão sendo oferecidas ao mercado sem aparecer potenciais interessados?;

> o imóvel é uma construção moderna e está bem localizado?;

> é fácil replicá-lo (construir um igual ou melhor bem pertinho)?;

> além do aluguel, demais custos como condomínio, publicidade, segurança etc. são justos?;

> o imóvel precisará de "retrofit" dentro de poucos anos?;

> o preço do aluguel é competitivo ou vai precisar reduzir o preço, se sim, os demais inquilinos vão pleitear a mesma coisa e aí a renda não irá pro brejo?;

Por fim, analisando friamente (não torcendo) se alguém acredita que nos próximos 3 anos (estou sendo otimista) este mercado de imóveis vai melhorar e que vai "CAIR UMA CHUVA DE BONS LOCATÁRIOS" então compre vacância...

Eu particularmente acho uma gelada renunciar as altas rendas (pássaros na mão) s que bons FIIs estão pagando, para esperar os bons inquilinos (pássaros voando).

É só mais uma opinião, como diria o meu amigo Neto: quem fala muito, dá bom dia a cavalo. 

Complementando sobre vacância:

É preciso que a economia esteja crescendo para que apareçam "novos inquilinos", as locações atuais que estamos vendo são simples trocas, inquilino sai do imóvel A e vai (por n razões) para o imóvel B.

Os sinais de melhora da economia são como aquelas folhinhas verdes que começam a aparecer no campo depois de uma queimada, e uma aqui, outra ali, outra acolá, e não é o caso do Brasil neste momento.
                                                                                           ▲                                                                      ▲
320507  - small caps   -  24 Abr 2016, 02:47
Efeitos da alta dos fundos imobiliários no longo prazo. Qual o melhor momento para que isto ocorra? Como isso interfere na sua renda?

Imagine que você tenha uma carteira de 100.000,00, representada por 1.000 cotas de R$ 100,00 em fundos imobiliários diversificados por diferentes segmentos e tem por objetivo reinvestir a renda para um futuro mais tranquilo. Você ainda é jovem e tem ao menos 20 anos pela frente para que passe a usufruir da renda.

No primeiro dia de investimento, sua carteira rende 1% a.m. quando da aplicação, como foi oportunizado recentemente no mercado de fundos imobiliários.

Como investidores e ao mesmo tempo diante dos sentimentos que nos movem, vamos supor 4 cenários diferentes:

a) aquele em que você fica feliz de ganhar já no primeiro dia de aplicação em fundos imobiliários e os fundos subiram 50% imediatamente, fazendo com que a renda dos R$ 150.000,00 passasse a ser de 0,67% a.m. Essa renda, na hipótese aqui ventilada, se manterá em termos reais durante todo o período;

b) o cenário em que os rendimentos fiquem estáveis no longo período em relação ao valor da cota e os preços das cotas se movam só de acordo com a inflação, a qual será desprezada eis que não se trata de ganho real;

c) o cenário em que o rendimento fique estável e a alta de 50% das cotas ocorra só no final do vigésimo ano;

d) o cenário em que o rendimento fique estável e a cota caía 20%, deixando o investidor depressivo, e fique assim durante todo o período.

Em qual cenário você se sentiria “melhor”? Em qual deles a sua renda seria maior? Em qual deles você teria mais dinheiro ao final? Pense, reflita! Certamente um novo jeito de ver o mercado pode estar surgindo e o entendimento do que é uma progressão geométrica surgirá!

Vamos aos cálculos:

Cenário a) ao final do período você teria 4.966 cotas, avaliadas em R$ 744.916,73, proporcionando uma renda de R$ 4.990,94 mensais;

Cenário b) ao final do período você teria 10.892 cotas, avaliadas em R$ 1.089.255,37, proporcionando uma renda de R$ 10.892,55;

Cenário c) ao final do período você teria 10.892 cotas, avaliadas em 1.633.883,05, proporcionando uma renda de R$ 10.892,55;

Cenário d) ao final do período você teria 19.715 cotas, avaliadas em 1.577.239,48, proporcionando uma renda de R$ 19.715,49.

Conclusões:

a) O resultado nos mostra que a maior renda é proporcionada no “pior” cenário, advindo da queda das cotas, o que turbina a progressão geométrica causada pela reaplicação dos rendimentos;

b) O melhor momento para que uma alta ocorra é bem ao final do período de acumulação para quem tem o objetivo de alienar os fundos;

c) O pior resultado de longo prazo é justamente aquele em que se “acertou” e os fundos foram comprados imediatamente antes da subida das cotas, mas não se teve tempo de acumular mais e mais cotas em preços promocionais.

Portanto, ao investidor que vê os fundos imobiliários como uma forma de renda futura, é fundamental ter tempo de acumular cotas a preços promocionais. As altas nos dão uma felicidade instantânea, mas diminuem nosso retorno de longo prazo. Isso explica porque é possível ver “felicidade” mesmo quando ocorrem tantas “quedas” no mercado de fundos imobiliários.

OBS: Para fins de entendimento, este exercício se baseou na manutenção da renda no longo prazo. Evidente que o investidor deve permanecer atento aos seus ativos para atingir este objetivo e terá momentos em que isto não será possível, assim como em outros haverá ganho real.

317315  - M39   -  13 Fev 2016, 14:18
Gostaria de chamar atenção para a nova instrução CVM 571 que trata dos FIIs e que melhorará em muito a transparência e possibilitará maiores facilidades para influência dos cotistas na administração dos fundos :

Matérias sujeitas a quóruns qualificados nas assembleias gerais e redução de quóruns qualificados para fundos com mais de 100 cotistas

A atual redação da Instrução CVM 472 estabelece que somente as matérias relativas a conflito de interesse, alteração do regulamento e fusão, incorporação, cisão e transformação do fundo estariam sujeitas a aprovação por cotistas que representem 50%, no mínimo, das cotas emitidas.

