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quarta-feira, 22 de março de 2017

TRX LOG CI (TRXL)


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348114  - MuadibGV   -  16 Mar 2018, 11:07
Atualização do TRXL11, que andei comentando.

A AGE negou a assinatura dos novos contratos.

O imóvel que seria alugado pra FENSA não foi pra frente. O contrato previa uma opção de compra pela FENSA, e o representante dos acionistas entendeu que dessa forma o fundo não se apoderaria de uma futura valorização do imóvel.

E a construção de um novo built-to-suit tb não foi aprovada, porque entenderam que a demora e o risco de construção não se adequam aos interesses dos acionistas.

Minha opinião foi de que a AGE decidiu mal. O fundo está carregando esse imóvel que seria alugado pra FENSA com enormes despesas, e mesmo que a opção de venda fosse acionada pelo menos teria liquidado o imóvel. Apenas concordaria com a posição da AGE se ficasse demonstrado que existe tendência de valorização do citado imóvel, o que não aconteceu.

Acabei com uma posição relevante na expectativa de que houvesse a aprovação, mas vou manter por enquanto. Quem sabe a FENSA melhora sua proposta.

347761  - MuadibGV  - 03 Mar 2018, 21:52
Em princípio creio que não afeta o TRXL11. O que me deixa com o pé atrás é que provavelmente as boas oportunidades de investimeno são oferecidas internamente pelos gestores, e só chega no FII a carne de segunda... Não sei como eles lidam com esses conflitos dentro da administração da TRX.

347757  - fridao    -  03 Mar 2018, 13:49
 TRXL11...?
https://www.istoedinheiro.com.br/vem-ai-um-grande-...

347657  - MuadibGV   -  01 Mar 2018, 00:00
Eu assino o relatório do Rodrigo, do Desmistificando FII. Ele não recomendou venda mas recomendou cautela diante principalmente do retrofit envolvendo o Parque Novo Mundo. Além disso, teve a questão da alteração da estrutura de Gestão e a possível aquisição de um ativo para a Delphi Automotive.

A apresentação que os gestores fizeram aos cotistas segue no link abaixo:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visual...

Particularmente não gosto da Empiricus. A única coisa que posso elogiar deles é o departamento de marketing. Conseguiram juntar uma sardinhada idiota pra movimentar as "previsões" deles. Jogo entre aspas porque sempre são os últimos a fazer as recomendações. Minha tese é que os analistas de lá tem boas fontes e apenas copiam o que lêem dos bons autônomos por aí. Não duvidaria que alguns inclusive acessam esse forum... rs.

347592  - pocunha  -  28 Fev 2018, 20:43
Pocunha,
Vc tem acesso às recomendações da Empíricos? Pelo que apurei essa queda seria por causa de recomendação de venda. Mas queria confirmar se é isso mesmo!
Eu assino o relatório do Rodrigo, do Desmistificando FII. Ele não recomendou venda mas recomendou cautela diante principalmente do retrofit envolvendo o Parque Novo Mundo. Além disso, teve a questão da alteração da estrutura de Gestão e a possível aquisição de um ativo para a Delphi Automotive.

A apresentação que os gestores fizeram aos cotistas segue no link abaixo:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visual...

Particularmente não gosto da Empiricus. A única coisa que posso elogiar deles é o departamento de marketing. Conseguiram juntar uma sardinhada idiota pra movimentar as "previsões" deles. Jogo entre aspas porque sempre são os últimos a fazer as recomendações. Minha tese é que os analistas de lá tem boas fontes e apenas copiam o que lêem dos bons autônomos por aí. Não duvidaria que alguns inclusive acessam esse forum... rs.

347535 - MuadibGV -  27 Fev 2018, 23:11
Ninguém deu bola, mas se fizerem as obras no orçamento a distribuição vai ficar por volta de 0,61 após a nova emissão de cotas, quando tudo estiver terminado e performando.

Se alugarem o imóvel da Dutra distribuição pula pra uns 70 centavos por cota, ou seja, perto de 1%.

Eu aumentei bem a posição hoje, para um pouco mais de 1,5% da carteira.

Dos FIIs, é o único que vejo para compra.

340187  - zentrack  -  18 Jul 2017, 23:34
TRXL11: a Empiricus divulgou relatório favorável ao FII.
Como eles tem milhares de assinantes se tornaram relevantes como formadores de opinião (independente de como são avaliados).
Este efeito já ocorreu antes com outros ativos.

334234  - MuadibGV -  15 Fev 2017, 20:02
Por falar em trxl11, fiz as contas do último contrato que alugaram, de SC. O aluguel está dando R$ 5,50 por metro quadrado!!!


TRXL11...
Por enquanto correspondendo bem às minhas expectativas...

