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terça-feira, 28 de março de 2017

TORRE ALCI (ALMI)


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Venda: ispholambra (mai/18)
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Barbado (dez/15jan/16)
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É préciso ter muito cuidado ao se investir em ativos com preços INFLADOS, pois mais cedo ou mais tarde o mercado acaba descobrindo o verdadeiro valor do ativo, entao ocorre um ajuste natural na precificação, temos exemplos classicos de alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00, mas mesmo assim ainda representa uma perda para quem adquiriu no seu TH, alem disso o que se percebe é que os investidores de FIIs levam muito em consideração o DY, ao invés do ativo propriamente dito, portanto são riscos e perdas que muitas vezes é difícil de se mensurar na hora da aplicaçao, então vale aquele ditado: QUANDO MAIOR A ALTURA .... MAIOR O TOMBO.
[...]
Quanto as valorizações que o Amigo cita em 18 anos de 1000%...digamos de 1999 até 2017 deduzo do SHPH11, E OS OUTROS QUE ESTÁ COMPARANDO ....... alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00

Primeiramente TODOS OS PREÇOS DE TH, em uma análise comparativa de longo prazo deveriam ser atualizados por IGPM / IPCA / DOLAR, ou seja, na realidade o TOMBO foi bem maior do que na comparação de preços NOMINAIS, NÃO HA COMO COMPARAR PREÇOS EM REAIS EM ATIVOS NO LONGO PRAZO POR REAIS NOMINAIS. Uma reflexão, TODOS OS ATIVOS CITADOS ESTÃO NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, (excetuando BBFI q tem um imóvel também em Brasilia) com a hecatombe da economia da cidade e do Estado, por conta da debandada estrutural da INDUSTRIA DE PETRÓLEO. Contudo a caso e caso, por uns bons terá pelo menos uma volta parcial (FAMB e ALMI) e outros com um destino mais obscuro (PRSV), devido a LOCALIZAÇÃO e a hiper oferta do Centro do Rio, e com a Barra inciando a ser um centro alternativo.

O Rio de Janeiro chega a ser uma EXEMPLO CLÁSSICO DE "BARCELLONA O MILANO" ..ao contrario...ou seja grande expectativas frustradas...assim na cidade e no Estado, SE O PETRÓLEO não voltar a níveis de preços para atrair de novo as grandes Companhais em massa como foi no passado não vejo volta a níveis anteriores.
[...]


Vi muitas pessoas questionarem a razão pela qual o ALMI11B não reteve um valor maior como reserva no caso da falta de inquilinos. Não seria razoável pensar que a razão consiste em que o fundo já sabe que não ficará sem inquilinos? Além da entrevista no infomoney em que o gestor aponta já haver "coisa em minuta", no último relatório se diz que "O Fundo já está trabalhando com possíveis novos Locatários." Acho que a qualquer momento sairá um fato relevante, e isso explicaria também a movimentação nas cotas nos últimos dias. O que acham?
335676  - MuadibGV  -  17 Mar 2017, 21:35
Não sei sobre esse gestor específico, mas tem alguns que ficam anos colocando essa informação nos relatórios , dizendo que estão prospectando inquilinos, etc. Ou seja, não considero o bastante pra basear uma compra nisso. Você tem que ver se o preço que estão pedindo é razoável para o imóvel, antes de mais nada. Inquilinos vem e vão. Exceção apenas pra contratos atípicos que aumentam o valor do FII conforme o prazo remanescente.
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318589 - Ronimendes   -  05 Mar 2016, 18:55
A respeito de almi11b Fui fazer umas contas de padeiro pra verificar o valor de mercado do m2. Uns tempos atras, acho q o small ou o Barbado chegaram no valor aproximado de 3300 reais/m2. Hj fiz a conta e deu um valor discrepantemente maior: cerca de 8300 reais/m2. Creio q o motivo desta discrepância foi eu ter dividido o valor de mercado do fundo (136 milhoes de reais), por 16 mil m2 (40% da ABL de 41 mil m2), pois o fundo eh dono de 40% do torre almirante. Dividindo o valor de mercado pela ABL total, chega-se ao valor de 3300 reais/m2. Ao que me parece, 8300 reais/m2, pra um prédio vago no Rio, em plena recessão econômica, está caro. Edga11b por exemplo, comparativamente, estaria mais barato (6 mil reais). As informações da ABL foram obtidas no site clubefii.com.br Se alguém quiser comentar ou refutar estes cálculos, manda ver.