A Instrução CVM 571 ampliará o rol de matérias sujeitas a quórum qualificado, que incluirá, além das matérias já previstasanteriormente:
(i) a destituição ou substituição do administrador e escolha de seu substituto,
(ii) a dissolução e liquidação do fundo não previstas no regulamento,
(iii) a apreciação do laudo de avaliação dos bens e direitos utilizados na integralização de cotas do fundo e
(iv) a alteração da taxa de administração.

Além disso, a Instrução CVM 571 determinou que as deliberações relativas a essas matérias sejam aprovadas por maioria de votos dos cotistas presentes e que representem 25%, no mínimo, das cotas emitidas para fundos com mais de 100 cotistas, e 50%, no mínimo, para fundos com número menor de cotistas.

315754  - Jonas_Schwingel  -  20 Jan 2016, 18:36
Sou apaixonado pelo investimento em FII pelo seguinte motivo.

Além de ter FIIs com variados preços de cota, permitindo aportes mensais para todos os bolsos, todo mês ele credita em sua conta o rendimento isento de IR (pelo menos por enquanto) e praticamente te faz uma pergunta do que você deseja fazer com o dinheiro:

- quer investir em mim mesmo? OK. Vá em frente! (caso seu rendimento seja suficiente para comprar uma cota do FII em questão)

- quer investir em outro FII? OK. Manda brasa!

- quer por a grana em CDB, LCI, debêntures, etc? OK. Manda ver!

- quer comprar ações? OK. Ripa na chulipa! Se você estiver começando e o rendimento não der pra comprar lotes inteiros, há ações que têm seus fracionários mais líquidos do que os próprios FIIs.

- quer gastar tudo em consumo? Comprar um celular? Fazer uma viagem? Quer comprar cerveja e carne? OK. Sem problemas!

- quer ir deixando o dinheiro acumulando na conta, esperando oportunidades? OK. No problem!

- quer apostar o rendimento em opções a seco? OK! Senta a botina!

- quer comprar bitcoins? OK. Meta marcha!

Enfim. Não consigo visualizar um investimento que te faça essas 'perguntas' todo santo mês, fazendo com que você aumente e diversifique seu "portfólio" sem a necessidade de aportar parte do salário. E o melhor, o tempo está sempre a favor do investidor de FII. Com aportes, reaplicações dos rendimentos e os reajustes dos contratos pelo IGP-M/IPCA, o poder aquisitivo dos rendimento só aumenta, ainda mais em épocas de crise e depreciação geral dos ativos.

"Ah, mas a crise vai aumentar as vacâncias e provocar revisionais..." Sim. Isso já está ocorrendo e provavelmente continuará a ocorrer por tempo indeterminado, mas não para sempre. Cedo ou tarde esse governo cai e investidores do mundo todo inundarão o Brasil de liquidez, fazendo com que aqueles que tiveram estômago para acumular BONS ativos durante a crise tenham ganhos de capital sensacionais. A história sempre se repete.

Se vai demorar 1 ou 10 anos pra isto ocorrer, ninguém está apto a saber com precisão. Só sei que FIIs têm lastro em imóveis e isto me faz não ligar tanto para seus preços. Quero agregar valor à carteira e na fase de acumulação quero mais é que os preços caiam.

Mas este sou eu. Se você se apavora com os números vermelhos no homebroker e tem pressa de 'ficar rico', o que eu disse não serve pra você. Fique longe do mercado de capitais e aguarde o 'momento certo' pra entrar. Mas tenha certeza de que você pagará muito mais caro por ter evitado o passeio pela bacia das almas. 
Fiz um pequeno estudo de rentabilidade de alguns FIIs e alguns títulos do tesouro. As hipóteses são as seguintes:

a) o período considerado foi entre 15DEZ2013 até hoje, ou seja, 25 meses; o único motivo pelo qual escolhi este período foi a facilidade de obter as cotações ... para períodos maiores não teria saco para fazer o trabalho ... muito maior !!! 
b) aporte mensal de R$ 1.000,00 + rendimentos
c) compras efetuadas no dia 15 de cada mês ou último dia útil quando o dia 15 caiu no f.d.s.
d) preço de compra dos FIIs: o de fechamento do pregão como fornecido pelo site do Infomoney 
e) preço de compra dos títulos do Tesouro: como publicado nas planilhas de histórico do Tesouro
f) valor da carteira; preços de fechamento hoje dos FIIs e taxas de venda como publicada nas planilhas de histórico do Tesouro
g) taxas de corretagem, emolumentos, custódia, etc. foram desprezados
h) o rendimento líquido dos títulos do tesouro foi obtido somando-se ao valor total dos aportes, o rendimento líquido dos títulos comprados com cada aporte, considerando a alíquota pertinente de IR

No grupo dos FIIs escolhi AEFI, AGCX, RNGO, FIXX e MXRF, sem nenhuma motivação específica. 

No grupo dos Títulos do Tesouro escolhi a NTNB_PRINC_35 (cuja performance deve ser parecida a das demais NTNBs) e a LFT2017 (corrigida pela Selic).

Não pretendo, ao apresentar os resultados, advogar nada !!! Cada um que conclua como entender apropriado.

A única observação é que não deve ser minimizado o fato de que os processos são 100% pré-determinados, ou seja, ZERO de gestão ativa. Faça sol, chuva ou trovoada, o aporte mais o rendimento do mês têm que ser utilizados na compra do mesmo FII ao preço de fechamento do pregão do dia determinado, mesmo se havia indicações de que o momento não era o mais apropriado. Idem no que se refere aos títulos do tesouro.