Alô, Small, Paulim...opinião sobre esse FII, please! 
Se (um grande SE) a 2 Alianças não der calote, a distribuição mensal média esperada é de aprox. R$ 0,55. Ao preço corrente isto dá um pouco menos de 1% a.m. Isto, sem considerar o total de aprox. R$ 1,76 que será pago relativo à rescisão do contrato com a Pilkington.

No caso da 2 Alianças "abrir o bico", a redução nos rendimentos previstos seria de aprox. 50% !!! 

Contribuindo, considerando que há ofertas de galpões "novinhos, cheirando a tinta e com um concepção moderna" é bom levar em conta a idade dos prédios desse FII:

Imóvel 2 alianças - habite-se 20.08.99
Imóvel Itambém - idem 21.11.97
Imóvel Magna - idem 01.11.02
Imóvel Cerati - idem 15.03.07
Imóvel Navegantes - idem 28.11.05
Imóvel Pilkinton - idem 15.06.08 
                                                                                           ▲                                                                      ▲
300031  - small caps  -  29 Jun 2015, 03:10
Tenho um pouco de TRXL na minha carteira, comprado na desova dos R$ 93,xx, curiosamente após a notificação da administradora do fundo de devolução de um de seus imóveis (e não informado ao mercado)… ou seja…. posso ter sido o pato a comprar de um insider. Por um momento o preço descolou da alta do mercado… e depois veio a misteriosa razão.

Mas fiquei matutando bastante sobre o que fazer. A decisão não é nada trivial, uma vez que o terreno se tiver valor de R$ 500,00 o m2 ainda dá uma saída honrosa, considerando a queda já ocorrida de R$ 5,00 por cota. Ou, um pouco mais de R$ 8 milhões de valor de mercado, o que faz o terreno ir para uns R$ 24 milhões.

O fato é que os imóveis logísticos de padrão elevado perto de São Paulo e Guarulhos tem preço médio de R$ 25,00 na locação. É um dos mais caros do Estado. Fato também é que aquele “pau velho” do imóvel que lá se encontra no terreno deve valer mais “derrubado”…

Então, meu estudo bem sido mais de valor do terreno do que do imóvel em si. O custo de uma reforma provavelmente ficaria maior do que derrubar e fazer um novo.

Encontrei desde terrenos a 5 quilômetros dali sendo vendidos a R$ 1.000,00 o m2 (R$ 32 milhões por 32 mil m2), até o valor de R$ 450,00 o m2 perto de casas aparentemente muito simples num bairro industrial de Guarulhos. Perto do imóvel da Pilkington, 3 ou 4 quilômetros, também a beira da Rodovia Presidente Dutra, fica o Internacional Shopping Guarulhos…

Meditei também sobre outros usos para o terreno. Dava um belo loteamento ou então até mesmo um outlet. Mas a região não tem uma segurança muito boa. Mas em regra outlets são colocados em terrenos mais baratos mesmo e não no meio de cidade, uma vez que compete com foco em outros interesses do consumidor. Meu cérebro seguiu ebulindo possibilidades enquanto a decisão não vem.

Teremos um valor estacionado ali, sem gerar fluxo de caixa. E este sem dúvidas é o principal problema atual. Para mitigar isto, tem um imóvel em Navegantes que deve valer uns R$ 8,00 por cota. E vão devolver R$ 11,xx em razão da venda do imóvel da Iscar. Após a venda, a cotação vai a R$ 80,00 (descontando da cota atual), e a renda por volta de R$ 0,77. Até final do ano está “sossegado”.

Após a vacância definitiva do imóvel da Pilkington, a renda vai cair uns R$ 0,23 a R$ 0,25, considerando custos extras de IPTU e vigilância e a redução da taxa de administração, que atualmente incide sobre a receita. Logo, iria para próximo de R$ 0,53, que com os reajustes volta para R$ 0,56. 0,7% a.m. Nenhum fim de mundo, mas abaixo da média do mercado em 0,15% aproximadamente. Como “conforto mental”, a renda de R$ 3,xx que vão distribuir como ganho de capital na alienação do imóvel da Iscar, equivale a quase 2 anos e meio da renda que falta para TRXL voltar para a “média de mercado”. Até o final do ano, estará 0,1% a.m. acima, de modo que podemos considerar quase 3 anos…. Sobre a multa, as informações ainda são conflituosas e poderia alargar o tempo que o cotista pode “esperar”.

Este tempo é aquele em que o custo de oportunidade estaria sanado e o cotista poderia esperar alguma boa notícia em relação ao imóvel de Navegantes ou da Pilkington, que fica no Parque Novo Mundo, em São Paulo, próximo da Rodovia Presidente Dutra em direção a Guarulhos.