314769  - small caps  -  10 Jan 2016, 01:49
Dono
Ilustres,

Obrigado pela opinião sobre ALMI11B.

Concordo que há oportunidades bem mais óbvias no momento, como bem citado por aqui...

No entanto, ao baixar de R$ 9 mil o m2, o imóvel Torre Almirante chegou num ponto em que se alugar por R$ 100,00 será um ótimo negócio...

Não há que se comparar a localização do CEOC na Barra da Tijuca com a localização do Torre Almirante. No Centro, há diversos imóveis piores alugados por R$ 100,00 ou mais... ALMI11B poderia ser alvo de fly to quality, movimento já intenso em São Paulo.

Também concordo que o mercado de RJ está bem pior que o de São Paulo. SP ainda bem absorção líquida de imóveis. RJ nem isso. Muitas empresas de lá sucumbiram ao mesmo tempo e deve levar tempo para recuperar.

Mas, pra quem tem TEMPO, o preço começa a efetivamente ficar interessante. Para quem quer usufruir renda desde já, não vale a pena...

Mas acho bem possível considerar que o imóvel vale entre R$ 12 e 15 mil o m2.

Sobre o imóvel:

https://pt.wikipedia.org/wiki/Torre_Almirante

Para a época da inauguração, o padrão de acabamento e a qualidade de construção foi dos melhores da época, em 2006.

Detalhe interessante também... ele tem vagas de garagem...

Assim, é evidente que teremos sofrimento com a saída da Petrobrás. Mas aos poucos a queda vem tomando ares de irracionalidade. 
Bom dia, ilustres,
Ahhhaaa!!! Consegui tirar o ET da "zona de conforto"! kkkk
Sobre ALMI11B, qual seria um preço interessante para compra?
Não há o mínimo de informações disponíveis nem mesmo para um grande chute ... 

A maior incerteza é relativa ao prazo médio que o imóvel deverá ficar desocupado. Qual será a decisão do BTG (administrador do ALMI e do BRCR) relativa ao tipo de ocupação do edifício? Se vão procurar uma grade empresa para substituir a Petrobrás ou se vão picar a ABL e partir para a locação de lajes individuais? Dependendo do modelo adotado, o prazo médio de vacância esperado muda.

Não se conhece um único valor relacionado aos custos, excetuando a taxa de administração:

a) IPTU
b) Seguros
c) Despesas minimas de condomínio (quero crer que a maior parte do pessoal será despedida)
d) etc

Considerando o exemplo fornecido pelo CEOC (tb adminstrado pelo BTG), quem garante que o Torre Almirante não será também alugado para uma grande empresa com um prêmio de locação de 2 ou (por que não?) 3 anos? 

Se não estou enganado, o ALMI conta com aprox. R$ 1,3 milhões de reservas e vai continuar recebendo o aluguel da Caixa. Quando/se as reservas forem "comidas", vai ser interessante ver como o ALMI vai se virar? Será que vai vender as suas lajes ao BRCR?



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158823 - vellinhotrt4 -  30 Nov 2012, 18:01
"conservador, para a análise ser efetiva, vc deve considerar o preço/m2 e ainda a idade e o padrão dos imóveis.
Veja a diferença entre um FAMB11B e um ALMI11B... atualmente este último tem o aluguel umas 4 vezes mais cara... só que é novo em folha... e o FAMB11B, na revisão judicial, deve reduzir a diferença para "apenas" a metade... Ambos são no RJ e próximos...
Agora, estas comparações são chave... se souber a diferença em padrão e em R$/m2 é um forte indício do tamanho da oportunidade ou da sabugada...
qual seria o efeito imediato com a revisao do aluguel em FAMB11B? Achas que distribuiria quanto por cota?
andei lendo os relatorios e nao achei nada... Pode ajudar... Este predio podia ser fatiado em varios inquilinos ele é muito grande.... Gostei do q vi...
Se a ação tiver 100% de êxito, dobra a distribuição para uns R$ 31 / 33 por cota, mais o pagamento retroativo desde dezembro de 2010 (18 meses já) com juros e correção monetária.
Mas neste mundo não há certezas, apenas probabilidades...
Qual a margem de segurança?
É saber que a locação deste prédio (bastante antigo, tendo os elevadores em reforma atual - inclusive impactando na distribuição) tem o preço de uns R$ 35,00 por m2, bastante abaixo da média de mercado para imóvel de padrão mais baixo...
O ALMI11B, por exemplo, deve ter se aproximado de R$ 140,00 o m2, mas efetivamente não há a mínima comparação de um classe AA com pouco tempo de lançamento, para um FAMB11B antigo... mas porque não sonhar com metade deste valor? :)