Aqueles que desejarem ter uma ideia das rentabilidades nominais (sem correção da inflação), podem pensar em termos de R$ 12,5 mil aplicados durante 2 anos. Aplicando a variação do IPCA nestes 2 anos aos R$ 12,5 mil vc pode obter a perda inflacionária no período. 

Nas condições especificadas acima, os resultados são:

AEFI: lucro de R$ 939,33
AGCX: lucro de R$ 2.281,42
RNGO: lucro de R$ 1.621,58
FIXX: prejuízo de R$ 62,47
MXRF: lucro de R$ 2.794,23

NTNB_PRINC_2035: prejuízo de R$ 710,98
LFT2017: lucro de R$ 2.876,96

Quando vc calcular a perda inflacionária no período, os resultados mostram que sem gestão ativa, não está fácil para ninguém !!!!
Sidney

As simulações abaixo mostram que a melhor opção (entre as apresentadas) para quem tivesse investido R$ 1.000,00 mensais entre 15DEZ2013 e 13JAN2015 e nas condições especificadas, teria sido a LFT. 

Mas isto é puramente circunstancial. No caso do MXRF, por exemplo, bastaria que no dia 13JAN a cotação tivesse fechado 30 centavos acima (+0,4%) para que um investimento em MXRF11 fosse melhor do que na LFT. No caso da AGCX seriam necessários R$ 21,00 (+2,2%) a mais. 

Na minha opinião, entretanto, é "fácil" criticar um programa (com aportes mensais) de investimento em FIIs sem apresentar alternativas. Simplesmente sugerir "RF" sem dizer exatamente o que e como, me parece inócuo. 

A realidade de uns é de aportes mensais de grana nova da ordem de R$ 1.000,00. Outros menos do que isto, outros mais, outros ainda, bem mais. Se eu investir R$ 1.000,00 no Itau, com liquidez diária, recebo 97% do CDI brutos, e não pago IOF. Quanto é que o Ikki (desculpe-me individualizar) conseguiria?

Sidney ... vc tem R$ 1.000,00 mensais para investir! Qual instrumento de renda fixa vc usaria e que taxa vc acha que a média dos investidores de pequenos aportes conseguiria? 

Por outro lado, ao selecionar o investimento em FIIs, é grande a probabilidade de que todos os meses os rendimentos sejam crescentes (se, por causa de vacância ou inadimplência o rendimento cai em determinado mês, logo adiante retoma a trajetória de crescimento), permitindo aportes crescentes em ativos que mostrem rentabilidade e resiliência. A este fato deve-se associar algum valor ... ou não?

Finalmente, considere os casos de investidores que já chegaram ao final da curva de investimento e cuja prioridade/necessidade seja o fluxo de caixa para consumo. Quais instrumentos de renda fixa seriam os mais apropriados? A escolha de FIIs para este papel é super simples ... Nos preços de hoje, se estabeleço um fluxo de caixa mensal de R$ 10 mil, basta investir aprox. R$ 1,2 milhões numa cesta de bons FIIs para obter o resultado com uma baita folga (provisionando contra eventos de vacância e inadimplência), sem sensível perda de capital considerado o longo prazo.  
                                                                                           ▲                                                                      ▲
315679  - AleBonatto   -  20 Jan 2016, 12:45
O problema do fii é o mesmo da açao, há uma cota que desvaloriza, tal qual o titulo publico tudo conforme as interperies do mercado. Poucos os aptos a operar com isso, isso mexe no psicologico e portanto diferente do titulo publico que voce recebe a cota cheia se esperar até a data, o fii e açao pode nunca mais voltar aquele patamar fazendo parecer que voce ficou em posiçao atoa, pois perdeu 30% na cota e ganhou 30% em proventos. Entendo esse sistema a venda coberta e semelhante...

Acredito que o ideal é deter 60% de capital em investimentos onde esse tipo de desvalorizaçao nao ocorra se tiver um capital alto perante sua renda, caso contrario considero que possa se correr mais riscos para um retorno maior pois o problema em levar um soco na custodia é quando ela é grande demais a sua renda. Se cair 50% do capital da renda variavel foi uma porrada de 20%, entenda como esses 40% disponiveis para fii tambem.

No começo quando entrei no mercado qualquer desvalorizaçao de 20-30% que poderia haver era pequena devido a capacidade de aporte alta em virtude a ja investida fazendo com que quedas fossem possiveis oportunidades, depois de um amadurecimnto da carteira e menor capacidade de aporte perante ela, voce fica mais cauteloso, se nao ficar, eu recomendaria, o sono bom é necessario, rs.

Acho que no momento fii esta interessante em algumas cotas, depois de uma boa surra e desvalorizaçao começo a acreditar o problema é que ja estou em demasias com ativos de "cota" e no momento acabam nao me interessando. Me falta tempo tambem para poder estudar mais algumas cotas, pois há grande receio de adm falcatrua dos imoveis de minha parte, tal qual vejo ocorrer no mercado de açoes, existem malandros em todos mercados do mundo, mas esse brasileiro parece ser só arapuca!!!! huauhauahha

Nao podemos esquecer o risco de um investimento de renda fixa que nao se pode resgatar em 3 meses se a inflaçao estourar mais...

287758 - small caps  -  08 Jan 2015, 01:53
A discussão sobre FII de tijolo e de papel sempre traz reflexões interessantes... vou botar uma cereja nela :)

Pontos negativos de um FII de papel: a) risco de crédito, derivada da inadimplência e consequente perda inclusive do principal.

Pontos positivos de um FII de papel: a) retorno já é conhecido previamente; b) não tem risco de vacância; c) não tem risco de revisional.

Portanto, é uma alternativa que também embute algumas vantagens.

O principal argumento, corretamente utilizado, é o de risco de crédito e da existência de prêmio de risco.

