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domingo, 2 de abril de 2017

BB PROGRCI (BBFI)


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É préciso ter muito cuidado ao se investir em ativos com preços INFLADOS, pois mais cedo ou mais tarde o mercado acaba descobrindo o verdadeiro valor do ativo, entao ocorre um ajuste natural na precificação, temos exemplos classicos de alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00, mas mesmo assim ainda representa uma perda para quem adquiriu no seu TH, alem disso o que se percebe é que os investidores de FIIs levam muito em consideração o DY, ao invés do ativo propriamente dito, portanto são riscos e perdas que muitas vezes é difícil de se mensurar na hora da aplicaçao, então vale aquele ditado: QUANDO MAIOR A ALTURA .... MAIOR O TOMBO.
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Quanto as valorizações que o Amigo cita em 18 anos de 1000%...digamos de 1999 até 2017 deduzo do SHPH11, E OS OUTROS QUE ESTÁ COMPARANDO ....... alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00

Primeiramente TODOS OS PREÇOS DE TH, em uma análise comparativa de longo prazo deveriam ser atualizados por IGPM / IPCA / DOLAR, ou seja, na realidade o TOMBO foi bem maior do que na comparação de preços NOMINAIS, NÃO HA COMO COMPARAR PREÇOS EM REAIS EM ATIVOS NO LONGO PRAZO POR REAIS NOMINAIS. Uma reflexão, TODOS OS ATIVOS CITADOS ESTÃO NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, (excetuando BBFI q tem um imóvel também em Brasilia) com a hecatombe da economia da cidade e do Estado, por conta da debandada estrutural da INDUSTRIA DE PETRÓLEO. Contudo a caso e caso, por uns bons terá pelo menos uma volta parcial (FAMB e ALMI) e outros com um destino mais obscuro (PRSV), devido a LOCALIZAÇÃO e a hiper oferta do Centro do Rio, e com a Barra inciando a ser um centro alternativo.

O Rio de Janeiro chega a ser uma EXEMPLO CLÁSSICO DE "BARCELLONA O MILANO" ..ao contrario...ou seja grande expectativas frustradas...assim na cidade e no Estado, SE O PETRÓLEO não voltar a níveis de preços para atrair de novo as grandes Companhais em massa como foi no passado não vejo volta a níveis anteriores.
[...]

Quanto a BBFI ainda está tudo muito mal explicado (e nem sei se vai ser bem explicado em algum momento). Pretendem desocupar quando? Por que avisaram tão antes? Etc.

Caminhando nas suposições, faltam 45 meses de contrato. Se rescindirem antes, pagariam 45 alugueis, o que a grosso modo hoje, distribuiria R$1045 de uma cota que está valendo 2400.

Você pagaria R$1354, que daria um P/VPA de 0,35 (comparável ao XTED hoje) e um preço por m2 (contando o imóvel de Brasilia) de R$2570.

Levaria dois esqueletões velhos e vazios, pra tentar arranjar um inquilino.

O CARJ me parece que está alugado a R$20/m2 pelo aluguel de abril/16. Não me parece um aluguel caro.

O de Brasilia não é mal localizado. Alguém de RJ pode opinar sobre a região do CARJ?

Enfim, contribuindo para as apostas...
Fiz estágio nesse prédio, mas já faz uns 20 anos. 

A grande questão é a agilidade da gestão. O fundo vai querer vender o CARJ?

Os cotistas vão aprovar uma possível venda?

Pelo que lí o prédio possui um grande cofre no subsolo, interligado. Quem vai se interessar por esse prédio?

São muitas dúvidas que somadas com a gestão que já se mostrou lenta e passiva fica difícil apostar nesse FII. 
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Postei uma mensagem discordando da opinião emitida por outro forense,(que por sinal, reconheço, contribui bastante com o fórum), e para minha surpresa, a pessoa não se contrapôs à minha opinião, nem argumentou nada contra as ideias que postei, simplesmente, do nada, desferiu ataques pessoais me chamando de “esperto” e me comparando ao Lula ( existe ofensa maior que esta ....rs....rs...)

Não respondi de pronto, pois a resposta imediata num caso desses nunca é a melhor opção, mas o forense em questão atingiu o seu objetivo de ofender,pois li a mensagem, que depois de um tempo ele apagou. ( ele postou 1 dia após eu postar , portanto teve tempo para refletir o que queria dizer) .

É uma pena , pois gostava de suas mensagens e da própria pessoa que eu tinha em alto conceito.