A decisão não é tão trivial. Ela se mostrará apenas num longo futuro qual foi o caminho correto a seguir. Há riscos e oportunidades. O cenário econômico atual não revela que teremos boas notícias em curto espaço de tempo. Mas, uma boa venda posterior pode fazer compensar o período. São aproximadamente 3 anos para sair algum negócio interessante.

E você, o que tem meditado a respeito?

299956 - nelsonnpires  -  26 Jun 2015, 01:28
Considerações TRXL11.

Riscos que precisamos analisar.

1- Vacância em galpão logístico é ruim, mas sua estrutura "genérica" e sua localização permite que o mesmo possa ser realocado com médio grau de dificuldade e médio gasto em reformas.

2- Vacância em galpão industrial similares aos do TRXL é PESSIMO, reformas necessárias extremamente altas, layout direcionado para a empresa que saiu e alta dificuldade de locação.

3- Vacância em galpão industrial similares ao FIB é ruim, mas de muito mais fácil locação, sua estrutura tb "genérica".

4- Venda de galpões industriais "não genéricos" e locados pelo próprio vendedor devem ser vistos com muita atenção,pagam caro o aluguel para venderem caro o imóvel, podemos ter tb proprietários com a corda no pescoço e outros com o objetivo futuro de mudança de local, deixando o mico com o futuro proprietário.

Nessa área portanto existem diferenças muito significativas que devem ser analisadas e todo cuidado é pouco.

Agora essa gestora TRX é muito ruim. Seus fundos se destacando negativamente em todos os sentidos. Entraram nesse mercado no oba oba vendendo gato por lebre.

299955  - malaufer  -  26 Jun 2015, 00:37
Audaz, este exemplo do TRXL representa bem o que quis dizer.

Ótimo FII, mas uma vacância apenas ferrou com 23% da receita.

A cota vai apanhar mais que 20% provavelmente, e eu vou nele entrar agora.

Se já tivesse ele, teria uma posição menor de 3% para aumentar posição somente em momentos como este. Por isso tenho 3% em MAXR, FIIP e RBRD. Mais que isso acho arriscado. A propósito, estou com 29 ativos em carteira.

Não sei se vai dar certo, não me sigam.

294800  - small caps  -  14 Abr 2015, 15:00
Ilustres,

Para quem tem espaço para se posicionar no setor de logística / industrial, TRXL11 parece que está voltando a ficar interessante.

Além de receber uma proposta para venda de um dos seus imóveis, com ágio de 40% sobre a avaliação, resultando num lucro potencial de distribuição um pouco acima de R$ 3,00 por cota, o fundo acabou reduzindo as suas taxas de administração / gestão.

A rentabilidade projetada, portanto, melhorou, e era por volta de R$ 0,88 mensal para os próximos 12 meses (sem o lucro da eventual venda) - segundo relatório de administração. Eles tem alguns contratos atípicos e até então seus inquilinos "não tem pedido água"...

A renda é razoável em 0,94% a.m. mesmo com a vacância do imóvel de Navegantes e tem contratos relativamente longos e boa parte atípico.

Citação: tittonel
Prof Paulo
O senhor poderia me indicar 5 FII com maoir seguranca mesmo que não paguem
acima de 7,5% aa mas que sejam estaveis???
CNES11B, DRIT11B, EURO11, MBRF11, TRXL11, VLOL11
XTED11 ainda não é, mas vai ser de fevereiro em diante.

154847 - small caps - 02 Nov 2012, 01:50
Citação: fiberman
Citação: marceleberle
poly e prof, podem me passar algumas dicas para montar uma carteira para agora?
Estou com 24mil apenas, o que seria interessante comprar? VLID3 já que não subiu tanto ainda?
Ola', Marceleberle
Ainda sobre FIIs, sugiro que de^ 1 olhada em TRXL11. Paga dividendos todo mes. E' um fundo que tem imoveis locados para grandes clientes como Magazines Luiza e Ceratti,em contratos de 10 anos pelo menos. Alem dos dividendos voce podera' ganhar com a propria valorizacao das cotas. complementando as sugestoes dos mais experientes (esta e' a minha primeira mensagem :) em relacao a RDES11 que tem imoveis no Nordeste, o TRXL11 e' sul e sudeste, entao pode ser ate' uma diversificacao geografica interessante para voce.
O problema de TRXL11 é o custo extorsivo de "consultoria imobiliária"... além da taxa de administração ja existente.

E, ainda, teve aquele lance que não "engoli" de fazer nova emissão de ações ao mesmo preço da oferta publica inicial, desprezando a inflação e a valorização imobiliária entre uma emissão e outra.

Pra mim foi o suficiente... Mas conseguiram ir além... quando no fundo CXTL11 conseguiram compra um imóvel que apresentou problema de inadimplência logo depois. Nem com os custos altíssimos fizeram uma análise de crédito adequada.

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