Devolvo com uma reflexão :)

Vamos supor que o seu FII de tijolo sofra uma revisional negativa de 15%, o que é um cenário que se mostra possível atualmente.

A meu juízo, isto é o mesmo que considerar de que se perdeu 15% do "valor principal", como se "15% dos títulos da carteira de FII de papel ficassem inadimplentes" e não rendessem mais absolutamente nada. Sim, o EFEITO é o mesmo!!!!

Ah.... mas pode ter revisional positiva lá na frente.... Evidente que sim!!!! Mas porque as garantias dos CRI's também não poderiam ser executadas e se mostrarem suficientes????

Enfim, trabalhamos com hipóteses e quando eu quero diminuir o meu risco de vacância e de revisionais negativas, vejo nos fundos de papéis uma alternativa a ser considerada.

Evidente, necessário diversificar, exigir o desconto necessário antes de comprar e saber os riscos que se está correndo.

Portanto, é bom deixar claro que o risco num FII de tijolo também existe de perda de "parte do principal" e que não é muito racional superestimar os riscos de um tipo de FII em detrimento de outro, especialmente num cenário como o atual que se mostra particularmente desafiador em termos de revisionais em determinados segmentos imobiliários.

174677 - small caps -  22 Mar 2013, 02:01
O elevado investimento em FII tem algumas origens. Vou citar as principais:

a) a renda fixa não está pagando nem a inflação real, aquela que reajuste as mensalidades dos meus filhos, o cabelereiro, a faxina, a alimentação... a diferença é gigantesca... Entre ter a certeza de que não vou ao menos empatar com a inflação, e correr o risco de levar um troco.... preferi a segunda alternativa;

b) as ações de boas empresas estão muiiiiiiiiito caras. Tem gente achando empresa com P/L 15 uma boa oportunidade... Eu vejo uma boa oportunidade também... só que de venda... Esta queda do índice não tem nenhuma relação com os investimentos que estamos fazendo... A queda do índice se deve a porcariazada pela qual é composto. E, raramente compro empresa com P/L acima de 15, pois melhor e extraordinária que seja.

c) As poucas ações que oferecem mais do que os 8% a.a. dos melhores FII's tem riscos elevados pela frente, como a ETER3, a OIBR, a TRPL, a GETI3, a TKNO4, a VIVT3, o BGIP4, etc... Vários dividendos potentes são de vacas que estão agonizando no pasto, como a querida ELPL... É preciso pesquisar bem, e as opções diminuíram, sendo necessário elevar a concentração da carteira nas poucas alternativas ainda não descobertas.

d) é possível fazer vasta diversificação em setores da economia com os fundos imobiliários também. Imóveis comerciais se comportam de forma diferente de imóveis logísticos, industriais, de educação, de shoppings centers. Imóveis novos se comportam diferente de imóveis mais antigos; Imóveis com contratos de longo prazo reagem de forma diferente daquele que tem contratos mais curtos... Olha, as diferenças são maiúscula e basta estar bem atento na hora de escolher a entrada e ficar de olho em eventuais trocas que o mercado oportuniza.

e) com a inflação vindo aí, e com os sinais de que os juros podem, veja bem, PODEM não ser elevados o suficiente para tornar os juros reais suficientemente atrativos para estar na renda fixa... os FII's oferecem proteção dupla...

f) eles ja estão reagindo ao aumento do juro futuro. Mercado já precifica isto. Mas, uma elevação muito forte dos juros futuros, a meu juízo, impacta mais fortemente o mercado de ações, do que o de fundos imobiliário. A inflação alta naturalmente fará com que o retorno por meio de locação dos imóveis readeque o retorno exigido, ou eleve o valor da cota...

g) quando a esperada bolha imobiliária quebrar, vc ai de casa pode estar certo... RESPINGARÁ EM TUDO. Vide EUA.

Por aí vai...

174398 - small caps -  21 Mar 2013, 02:44
Citação: WALDOL
Small, Professor e demais colegas...
Tenho os FIIs ONEF11, FIIB11, AEFI11, BBPO11, HGBS11 e VRTA11,tem algum que deva vender? O meu objetivo é para longo prazo.
Antecipadamente agradeço.
WADOL, a maioria destes fundos ou tem retorno já mais baixo, como HGBS11 e BBPO11, ou tem risco mais elevado, estando até em renda garantida...

No atual preço, HGRE11 oferece uma oporunidade de aquisição inclusive abaixo do valor da oferta pública que está rolando.

Há pouco, foi possível comprar FIIP11B a R$ 169,00. A promoção acabou. HGLG estava a R$ 1260,00... todos fundos de melhor risco x retorno, a meu juízo.

ONEF11 e AEFI11 estão na renda garantida. VRTA11 ja voltou ao valor patrimonial. Não vale mais a pena vender, mas está tendo dificuldade de remontar a carteira com as mesmas remunerações. E FIIB11, se conseguir vender acima de R$ 380,00, considero que vale a troca por HGLG11 abaixo de 1.280,00.

DE qualquer sorte, acompanhe o tópico, as promoções neste segmento também são rápidas... ofertas relâmpagos...

165607 - small caps - 04 Fev 2013, 00:49
Em tempo... os FII's parecem pouco atrativos especialmente em razão do histórico recente, em que pagavam bem mais...

Mas quando se compara com a renda fixa... vê-se que nela a queda de ganho real foi ainda mais significativa...

Enfim, HOJE, ainda são atrativos... mas muito em função da ausência de alternativas de baixo risco que não tenham morrido no pasto...

Aliás, sabemos que várias vacas leiteiras ou morreram... ou viraram gado de corte...