Eu tenho NTNBs, ações e FIIs, se cada vez que alguém falasse contra as NTNB (o Brasil vai quebrar, bom negócio é ter ativo real, etc...etc...) ou que ações é coisa do capeta , eu ficaria louco, tão louco, como alguns aqui ficam quando se fala mal de algum FIIs, ou quando alguém enaltece outros investimentos em detrimento de todos FIIs, qual o problema disto?

Mantenho tudo o que eu disse,na minha postagem , acho que o BBPO uma hora vai dar caca (é questão de tempo) e quanto o BBFI , não penso como este forense, que diz “que a Caixa retificou o comunicado aos cotistas”, pelo contrário , acho que a caixa RATIFICOU o comunicado,tanto é que propôs as seguintes soluções:

“(iii) Até por isto, a Administradora, com o objetivo de preservar os direitos do Fundo e o melhor interesse dos cotistas, estão em contato com o Locatário para a definição de como e quando se dará a saída, bem como de que forma será paga a multa contratual do saldo remanescente de alugueis, se houver. (iv) De qualquer forma, também com o objetivo de preservar o melhor interesse dos cotistas, há a análise de diferentes opções de investimento para o Imóvel, tais como a venda, locação, permuta, retrofit, reposicionamento do ativo, entre outras“.

É só isto, se minha mensagem causou mal estar ao fórum , foi colocada de maneira arrogante, não foi minha intenção, peço que me desculpem pelo transtorno , continuarei lendo o fórum, e vou estudar se coloco este forense no filtro, juntamente com os Nicks que postam pornografia, pois me comparar ao Lula, considero pior do que as postagens pornográficas.

Paturi,

Chamar de Lula e fodaa...kkkkkkkkkkk

Mas fique tranquilo... suas postagens sao boas... continue participando do ganha ganha aqui com a gente...kkkkkkk

A maioria aqui acha que o Brexit foi bom pra Inglaterra... e que a eleição do Trump foi a salvação da humanidade...kkkkkkkkkkkkkkkkkk

Discordo veementemente... mas nao deixei de participar por causa disso... apenas evito discutir...

É logico que nenhuma opiniao e completamente certa nem completamente errada...A Europa enchendo de terroristas disfarçados de refugiados... e se o Trump realmente destruir o E.I fará um grande bem a humanidade...

Sigamos em paz e sempre aprendendo...

Paturi, também gosto bastante de suas postagens.

Particularmente, inclusive, concordo com o posicionamento em relação ao BBFI. Não gosto da gestora, mas nesse caso eles foram transparentes como eu gostaria (considerando que não houve vazamento de informação antes...) 
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331818  - Barbado -  31 Dez 2016, 13:34
BBFI11B

Continuo achando esse fundo arriscado, mas vamos a algumas pinceladas só sobre o terreno do CARJ:



Salvo engano são mais de 34.000 m2.



O Google Maps mostra que o terreno é bem grande, (os moradores do Rio que conhecem a região podem opinar melhor)

> é maior que do Shopping Iguatemi que fica próximo.

> é o dobro da área do Supermercado Guanabara.

Mas como tem um shopping e um supermercado ao lado fica difícil replicar, talvez caberia um empreendimento residencial (mas a situação está preta lá no Rio de Janeiro) se ficarem no imóvel até 2020 as coisas podem clarear um pouco ou ESCURECER MAIS PORQUE NÃO?

> por último, um imóvel é sempre mais importante que o "INQUILINO" seja ele qual for.



Por fim, preço é o que você paga, valor é o que você leva.


Façam suas apostas......

268908  - paulo_prof  -  22 Jul 2014, 02:35
O BBFI possui 2 imóveis cujos contratos de locação (ao BB) vencem em dezembro ... como se isto não bastasse, este FII é administrado pela Caixa ... um primor de competência ... pessoalmente, acho que os riscos não compensam ...

A menos que esteja enganado, nesta altura do campeonato não se sabe com 100% de certeza o que acontecerá ... diz-se que seja praticamente certo de que o BB devolverá o imóvel de Brasília mas estando, eventualmente, interessado em manter a agência e o estacionamento ... mas não se sabe (pelo menos eu não sei) em que condições o imóvel terá que ser devolvido e se o Fundo pode recusar a alugar, por exemplo, o estacionamento ...

Não tenho a mínima idéia relativa à demanda para a locação ou a aquisição do imóvel de Brasília ... se o FII conseguir locá-lo ou vende-lo num prazo relativamente curto, seria mel na chupeta ... mas o prazo das vacas magras pode ser longo demais ...

No que concerne o imóvel do Andaraí, que eu saiba, também há riscos ... diz-se que o BB renovará o aluguel ... mas não é uma certeza ...

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