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sexta-feira, 10 de maio de 2019

ABC IMOBCI (ABCP)


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Tá parecendo que vai! Torcendo por ti. Aproveitando joy, o que tu pode dizer sobre este fundo? Eu não consigo de deixar de comparar com a MXRF11 que tem retorno interessante e está 25% mais barata. Porquê ABCP11 em detrimento de MXRF11?
Fazndo leitura atrasado do fórum, imagino que alguns companheiros mais bem preparados que eu possam ter te respondido mas vou arriscar um palpite aqui : ABCP11 é FII de Shopping já bem estabilizado, em região razoável, com baixo nível de inadimplência, e que nos comparativos de receita deste ano em relação ao mesmo período do ano passado vem sempre apresentando pequenas melhoras, mesmo qu em alguns meses o número de veículos seja menor, por exemplo a renda de estacionamento mesmo assim é um pouco superior, demonstrando bom nível de resiliência do empreendimento frente às dificuldades que tem s apresentado a todos no momento atual do país. Por outro lado MXRF11 ( que também mantenho um pouco em carteira, mas já diminui a participação) deu uma guinada em seu modus operandi no ano passado, aumentando bastante a operação de desenvolvimento imobiliário, com compras sistemáticas de loteamentos em várias partes do país. Este é um segmento com margens de lucro superiores, mas também com riscos maiores. Então você tem de avaliar se está siposto a correr mais riscos para eventualmente ganhar mais (nem sempre isto é garantido) ou correr menos riscos e investir num setor que tem mostrado mais resiliência nestes tempos de crise que são os shoppings já maduros e bem administrados ( ABCP11, PQDP11 pra quem pegou ano passado, HGBS11, etc)

351588 - Ronimendes  -  28 Jun 2018, 18:44
Primeiramente, fico agradecido pelo seu comentário a respeito do livro, mas ainda tenho muito que aprender e evoluir, e com certeza, aqui é um dos lugares onde mais se aprende. Devo ressaltar que sempre aprendi muito com seus comentários, cálculos e indagações e confesso que tenho medo de tentar responder seus questionamentos e apontamentos, pois é claro que você entende muito sobre este mundo. Então, peço sua compreensão e a gentileza de me perdoar se eu falar alguma besteira (lembre-se que você está falando com um simples farmacêutico).

Sobre ABCP11:

1) O IGP-DI e o IGP-M tem composição praticamente igual (60% IPA, 30% IPC e 10% INCC). A diferença são dias de coleta. O valor desses índices tende a ser muito próximo, portanto. A tabela abaixo representa uma coleta de dados que fiz para um outro livro que comecei a escrever, que tratará sobre educação financeira básica e renda fixa.

Período Inflação acumulada
IGPM IPCA
Janeiro de 1995 - Dezembro de 2017 512,08% 383,69%
Janeiro de 2000 - Dezembro de 2017 269,33% 209,49%
Janeiro de 2005 - Dezembro de 2017 98,77% 104,95%
Janeiro de 2007 - Dezembro de 2017 89,13% 88,04%
Janeiro de 2010 - Dezembro de 2017 62,65% 62,93%
Janeiro de 2012 - Dezembro de 2017 39,02% 44,94%
Janeiro de 2015 - Dezembro de 2017 17,86% 21,10%
Como pode ser visto, desde o início do plano real o IGPM foi bem mais nervoso que o IPCA, mas de alguns anos para cá, não há muita diferença. Então, creio que se eu refizer o cálculo do g real considerando o IGP-DI e não o IPCA, os resultados devem ser muito semelhantes ao que eu achei. O que isso provaria? Que o g real do ABCP11 não foi uma mera correção de receitas pelo IGP-DI, mas realmente, um ganho INTRINSECO do empreendimento.