165606 - small caps - 04 Fev 2013, 00:46
o que vc acha do atual cenário imobiliário, especialmente em cidades como Rio de Janeiro, Brasília e São Paulo? Eu, particularmente, não vejo um aumento da renda que justifique a manutenção da subida dos preços, e em breve é provável que tenhamos um aumento das taxas de juros..... O que vc acha?
M84, também tenho um certo receio e tenho focado em ativos bem diversificados... FII's de diversas naturezas, inquilinos, localizações geográficas e prazos de contrato. Por isto até que comprei uns RBRD11 e FCFL11B (longos prazos). E também RDES11 (diversificação geográficas)... e uns possíveis turnarounds (MSHP11 e WPLZ11B). Os de recebíveis acho que a festa está acabando... os retornos ou vão cair, ou os fundos estão aceitando riscos deveras elevado...

Considero que eventual queda não atingirá a todos de forma igual... Vejo até que o setor de FII industrial e de logística não acompanhou este boom todo... o maior problema que vejo é o forte aumento de oferta em espaços logísticos... mas os preços permanecem mais acompanhando a inflação apenas...

Resumidamente, uma breve pincelada...

165585 - small caps -  04 Fev 2013, 00:07
Ilustres, os FII's continuam indo bem, surfando a onda inflacionária que toma conta do país e a queda de juros, que, na real, já estão negativos...

Detalhe, estes dias li que nos EUA, os REIT's (FII de lá) rendem algo como 4,x% a.a... aqui ainda paga mais de 6% a.a.

"Fundo imobiliário é investimento mais rentável de janeiro

Índice que mede desempenho dos fundos imobiliários teve retorno de 2,54% em janeiro e fechou com valorização de 35,02% em 2012

Por Gabriella D'Andréa

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários trouxeram os maiores rendimentos para os investidores no mês de janeiro. No primeiro mês do ano, o Ifix, índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários mais líquidos negociados na BM&FBovespa, registrou retorno de 2,54%, de acordo com dados da bolsa paulista. O índice de fundos imobiliários manteve o bom resultado de 2012, quando registrou alta de 35,02% e também terminou como melhor investimento.

Os principais motivos para essa alta são a redução na Selic (taxa básica de juros) e a expansão do prazo de financiamento de imóveis, de acordo com o professor da Trevisan Escola de Negócios, Alcides Leite. “O Brasil ainda tem um baixo volume de financiamento perto do PIB, o que mostra que esse segmento tem muito espaço para crescer. Além disso, o déficit habitacional ainda é grande por aqui, indicando essa tendência de crescimento”, afirma."

164649  - nelsonnpires -  27 Jan 2013, 14:15
Sobre FII, a questão que se coloca é o custo de oportunidade, esse monte de grana na Rf fica como?? o cara olha mesmo 0,6% ao mês, a principio juros reais caso se mantenha o valor dos imóveis ao longo do tempo, enquanto economia se manter garanto que os preços não caem, e depois olha o retorno na Rf que mal esta cobrindo a inflação, ele vai pra onde, não tem jeito muito dinheiro empossado com retorno quase zero, um pouco disso procurando outras alternativas mantem e provavelmente valoriza outros ativos. Quando falamos que um ativo esta caro ou barato e pode realmente estar, temos que pensar pra onde a grana esta migrando. Nessa fase de juros baixos o que mais esta acontecendo são administradores de fundos de pensão se reunindo para definir novas estratégias de investimento pq a atual não chega nem perto do rendimento prometido por eles, muitos pretendem propor um meio termo, diminuição do retorno previsto com consequente maior valor de contribuição, e junto a isso mudança na politica de investimento onde eles podem tomar mais riscos. Essa mudança apenas se iniciando mas vai ser algo muito significativo no direcionamento dos investimentos.

164341 - small caps -  23 Jan 2013, 00:03
Últimos dias de muita pesquisa e trabalho...
Mudei se setor e agora tenho que botar em práticas velhas lições de administração...
Para quem quer se aprofundar no setor de FII, especialmente de shoppings, uma aula de graça:
http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/mshp-020113.pdf

164333 - NotwenCardozo -  22 Jan 2013, 22:55
Citação: paulo_prof
Citação: NotwenCardozo
Falando em Fiis ... Será que vcs concordam?Os fundos imobiliários mais promissores em 2013
Especialistas recomendam 13 fundos com bom potencial, que rendem mais que a poupança e a renda fixa http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-fundos-imobiliarios-mais-promissores-em-2013?page=1

... neste exato momento, não tenho nenhum dos 13 ... não vou conseguir dormir !!!
É professor ...algumas como BBPO11, SAAG11 valorizaram muito desde o IPO (especialmente BBPO11). Aposto que deve ter vendido BBPO11 logo no primeiro dia nos 126,00! Operando no curto médio prazo. Tenho que combinar um dia desses de encontrarmos para bebermos um bom vinho! Ainda tem algum Fii?
Aposto que o Samu ainda está com todos os Fiis dele!

164250 - pppadv -  22 Jan 2013, 15:18
Onde investir | 22/01/2013 07:00
Os fundos imobiliários mais promissores em 2013
Especialistas recomendam 13 fundos com bom potencial, que rendem mais que a poupança e a renda fixa
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-fundos-imobiliarios-mais-promissores-em-2013

162677 - paulo_prof -  08 Jan 2013, 11:15
Os FIIs de papel que sem dúvida parecem mais promissores são o MXRF11 e o VRTA11. Dificil afirmar qual terá maior sucesso em 2013. Ambos estão sendo negociados com o mesmo prêmio em relação ao VPA e apresentam aprox. o mesmo rendimento, embora a constituição de suas carteiras seja muito distinta. 