PELO VISTO É MERA APOSTA... MAS COM FUNDAMENTOS..!?!

158763 - small caps -  30 Nov 2012, 13:08
Citação: nextar
Iniciando cobertura em Quatro Fundos Imobiliários
FII Torre Almirante (ALMI11B)
Iniciamos a cobertura do FII Torre Almirante com recomendação de Compra, ao preço de R$ 3.400,01 por cota. Em nossa opinião, o FII Torre Almirante deverá oferecer dividend yield de 7.93% em 2013 (implicando prêmio de 204 bps sobre o CDI esperado para investidores pessoa física, considerada a isenção de IR), atrativo dado a qualidade do imóvel detido pelo fundo, um dos poucos prédios com classificação AAA situados no centro do Rio de Janeiro e o baixo risco de crédito de seus locatários Petrobrás (97% da ABL) e CEF (3% da ABL). 
FII Almirante Barroso (FAMB11B)
Iniciamos a cobertura do FAMB11B com recomendação de Compra, ao preço de R$ 4.934,80 por cota. Diferentemente do ALMI11B (mais estável, porém com menor potencial de valorização), o FAMB11B conta com bom potencial de valorização de suas cotas a partir da conclusão do processo de reajuste revisional do valor do aluguel pago pela CEF (seu único locatário), em discussão na justiça. Em nosso cenário base, assumimos reajuste revisional de 108% a partir de Jul/13, suportando dividend yield de 9.55% em 2014 – conservador frente ao reajuste proposto pela avaliação do perito independente solicitada pelo juiz do caso, de 200%, potencialmente gerando DY2014 de 13.28%.
FII Campus Faria Lima (FCFL11B)
Iniciamos a cobertura do FCFL11B com recomendação de Venda, ao preço de R$ 1.240,00 por cota. Em nossa opinião, o dividend yield esperado para o fundo em 2013 (8.03%) é baixo frente a fundos de qualidade superior (como o ALMI11B, com DY13 esperado de 7.93%), considerando a ausência de disclosure financeiro de seu principal locatário, a Faculdade Insper (apesar de sua boa reputação e posição de mercado), o risco de locação de 9% da ABL do imóvel detido e uma potencial oscilação da renda distribuída a partir do fim do período de renda garantida. Pelo lado positivo, destacamos a qualidade e localização do imóvel detido pelo fundo.
FII Anhanguera Educacional (FAED11B)
Iniciamos a cobertura do FAED11B com recomendação de Manutenção, ao preço de R$ 149,00 por cota. Em nossa opinião, o DY13 esperado para o fundo de 8.65% (implicando prêmio de 289 bps sobre o CDI esperado para investidores pessoa física, considerada a isenção de IR) é justo considerando a qualidade de crédito da Anhanguera Educacional (rating AA- pela S&P), o 2º maior grupo de educação do mundo em alunos e o risco de relocação dos três campi de propriedade do fundo em caso de vacância. Um desses campi (localizado em Valinhos-SP), conta com aluguel vencendo em Jan/14 (16% da renda do FAED11B), que assumimos em nosso cenário base uma renovação no preço atual corrigido pela inflação.
Erro clássico de comparar o rendimento de um FII com o do CDI... como se o titulo corrigido pelo CDI também o fosse pela inflação...

Prefiro o FCFL11B ao FAED11B...


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