b) Realmente, o ABCP11 passou por 2 emissões de cotas em 2011 e 2012 que "mancharam" os resultados/cota do FII naqueles anos (causando a grande queda no g real). Como o resultado líquido absoluto aumentou, essa distorção foi causada pelo aumento do número de cotas que jogou para baixo o resultado líquido por cota. O importante é perceber aqui que o aumento do número de cotas ocasionou possibilidade do FII fazer investimentos que se traduziram em ganho real nos anos seguintes. Daí, a importância, no meu entendimento, de que os FIIs façam emissões para crescer expandir (pelo menos, nos de shopping, tem dado certo. Já observei o mesmo comportamento em SHPH11 e PQDP11).

c) Poderíamos fazer uma análise mais conservadora, por exemplo, inserindo incertezas a respeito de tributação, aumentando a retenção para ter um caixa mais robusto etc. Se quiser propor algo, é só dizer que refaço a análise rapidamente.
[...]

351579 - nelsonnpires -  28 Jun 2018, 13:57
excelente análise Roni.

Apenas algumas considerações para refinamento.

1- ABCP indexador preponderante dos contratos é IGP-DI ( nas séries longas não deve mudar muito o resultado).
2- ABCP sofreu ampliações , não sei se ocorreram durante o período analisado, isso pode acarretar muito ruído nos resultados desse período.
3- Conclusão que tirou de ABCP acho muito pertinente, dentre as incertezas que sempre existem suas projeções são bem realistas.
[...]

351550 - Ronimendes  -  27 Jun 2018, 02:28
Prezados membros do Fórum, boa noite. Saúde e Paz para todos.

Fiz um estudo sobre o ABCP11, e venho aqui compartilhar com vocês, em primeiro lugar, como uma contribuição a um espaço onde muito aprendi e aprendo, com as ótimas postagens dos nobres participantes, especialmente as do nosso maior mestre, o Prof. Paulo.

Na tabela abaixo, os senhores poderão vizualizar a evolução dos resultados operacionais do FII ABCP11 no período de 2006 a 2017. Fiz o cálculo do resultado por cota, do crescimento (g) nominal, pesquisei a inflação acumulada no ano e calculei o g (real)....

Ano Fluxo de caixa líquido das atividades operacionais Número de cotas Fluxo de caixa líquido por cota g(nominal) inflação g (real)
2006 20.128.000 40.000.000 0,5032
2007 22.095.000 40.000.000 0,5524 9,8% 4,46% 5,09%
2008 24.744.000 40.000.000 0,6186 12,0% 5,90% 5,75%
2009 28.707.000 48.655.841 0,5900 -4,6% 4,31% -8,56%
2010 31.771.000 48.655.841 0,6530 10,7% 5,91% 4,50%
2011 34.806.000 56.538.193 0,6156 -5,7% 6,50% -11,47%
2012 35.161.000 61.019.165 0,5762 -6,4% 5,84% -11,56%
2013 43.784.000 61.019.165 0,7175 24,5% 5,91% 17,58%
2014 50.536.000 61.019.165 0,8282 15,4% 6,41% 8,47%
2015 51.244.000 61.019.165 0,8398 1,4% 10,67% -8,38%
2016 57.477.000 61.019.165 0,9419 12,2% 6,30% 5,52%
2017 62.692.000 61.019.165 1,0274 9,1% 2,95% 5,95%
Como pode ser observado, o ABCP11 conseguiu crescer espetacularmente em alguns anos, enquanto que em outros, engasgou.

Para ter uma ideia do crescimento acumulado, calculei o g (real) em diferentes períodos.

Período g (nominal) Inflação g (real) g real (a.a.)
últimos 10 anos (2008-2017) 104% 79,98% 13,44% 1,27%
últimos 5 anos (2013-2017) 78% 36,48% 30,64% 5,49%
últimos 3 anos (2014-2017) 24% 21,10% 2,44% 0,81%
Para um FII (que a princípio acredita-se não haver possibilidade de crescimento real no longo prazo), o ABCP11 vai muito bem, obrigado (ironic mode on). Damodaran comenta sobre a incapacidade de imóveis de ter crescimento real positivo no longo prazo. Mas o ABCP11 conseguiu essa proeza, no intervalo de tempo analisado.

Vai crescer acima da inflação para sempre? Creio que não.

Vai crescer acima da inflação até quando? Por mais quantos anos? Não sei.

Será que o FII já atingiu a maturidade e não vai ter mais g > 0? Parece que sim. Entretanto, se considerarmos que nos últimos 3 anos, com toda essa crise, o ABCP11 conseguiu apresentar um g de 0,81% a.a., será que se a economia melhorasse, o FII ainda não conseguiria ter mais algum crescimento? Não sei. São apenas suposições e pensamentos.

Mas quero fazer uma simulação de preço justo, e pra isso vou adotar algumas premissas.

Primeira premissa: vou considerar que o FII vai conseguir crescer (real) +1,0% a.a. durante 3 anos, e daí atingir a maturidade, conseguindo apenas repassar a inflação para seus resultados.

Segunda premissa: Nas despesas do fundo, já há gasto com manutenção do imóvel. Vou considerar que o imóvel está em boas condições e que, com uma retenção de 5% do resultado líquido pela perpetuidade, o ABCP11 conseguirá constituir um fundo que possa fazer frente à reformas adicionais (além do que já é gasto na manutenção do imóvel, que em 2017, consumiram 2,5 milhões da receita bruta).

Terceira premissa: vou considerar uma taxa de desconto de 7% a.a. tanto na fase de crescimento quanto na perpetuidade.

Quarta premissa: O atual nível de vacância financeira e inadimplência do FII permanecerá constante.



Colocando esses dados na planilha de cálculo de preço justo de FIIs especiais (que conseguem ter crescimento), e que é disponibilizada gratuitamente na página do livro: https://novatec.com.br/livros/fundos-de-investimen...

Valor de mercado da cota R$ 14,10
Receitas totais do FII R$ 71.735.000,00
Despesas totais do FII R$ 9.575.000,00
Resultado líquido R$ 62.160.000,00
Número de cotas 61.019.165
Retenção de resultado líquido 5,00%
Vacância financeira 0,00%
g (fase de crescimento) 1,00%
n (número de anos cresc.) 3
r (fase de crescimento) 7,00%
g (perpetuidade) 0,00%
r (fase de perpetuidade) 7,00%
Preço justo do FII R$ 14,22
Margem de segurança 0,83%
Chegamos ao preço justo da cota do ABCP11, de R$ 14,22. Como a cota atualmente está em R$ 14,10, podemos dizer que essas são as premissas que estão envolvidas na precificação do mercado para este FII.

Não acho premissas exageradas. Acho que o FII está bem precificado e pode oferecer um retorno de 7% a.a. + IPCA no longo prazo, o que é um excelente retorno.

Claro, ressalto que este estudo não é recomendação de investimento, uma vez que quem vos escreve não tem certificação CNPI e nem formação acadêmica na área de economia ou administração. São apenas estudos.
[...]

[...]
ABCP11 - resistiu bem... mas a liquidez era muito baixa... vai resistir a um aumento dos juros (se vierem) e aos mãos de alface???
[...]

345078 - Valuation Master -  09 Dez 2017, 21:28
No que tange a FIi: ABC ainda acho atrativo aos preços atuais pois todo ano consegue repassar reajustes nos alugueis, média de + 5% a.a . Ao preço de 16 reais tende pagar um yield de 6,60% em relação ao fluxo de caixa orçado para 2018, e o melhor com baixo risco.
Na defensiva estou com Taesa e engie:
Engie vai ficar meio para trás por causa da questão hídrica, embora o risco hídrico dela seja menor do que as demais.

Resumo: Minha estratégia é reforçar posição nestes ativos visando anular a volatilidade da carteira.
Sobre reforma não acredito que entrou tudo no preço ainda, mas boa parte já foi precificada! A questão que até 2021 o governo vai perder toda margem fiscal e ai caldo vai entortar, quanto mais tempo passa pior a coisa fica.

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