162635 - rogeriortms -  07 Jan 2013, 19:20Pergunta de iniciante em FII.... Se compro um FII com o objetivo de ter uma renda de aluguel, como ele se compara com o alugueis de imóveis próprios? Se ao invés disso eu tivesse comprado um imóvel eu receberia o aluguel e a valorização do mesmo. No caso do FII tem esta valorização no caso de FII papel ou tijolo? Qual a vantagem de um sobre outro, no caso imóvel próprio e FII, além da remuneração bem maior?

162647 - paulo_prof -  07 Jan 2013, 21:04
O rendimento mensal do FII de papel já considera a correção inflacionária. A maior parte dos papéis que constituem a carteira do fundo é corrigida ou pelo IGPM ou pelo IPCA. Uma vez que a correção monetária está incluída no rendimento, o patrimônio líquido dos FIIs de papel normalmente não muda (ou muda pouco) no tempo.

Já o FII de cimento, recebe e distribui renda de aluguéis. Como os aluguéis são corrigidos por um índice (IGPM ou IPCA), os rendimentos dos FIIs de cimento, na média, crescem no tempo. Com o crescimento dos rendimentos, os preços são ajustados também para cima, para que o rendimento mensal represente um percentual coerente com os rendimentos de renda fixa de mercado.

Excetuando FIIs de cimento com renda garantida por prazo determinado (como o AEFI, BBVJ, BMLC, BRCR, EDGA, FCFL, FLRP, FVBI, JRDM, KNRI, RNGO e THRA, entre outros), dificilmente o rendimento mensal ultrapassa 0,65% (FIIs mais "arriscados", como HCRI e NSLU, pagam mais!!!). O preço de mercado normalmente se ajusta para que este percentual seja menor (a média está inclusive abaixo de 0,6%).



162566 danieljoseaa -  07 Jan 2013, 01:23
Neste início do ano, estou tentando iniciar a composição de uma carteira de FIIs, de modo que inicialmente atinja em torno de 15%/20% do total investido.

Não vou mais ficar all in em ações não, pelo menos neste momento......minha idéia inicial é obedecer tio graham e alocar um máximo de 75% em ações, que é exatamente o que devo fazer neste início do ano (75% ações, 15/20% FIIs e 5/10% CDB/poupança).

Caso a bolsa, ao meu ver, comece a ficar "cara", aumento esse % de FIIs, ou no caso de uma boa oportunidade também..........caso a bolsa derreta, em algum momento posso até voltar a extrapolar esse %, como, por exemplo em um caso exemplar de 2012, onde tivemos a ida de BBAS para a casa dos 18 reais, dentre alguns outros, aí algum FII roda, rs, mas esse aumento de 75% em ações só se dará em casos muito extremos e claros, pois a idéia inicial é manter a partir de hoje esse patamar máximo de 75% em ações.

Já comprei um pouco de VRTA11, ONEF11 e quase nada de RDES11.............até fim de fevereiro pretendo cumprir esta meta.

VQV!

161164 Midyfon -  20 Dez 2012, 12:57

Eu gostaria de saber onde vocês conseguem informações sobre os fundos imobiliários. Assim como para as ações há o fundamentus.com.br e o próprio site da BM&F, gostaria de saber se há algo similar para os FII. Outra dúvida que eu tenho é sobre como analisar um FII, quais valores de P/VP são interessantes, qual % de pagto médio mensal é considerado "acima da média", etc... Estou montando uma carteira de investimentos e, no momento, estou com 40% do capital líquido e pretendo aplicar parte destes 40% em fundos imobiliários, mas não tenho conhecimento necessário para fazer uma análise de qualidade. Qualquer ajuda já será bem vinda


161186 - tetzner -  20 Dez 2012, 15:28
A fonte oficial de informações é o próprio site da BMFBovespa e os sites dos Administradores e Gestores de cada FII.

Neles você encontra mensalmente os Relatórios, fatos relevantes e ativos que compõem cada fundo.

Dá um certo trabalho eu sei, pesquisar nestes sites, mas com o tempo você se acostuma.


Informações durante o pregão podem ser obtidas neste link também(além da página de FIIs da Bovespa indicada pelo amigo acima):

Plantão Bovespa
http://www.bmfbovespa.com.br/Agencia-Noticias/ListarNoticias.aspx?Idioma=pt-br

Página de FIIs:
http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundosImobiliarios.aspx?Idioma=pt-br

Basicamente você encontrará fundos das administradoras: BTG Pactual, Rio Bravo, Credit Suisse Hedging Griffo, Caixa, Citibank e algumas outras.

Mas a informação vai estar dispersa e você terá de organizar.

Pensando nisso, criei no meu blog ( Tetzner.wordpress.com ) fichas para cada um dos FIIs, com todas as informações e links.

Mantenho um Ranking de Rentabilidade ( o Ranking dos FIIs ), com a lista completa de FIIs, seus tipos e segmentos, juntamente com as principais características.

Na área de conceitos e aprendizado, divulguei os guias da CVM e da uqbar ( ambos gratuitos ), com conceitos básicos sobre os Fundos Imobiliários; no blog temos o ABC dos FIIs e discussões sobre cada fundo feitas pelos amigos através de comentários.

Postei essa semana 2 vídeos que explicam rapidamente a navegação no blog, mas se restar alguma dúvida basta perguntar :)

161165 - los_gomes -  20 Dez 2012, 13:23
http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundosImobiliarios.aspx?idioma=pt-br

161598 - felipeamc1975 -  26 Dez 2012, 20:00
Olá amigos, vou postar esta sugestão nos três fóruns que acompanho. Sugiro que todos solicitem as suas senhas do Canal Eletrônico do Investidor (CEI) junto as suas corretoras. Depois é só entrar em:

https://seguro2.cblc.com.br/CEI/Shared/Login.aspx?inst=

Você tem acesso a todas as informações de custódia das ações e FII direto da Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia (CBLC), proventos recebidos, proventos a receber... Ainda tem acesso ao Banco de Transações e Custódia para verificar as posições em aberto de aluguel de ações, aluguéis recebidos, etc ...

Eu já recebi a minha senha do CEI da Mirae Asset e já requeri a senha na Ágora Invest, realmente recomendo a todos.



161095- tetzner -  19 Dez 2012, 18:37
Eu particularmente não comparo risco de oportunidade de FIIs com FII; uso a Taxa Selic Líquida.

Sei que cada um usa o critério que melhor lhe convier, mas penso que qualquer FII tem seu risco próprio e intríseco, fazendo assim com que se faça uma sobreposição de riscos.

Num cenário de taxa de juros decrescentes, rumando para baixo dos 7% brutos ano que vem, como já demonstram as taxas futuras, ou seja menos que 6% a.a. liquidos, haverá um numero menor de oprtunidades nesse nível e uma procura maior.

Elevar o custo de oportunidade dos moderados 8% do amigo Small, para algo maior como sugero o amigo Qui_Mico, restrigirá por demais a viabilidade do investimento.

Pensando no fundo em si: multi locatário e disperso por vários empreendimentos, as vésperas de eventos internacionais que trarão um fluxo de visitantes "nunca antes visto" ( kkk não pude perde a piada ), com histórico de gestão e performance impecáveis, além de atuar no segmento de melhor taxa de retorno dos FIIs.

Para mim o risco seria menor e não é a toa que cotação está nestes patamares, mas isso sou eu, serve para mim e cada um pode usar seus próprios critérios.

161085 - small caps -  19 Dez 2012, 17:45
apenas deixando claro que a pesquisa por ativos que não tem um histórico de responsa ou um ROE de encher os olhos se deve a diminuta margem de segurança (até de insegurança em alguns casos) que os melhores ativos tem evidenciado...

Diante deste cenário, o recomendável é diversificar um pouco mais com FII e com novos ativos que não passariam em todos os filtros de excelência de gestão, mas oferecem mais margens de segurança que os ativos que se sobressaem neste quesito.

Poucas oportunidades estão gerando forte demanda por um mesmo ativo, inflando seus preços, acarretando riscos adicionais... É importante saber a hora em que o céu de brigadeira já está precificado, pois uma chuvinha qualquer pode desmoronar os preços...

159607 - pppadv -  06 Dez 2012, 20:17
Imóveis | 06/12/2012 05:55

Viu o oba-oba dos fundos imobiliários?
Imóveis que podem ser desapropriados, inquilinos que não pagam, garantias que só dão problema. Por que nem todos os fundos imobiliários são tão bons como se diz 
http://exame.abril.com.br/revista-exame/edicoes/1031/noticias/o-oba-oba-dos-fundos?page=1

São Paulo - É difícil conversar com um consultor de investimentos, hoje, sem ouvir a recomendação de que vale a pena aplicar, “ao menos uma pequena parte do patrimônio”, em fundos imobiliários. Ao investir em prédios, shoppings e outros imóveis, o aplicador pode ganhar tanto com a valorização dos prédios quanto com os aluguéis.

Nos últimos dois anos, período em que a bolsa foi mal e os juros baixaram para o menor patamar em décadas, os fundos imobiliários viraram a nova febre do mercado. O número de investidores com algum dinheiro nessas carteiras triplicou.

Como diversificar sem correr tanto risco quanto na bolsa? A resposta da moda: fundos imobiliários. Onde aplicar para ter uma renda parecida com a de um aluguel, sem ter de cuidar de uma casa? Fundos imobiliários, claro. Para melhorar, quem investe nesses fundos não paga imposto de renda. Parece, em suma, um investimento com retorno alto e risco baixo. Mas não é bem assim. 

A euforia que se vê hoje foi potencializada pelos altos retornos de muitos fundos. O Memorial Office, dono de um prédio de escritórios na zona oeste de São Paulo, rendeu 102% em apenas 12 meses. Em média, essas carteiras tiveram uma rentabilidade anual de 30% nos últimos três anos, enquanto o Ibovespa caiu 5% e um fundo conservador de renda fixa rendeu 10% ao ano.

Esses números inflaram a oferta — só em 2012, foram lançados 42 fundos imobiliários, que captaram 11 bilhões de reais. Esse tipo de fundo está ajudando a salvar o ano dos bancos de investimento, que ganham um percentual do volume emitido e a taxa de administração. Mas nada garante que os altos retornos vão continuar. Um levantamento feito por EXAME mostra os riscos que a maioria dos investidores ignora e que podem comprometer seriamente a rentabilidade. 

Foram analisados os 15 últimos fundos registrados e em análise na Comissão de Valores Mobiliários. Os problemas potenciais incluem prédios que podem ser desapropriados e inquilinos duvidosos, que dependem de licenças para começar a operar.

A análise foi feita com base nos prospectos dessas carteiras, documentos de cerca de 200 páginas em que os gestores descrevem a estratégia do investimento e anexam os laudos de avaliação dos imóveis. “Qualquer um pode ter acesso a esses dados, mas é preciso ler o prospecto, e pouca gente está disposta”, diz Paulo Colaferro, diretor da assessoria financeira Taler, que atende clientes com mais de 10 milhões de reais. 

Um dos fundos analisados, o DDI 31, gerido pelo banco BTG Pactual e que vai aplicar em edifícios comerciais do grupo Brasil Telecom em Porto Alegre, no Rio de Janeiro e em outras cidades, tem seis imóveis com algum tipo de irregularidade, de hipotecas judiciais e dívidas com o INSS a pedidos de desapropriação.

Outro, o SP Downtown, da gestora Brasil Plural, que vai investir em prédios comerciais no centro de São Paulo, corre o risco de receber apenas uma parcela do aluguel previsto. Segundo o prospecto, 56% dos escritórios que fazem parte da carteira serão alugados para a empresa de call center Atento, que ainda não tem o alvará para se instalar nessas salas.

No BB Progressivo II, o gestor é o Banco do Brasil, o administrador (que é responsável por analisar os números do fundo) também e todos os imóveis em carteira pertencem à instituição — são, principalmente, agências do BB. Em tese, o negócio é ótimo: o risco de inadimplência do banco é quase nulo, e os contratos são longos. 

Por isso mesmo, a demanda pelo fundo imobiliário foi dez vezes superior à oferta. Mas até nesse caso há um risco potencial. Se um dos imóveis precisar de reforma, banco e investidor podem ficar em lados opostos. Para quem investe, deixar a agência como está pode ser mais rentável. Já o banco, que quer ter pontos modernos, faz uma conta diferente.Procurado, o Banco do Brasil não deu entrevista. BTG e Brasil Plural também não comentaram por estarem no período de silêncio exigido pela CVM para lançar os fundos. 

As dores de cabeça para os investidores podem ser muitas. Um exemplo foi o que ocorreu com dois fundos que investem em hospitais, o Nossa Senhora de Lourdes e o Hospital da Criança, em São Paulo. Boa parte do retorno desses fundos vem dos aluguéis pagos pelos hospitais — e ambos atrasaram o pagamento durante três meses no fim de 2011.

O gestor, que era a Brazilian Mortgages e hoje é o BTG Pactual, entrou com uma ação de despejo, mas a lei determina que um hospital não pode ser desapropriado enquanto houver pacientes. Muitos investidores debandaram e houve desvalorização de cerca de 20%.

Neste ano, os aluguéis voltaram a ser pagos e os fundos recuperaram as perdas. Segundo especialistas, o mesmo problema pode ocorrer com fundos que investem em escolas e universidades. Como há um único inquilino, se ele ficar inadimplente, a rentabilidade vai para o brejo — e despejar uma escola também não é fácil. 

Para atrair mais investidores, alguns gestores passaram a oferecer garantia de retorno por prazos determinados. Mas isso pode ser um tiro n’água. Os problemas aparecem quando é feita uma estimativa otimista de rentabilidade.

O fundo que investe no shopping West Plaza, na zona oeste de São Paulo, pagou 0,8% por mês durante quase quatro anos até setembro — quando expirou a garantia, o percentual caiu para 0,3%, pois as receitas obtidas com o pagamento de aluguel dos lojistas ficaram abaixo do previsto. Como o fundo era obrigado a comunicar essa diferença, muitos investidores saíram da aplicação antes de a garantia acabar, o que provocou uma desvalorização de 6%. 

De forma geral, os problemas atingem uma pequena parte do mercado. Um levantamento feito pela gestora Rio Bravo, que administra carteiras imobiliárias, mostra que, dos 53 fundos negociados há pelo menos um ano, só nove tiveram perdas.

O perigo apontado por especialistas é a alta demanda por essas aplicações acabar incentivando gestores a lançar fundos às pressas, com imóveis ainda com irregularidades, e investidores a colocar dinheiro nessas carteiras sem analisar direito os riscos. Gestores, gerentes, bancos — todos estão ganhando com os fundos imobiliários. Se o investidor vai ganhar também, é outra história.

Citação: alisonvm
Professor
Por favor...poderia me explicar de forma bem simples funcionamento do lançamento de um FII??? pode ser o do BB mesmo.
Tbm de formam bem simples como ganhar os rendimentos??
E a valorição das cotas funciona como as ações???
Uma administradora de bens mobiliários (no caso acho que a Votorantim) decide lançar uma oferta ao mercado, para levantamento de recursos para determinado fim (no caso, comprar um rol de agências do BB e alugá-las ao mesmo por 10 anos). Para tal, contrata distribuidoras de títulos a participar do esforço de distribuição, mediante pagamento de comissão. 

No período de reserva, os investidores informam quanto desejam investir. Terminado o levantamento, é efetuado o rateio. No caso, como a demanda foi 10 vezes maior do que a oferta, o rateio será de 10%.

Na data de liquidação, as cotas rateadas deverão ser liquidadas e (para aqueles investidores que efetuara a reserva através de suas corretoras) as cotas correspondentes aparecerão na custódia fungível para negociação no mercado.

A negociação no Megabolsa (ou Mercado Balcão) será aberta e as cotas poderão ser negociadas assim como o são as ações.

Levantada a grana na liquidação financeira e deduzidas as despesas de colocação, o FII formaliza a compra das agências e os aluguéis pré-contratados começam a vigir. O FII será obrigado a distribuir no mínimo 95% dos aluguéis líquidos recebidos mensalmente. Ou seja, pega a receita mensal total dos aluguéis, desconta as despesas (administração, custódia, escrituração, etc) e divide 95% do resultado pelo número total de cotas. Os rendimentos são depositados automaticamente nas contas informadas pelos cotistas.

O preço das cotas negociadas nos pregões da bolsa seguem o princípio da oferta e procura. Em princípio, deveriam guardar uma relação com os rendimentos efetivos que serão distribuídos mensalmente. Mas é possível que na fase inicial de negociação o preço suba mais do que seria razoável. 

155738 small caps - 08 Nov 2012, 15:09
Mas, como estamos em promoção de FII, vendi-a para comprar FCFL11B. Não tenho certeza que a promoção de FII vai se sustentar após o término da oferta do BB.

Estou vendendo ações com P/L acima de 15, encostando nos 20 e que vejo que no curto prazo não devem apresentar lucros não esperados.

E estou comprando o máximo que posso em FII até a término da oferto do BB. Acredito bastante num rateio...

Fiz as posições novas em RDES11 e FCFL11B neste mês.

Nenhum comentário: