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segunda-feira, 16 de julho de 2018

MAXI RENCI (MXRF)


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351997 - Utah100  -  16 Jul 2018, 02:47
Tá parecendo que vai! Torcendo por ti. Aproveitando joy, o que tu pode dizer sobre este fundo? Eu não consigo de deixar de comparar com a MXRF11 que tem retorno interessante e está 25% mais barata. Porquê ABCP11 em detrimento de MXRF11?
Fazndo leitura atrasado do fórum, imagino que alguns companheiros mais bem preparados que eu possam ter te respondido mas vou arriscar um palpite aqui : ABCP11 é FII de Shopping já bem estabilizado, em região razoável, com baixo nível de inadimplência, e que nos comparativos de receita deste ano em relação ao mesmo período do ano passado vem sempre apresentando pequenas melhoras, mesmo qu em alguns meses o número de veículos seja menor, por exemplo a renda de estacionamento mesmo assim é um pouco superior, demonstrando bom nível de resiliência do empreendimento frente às dificuldades que tem s apresentado a todos no momento atual do país. Por outro lado MXRF11 ( que também mantenho um pouco em carteira, mas já diminui a participação) deu uma guinada em seu modus operandi no ano passado, aumentando bastante a operação de desenvolvimento imobiliário, com compras sistemáticas de loteamentos em várias partes do país. Este é um segmento com margens de lucro superiores, mas também com riscos maiores. Então você tem de avaliar se está siposto a correr mais riscos para eventualmente ganhar mais (nem sempre isto é garantido) ou correr menos riscos e investir num setor que tem mostrado mais resiliência nestes tempos de crise que são os shoppings já maduros e bem administrados ( ABCP11, PQDP11 pra quem pegou ano passado, HGBS11, etc)

[...]
MXRF11 - foi lançado a cerca de 100 reais, desvalorizou rapidamente e chegou aos 70 e poucos. Carteira de risco mais alto, vários defaults, ferrou com quem investiu.
[...]

 cpf216
Não precisa tanto... A fórmula e o processo é complicado, mas para quem não comprou ou vendeu nesse meio tempo é facil:

1. Calcula o delta quantidade MXRF: quantidade MXRF antes split menos quantidade depois split + unificação XPGA;
2. Pega o saldo financeiro que tinha de XPGA antes da unificação e divide pela quantidade (1);
3. Faz uma "compra" de MXRF com a quantidade de (1) e o preço de (2).

Pronto. Isso faz com qua quantidade de MXRF fique certa, sem criar ou sumir com dinheiro.

348630  - montoro666 -  02 Abr 2018, 17:55
Pergunta um tanto boba, mas eu não encontrei a resposta exata, e agora me surgiu a necessidade por causa do I.R.P.F

XPGA11 --> MXRF11

Ok, eu entendi a conversão e o fator aplicado para transformar as XPGA em MXRF.

Mas qual valor eu devo considerar para calcular o meu PREÇO MÉDIO em MXRF11? O Valor patrimonial do comunicado? ( 10,418 reais, já desdobrados)

Eu já possuia cotas de MXRF11, mas não sei quanto essas novas cotas "filhas" de XPGA11 vão alterar meu novo PM.

346021  - paulo_prof  -  11 Jan 2018, 14:26
Citação: fridao - Post #346017 - 11/Jan/2018 13:29
Prof. Paulo, bom dia,
Sempre gostei do MXRF11, mas hoje esse "sentimento" pelo FII já não é mais o mesmo.
Qual a sua opinião? Vale à pena mantê-lo como gerador de renda, dentro de uma carteira diversificada?
Para falar a verdade, hoje estou completamente "por fora".

Gradualmente, venho vendendo FIIs para aplicar em ações. Ou seja, quando preciso da grana para pagar por uma compra de ação que tenha achado interessante, recorro ao estoque de FIIs. O MXRF11 foi um dos primeiros a ser rifado, basicamente porque não gostei da mudança de sua "filosofia" de investimento.

Sei lá ... quando adquiri as cotas do MXRF11, em números redondos os investimentos eram divididos em FIIs (48%), CRIs e LCIs (48%), Títulos Publicos e SPEs (4%). Hoje, CRIs representam 77%, FIIs 10%, SPEs 10% e Títulos Publicos 3%.

Na minha opinião, os riscos (inadimplência nos CRIs) aumentaram sensivelmente e uma parte maior (SPEs) não gera renda imediada, e quando os empreendimentos das SPEs estiverem maduros para a venda, não se sabe se o mercado estará, ou não, favorável.

Como o "controle" dos impactos das inadimplências dos CRIs e da evolução das SPEs começou a "complicar", perdi o "saco" e resolvi vender.

345667  - MuadibGV  -  29 Dez 2017, 18:48
MXRF nunca foi realmente um bom fii. O negócio é que antes havia um belo desconto que justificava a compra, e agora não há mais.

Minha tese de investimento pra esse tipo de fundo permanece a mesma: vale apenas se houver desconto sobre o valor patrimonial, e esse valor patrimonial funciona como um limite para a possível valorização do ativo.

345662  - ispholambra  -  29 Dez 2017, 01:11
Realmente é decepcionante esse rendimento... quem te via e quem te ve MXRF11...

Vendi minha posicao recentemente... o fundo tem muitos CRIs podres na sua carteira... alem de imoveis oriundos de execucao de garantias que nao geram renda... e so dao custos....

Todo o fluxo de caixa da SPE esta sendo direcionado para o pagamento do financiamento da obra... e os cotistas do MXRF11 se levarem algum $$ da SPE sera so no final... pois assim como todo o mercado imobiliario... a SPE que teve mais de 80% dos imoveis vendidos... teve muitos distratos... e isso impacta forte o fluxo de caixa...

Quem tiver esse fundo em carteira tera de ter muita paciencia...

345611  - izidoro - 28 Dez 2017, 19:19
Decepcionante. E aquela SPE que tinha uma TIR de 30%aa não vai dar lucro nunca????

345601  - pedrosousa  - 28 Dez 2017, 18:42
Nome do Fundo: MAXI RENDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII CNPJ do Fundo: 97.521.225/0001-25
Nome do Administrador: XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A. CNPJ do Administrador: 02.332.886/0001-04
Responsável pela Informação: PEDRO CARROZZA BORGES Telefone Contato: (11) 3526-1829
Código ISIN da cota: BRMXRFCTF008 Código de negociação da cota: MXRF11
Rendimento Amortização
Ato societário de aprovação (se houver)
Data da informação 28/12/2017
Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 28/12/2017
Data do pagamento 15/01/2017
Valor do provento por cota (R$) 0,05
Período de referência DEZEMBRO
Ano 2017
Rendimento isento de IR* Sim

345474  - jhcecato   -  22 Dez 2017, 15:53
MXRF11 também está na minha lista para ser vendido, mas sempre acabo desistindo quando penso no IR a pagar.

Basicamente acho que o fundo acabou virando uma bagunça de diferentes tipos de ativo (papel, FII, SPE, etc...) e prefiro alocar o dinheiro em algo que eu entenda com mais clareza.
[...]

340113  - MuadibGV -  15 Jul 2017, 02:34
Entendi o que vc quis dizer, mas a dinâmica dos FIIs é diferente, porque eles estão obrigados a distribuir 95% do lucro em um dado período de tempo (creio que seis meses).

Talvez possam ter vendido o SDIL pra gerar prejuízo , e compensar com alguma venda futura de fii lucrativa, mas ainda não vejo onde se encaixa o BCFF11 ai.

Quanto ao desconto sobre o VPA que esse fundo tem , isso já é um "dado histórico", notado por todos, e que de certa forma compensa a alta taxa de administração.

É um fii que vai distribuir uma renda decente, porque subiu menos que os outros (justamente por ser mal gerido , na minha opinião).

Confesso que fiquei tentado a recomprar o que havia vendido desse fii nessa baixa recente, mas o problema que vejo é que sempre estão aumentando capital a preço vil, sacaneando cotistas antigos. E não quero ter esse trabalho de ficar vendenco/comprando num fundo mais ou menos que daqui a 10 anos vai valer esses preços que tem hoje.

Outra coisa interessante nesses fiis de papel é que a própria regra de distribuição de 95% do lucro acaba limitando o valor patrimonial . Toda vez que o gestor realiza o lucro é obrigado a distribuir, trazendo o valor patrimonial para o valor base (antes do lucro). Quando tem prejuízo esse valor base diminui pra sempre. O único jeito de aumentar esse valor patrimonial base seriam novas emissões a preço maior ou investimentos lucrativos não realizados (que não entraram no caixa e por isso não têm de ser distribuídos).

342093  - ispholambra -  15 Set 2017, 20:02
FIIs
Ta dificil de encontrar FIIs com bom risco retorno no momento...

Dos que eu tenho em carteira... consigo vislumbrar compra somente em dois... BNFS11 que esta num bom preço... em que pese a administradora nao ser grande coisa... e MXRF11.... que apos a unificacao com o XPGA11 ganhou muito em liquidez e nos preços atuais ainda considero atrativo...

Os novos FIIs que foram lançados nao consegui estudar nenhum ainda... mas assim como os IPOs nas acoes... os administradores de fundos estao com grande apetite no lancamento de novas cotas...

Realmente tenho saudades do periodo das grandes barbadas...

Por falar em barbada... alguem sabe do Barbado? Ele sumiu a bastante tempo ja... alguem cruza com ele em outros foruns... no clube do FII? Quem tiver noticias do Barbado posta ai... Espero que esteja tudo bem com ele!!!

340109  - Utah100 -  14 Jul 2017, 19:34
Muadib e Frenzal o rodrigo neste último fim de semana recomendou este fundo por, segundo ele, estar com desconto frente ao valor dos fundos contidos na sua carteira aos preços de mercado da última sexta (07/07). Talvez os gestores do MXRF11 tenham visto a mesma coisa. Só palpite.

340102  - frenzal   -  14 Jul 2017, 17:03
eu sei sobre as regras normais em relação aos impostos incidentes nos FIIs.
O que eu quis dizer é outra coisa. Se você abre um fundo exclusivo seu, você pode comprar dentro deste fundo, inúmeros ativos. Digamos que você comprou CDBs, Ações, cotas do Adam Macro Strategy, do Garde, etc. Quando você vender as ações, você não pagará IR de 15%. Quando você resgatar os fundos ou o CDB, você não pagará o IR regressivo. Seu IR só será pago quando você resgatar o dinheiro do seu fundo exclusivo (se for um FIM é tabela regressiva, se for um FIA, 15%). A mesma coisa é válida para Clube de investimento, onde vejo na prática.

Agora, no caso do MXRF, por ele ser um fundo, porém imobiliário, não sei se ele está sujeito a tributação ao negociar o ativo, assim como nós PF, ou se ele consegue essa isenção ao fazer trocas de posição.
Eu apenas levantei a hipótese, que seria que o MXRF espera fazer um ganho com BCFF maior que nós, mortais. Caso não seja isso, eu não faço a menor ideia do motivo de o fundo estar comprando esse ativo. Talvez seja mesmo falcatrua como você mencionou, ou incompetência.

340100  - MuadibGV -  14 Jul 2017, 16:43
Quando falei em pagar outra taxa, estava me referindo à taxa de administração.
Já o IR sobre imóveis adquiridos diretamente é como vc falou, isento de impostos.
Já o ganho sobre compra e venda de FIIs paga IR (lembrem que isso gerou polêmica uns anos atrás, por conta de uma nova orientação da Receita nesse sentido).
De lá pra cá não houve mudanças , creio.

340096  - jbpmeira   -  14 Jul 2017, 14:52
split 10 para 1

340095  - Bandaseven  -  14 Jul 2017, 14:46
Alguem sabe me informar porque o rendimento de MXRF11 caiu tanto ?

340092  - frenzal   -  14 Jul 2017, 13:41
Não sei se a estratégia é essa, porque não sei as regras para os FIIs. Mas se um fundo ou clube comprar algum ativo, depois da valorização ele pode vender e não paga IR. Pelo menos com meu Clube de ações, eu consigo entrar em CDB de liquidez diária a 102% do CDI, e sair sem pagar nenhum IR. Obviamente, preciso respeitar os 67% mínimos em ações.
Agora, eu realmente nunca estudei como essa questão funciona para um FII. Seria apenas meu "chute", sem me aprofundar no case.
Se alguém souber detalhar melhor como fica a tributação para FIIs nestes casos, seria legal ter a possibilidade de leitura do assunto.

340084  - MuadibGV   -  14 Jul 2017, 02:20
Achei levemente positivo.
Se vão contrair dívida pra pagar a compra não devem estar planejando cortar proventos do Itausa.
O preço foi salgado, mas a Havaianas é uma marca muito forte.
E o valor da compra mal e mal chega a 5% do valor de mercado da Itausa.

340082  - MuadibGV   - 14 Jul 2017, 02:12
Um gestor que parece estar perdido é o do MXRF. Primeiro falaram que o fundo buscaria oportunidades na aquisição direta de imóveis (equipe de engenharia, blá, blá, blá).

Agora falaram que venderam SDIL11 e aportaram mais grana no BCFF11B!!!

SDIL não sei se tem algo errado, olhando por alto parece um fii que está no preço adequado.

Mas comprar BCFF11 não dá pra entender. Um gestor ruim, que compra porcarias do próprio BTG pra ajudar outros fundos da casa, cobra taxas obscenas de administração e de vez em quando lança novas emissões de cotas a preços vis, pra chantagear os cotistas a entrarem no aumento de capital.

O investidor que quiser se aventurar no BCFF11 pode muito bem comprar diretamente, sem precisar pagar (outra) taxa pra isso.

339780  - uqaz   -  01 Jul 2017, 20:04
Pedrão, MXRF foi assim pq fundiu com XPGA. MXRF já tinha fiis de papéis, aumentou ainda mais a concentração. Digo isso pq todos os fiis de papel estao apanhando, com essa queda de inflação. Assim, isso é natural e vamos ver se confirma essa tendência em MXRF. Estou começando a direcionar meus pingados pra fiis de papel, essa situação é única na história de banana e n deve durar... Ato a ações... broxante, carissimas. Só olharia divdendeiras q se aproximam de fiis. Resumindo, a hora é de torrar esses pingados pq n há no que investir... se vc considerar isso cedo, compre renda fixa via fiis, q são isentos.

338043  - Jonas_Schwingel - 17 Mai 2017, 14:47
MXRF11 informou a bolsa:
"Norma: a partir de 17/05/2017, cotas ex-desdobramento. As cotas passam a ser negociadas na forma desdobrada de 1/10, permanecendo inalterado o lote padrao de negociacao de 01 (uma) cota."
Na minha corretora (Socopa) ainda não fizeram nada. Continuo com a quantidade antiga. Vamos ver como farão.

338034  - alca41 - 17 Mai 2017, 14:07
MXRF
6. OS DESDOBRAMENTOS DAS COTAS DOS FUNDOS E TRATAMENTO DE FRAÇÕES
6.1. Para permitir maior facilidade no tratamento das frações, as cotas do Fundo Incorporador serão desdobradas, assim como as do Fundo Incorporado, à razão de 1:10, de forma que cada cota atual passe a representar 10 (dez) cotas do respectivo Fundo. As frações de cotas resultantes da Incorporação serão agregadas a fim de formar números inteiros de cotas (“Cotas Agregadas”), as quais serão ofertadas à venda pela Instituição Administradora na BM&FBOVESPA através de leilão e os valores líquidos angariados serão creditados nas contas-correntes dos detentores de tais frações. O desdobramento das cotas do Fundo Incorporado será feito de forma concomitante com a Incorporação.
6.2. A título exemplificativo, considerando os valores da Data-Base Definitiva, um cotista que detenha 100 (cem) cotas do XP Recebíveis, já desdobradas na relação de 1:10, teria direito a 93 (noventae três) cotas inteiras do Maxi Renda com a Incorporação, acrescido da fração de 0,674360842. Dessa forma, o cotista receberia 93 (noventa e três) cotas pelo valor patrimonial da cota de R$ 10,418233 e,adicionalmente, receberia também, por meio de depósito bancário, o valor decorrente da multiplicação de 0,67436084 por R$ 10,418233. Com esse procedimento, a Instituição Administradora pretende fazer com que os cotistas do XP Recebíveis não sofram perdas decorrentes de eventual desconsideração de frações no âmbito da Incorporação.

336659 - paulo_prof   -  12 Abr 2017, 11:48
Se entendi a proposta direito ... não faz o mínimo sentido!

No fechamento de ontem:

preço da XPGA11 = R$ 99,00

preço da MXRF11 = R$ 95,50

Ou seja, desconsiderando taxas de corretagem e emolumentos,

1 XPGA11 = 1,03665 MXRF11

A relação de trocas proposta pelos caras da XP é:

1 XPGA11 = 0,970166 MXRF11

Por que o cotista do XPGA aprovaria a proposta? Por outro lado, pelo menos em princípio, não haveria porque o cotista do MXRF não aprovar a proposta. Para que a proposta tenha alguma chance de ser aprovada será necessário ou que o preço de mercado da MXRF11 aumente, ou que o preço de mercado da XPGA11 diminua.

Pode haver problemas sérios com algum CRI do XPGA e o mercado ainda não ter pleno conhecimento disto. O valor patrimonial da XPGA11 é hoje R$ 102,74. Em termos absolutos, o fundo XPGA está sendo negociado com um desconto de R$ 3,93 milhões em relação ao patrimônio líquido. Que eu saiba, o CRI mais problemático do XPGA é o Cameron, que está contabilizado no PL por R$ 5,98 milhões. Uma eventual perda total deste CRI significaria aprox. R$ 5,69/cota, ainda insuficiente para justificar a relação de trocas proposta.

336657  - fridao  - 12 Abr 2017, 05:08
De acordo com o parecer emitido por um ilustre no que concerne FIIs, a incorporação tende a ser neutra.

Por via das dúvidas, permaneço com minhas MXRF11...que, diga-se de passagem, correspondem a um % bem elevado na minha carteira.

336652  - ispholambra - 12 Abr 2017, 02:12
Alguem entendeu o imbloglio da incorporacao do XPGA pelo MXRF? Pra mim o negocio faz muito sentido...em teses diminuem-se os custos... mas qual vai ser a relacao de troca? e o tal do desdobramento?

Quem teve tempo pra destrinchar isso ai posta ai pra gente...

PS: Nao tenho nenhum deles no momento...

336628  - pedrosousa   - 11 Abr 2017, 14:19
11/04/2017 08:03 FII MAXI REN (MXRF) Outros Documentos - 10/04/2017

MINUTA DO PROTOCOLO E JUSTIFICAÇÃO DEFINITIVOS DE INCORPORAÇÃO DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 02.332.886/0001-04 , com sede na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Afrânio de Melo, nº 290, sala 606, Leblon, CEP 22430-060 (“Instituição Administradora”), na qualidade de entidade administradora do Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário - FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 97.521.225/0001-25 (“Maxi Renda”) e do XP Recebíveis – Fundo de Investimento Imobiliário - FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.811.400/0001-29 (“XP Recebíveis” e, em conjunto com o Maxi Renda, os “Fundos”, quando mencionados no plural, ou “Fundo”, quando no singular) celebra e submete à apreciação dos cotistas dos Fundos, o presente PROTOCOLO E JUSTIFICAÇÃO DE INCORPORAÇÃO (doravante denominado simplesmente “Protocolo”), que contempla os seguintes termos e condições.
1. A INCORPORAÇÃO DO XP RECEBÍVEIS NO MAXI RENDA
1.1. A Instituição Administradora, por meio deste Protocolo, apresenta proposta de Incorporação do XP Recebíveis pelo Maxi Renda (“Incorporação”), conforme abaixo definido, buscando unificá-los, consolidando, portanto, os respectivos patrimônios e cotistas de forma a melhorar liquidez, flexibilizar a gestão e otimizar despesas, tudo de acordo com o descrito abaixo.
1.2. A Incorporação será submetida à prévia aprovação dos cotistas de cada Fundo, a ser realizadapor meio de consulta formal, nos termos dos seus respectivos regulamentos, devendo o resultado da votação ser apurado e divulgado pela Instituição Administradora em 15 de maio de 2017 (“Consulta Formal ou, em conjunto, Consultas Formais”).
1.3. Se aprovada a Incorporação, o patrimônio do Maxi Renda (“Fundo Incorporador”) será aumentado na forma descrita abaixo, com a emissão de novas cotas, em decorrência da absorção da totalidade dos ativos do XP Recebíveis (“Fundo Incorporado”) pelo Fundo Incorporador. As novas cotas serão destinadas aos cotistas do Fundo Incorporado a partir do dia útil imediatamente seguinte à
apuração e divulgação do resultado da Consulta Formal (“Data da Liquidação”), na proporção detida
por cada um de seus cotistas no Fundo Incorporado, as quais garantirão a seus titulares os mesmos direitos conferidos pelas cotas do Fundo Incorporador a partir da Data da Liquidação.
1.4. Para permitir maior facilidade no tratamento de frações de cotas, propõe-se desdobramento das cotas do Fundo Incorporador e do Fundo Incorporado à razão de 1:10, de forma que cada cota atual passe a representar 10 (dez) cotas do respectivo Fundo na forma descrita no item 6 abaixo.
1.5. A Incorporação e a posterior versão da totalidade dos bens, direitos e obrigações do Fundo Incorporado ao patrimônio do Fundo Incorporador tornar-se-ão efetivas na Data de Liquidação.
1.6. As cotas do Fundo Incorporado detidas pelo Fundo Incorporador na Data de Liquidação serão canceladas.
1.7. O Fundo Incorporador sucederá o Fundo Incorporado em todos os seus direitos e obrigações, na forma prevista na legislação e regulamentação aplicáveis, sem qualquer solução de continuidade e/ou interrupção.
1.8. Em decorrência da Incorporação, as cotas do Fundo Incorporado deixarão de ser negociadas a partir da Data de Liquidação, remanescendo o Fundo Incorporado sem qualquer cotista ou patrimônio
até que a CVM aprove a sua extinção nos termos da regulamentação aplicável.
1.9. A data-base para definição das relações de troca na Incorporação será o dia 07 de abril de 2017 (“Data-Base Definitiva”), que é o último dia útil antes do envio e divulgação da Consulta Formal.
1.10. Para melhor fundamentar a análise dos efeitos da Incorporação pelos cotistas de ambos os Fundos, a tabela abaixo contém as informações patrimoniais de cada um dos Fundos em 07 de abril de 2017 (“Data-Base de Referência”), demonstrando como será a Incorporação, caso seja aprovada por meio da consulta formal , já considerando o desdobramento das cotas do Maxi Renda e do XP Recebíveis à razão de 1:10, descrita no item 6 abaixo:
Maxi Renda
+
XP Recebíveis
=
Maxi Renda (pós incorporação)
Número de Cotas 2.299.705 1.050.973 31.785.590*
Número de Cotistas 5.734 3.972 7.988**
Valor Patrimonial
unitário da Cota R$ 105,58367 R$ 102,73969 R$ 10,589910
Composição da Cateira
Fundos Renda
Fixa R$ 11.676.788,97 R$ 6.270.447,80 R$ 17.947.236,77
FII R$ 79.530.293,34 R$ 0,00 R$
65.348.903,52***
CRI R$ 120.072.905,69 R$ 96.464.628,44 R$
216.537.534,13
Imóvel R$ 35.400.267,66 R$9.016.513,76 R$ 44.416.781,42
Contas a
Receber R$ 548.316,53 R$ 103.527,53 R$ 651.844,06
Passivos R$ -4.417.280,70 R$ -3.878.477,41 R$ -8.295.758,11
Total: R$ 242.811.291,49 R$ 107.976.640,12 R$
336.606.541,79
* Com base nas carteiras de 07/04/2017..
* Novas cotas serão emitidas já considerando o desdobramento de cotas conforme item 6 abaixo.
** Descontando duplicidade de cotistas que tenham cotas em mais de um Fundo.
*** As cotas detidas pelo Maxi Renda no XP Recebíveisserão canceladas na Incorporação.
3
2. OS MOTIVOS E BENEFÍCIOS DA OPERAÇÃO
2.1. A principal justificativa para a Incorporação é o aumento da liquidez das cotas de emissão dos Fundos, o que beneficiará todos os seus cotistas. Adicionalmente, a Incorporação permitirá a combinação das carteiras dos Fundos, o que proporcionará uma maior diversificação dos investimentos e flexibilidade na gestão. Ademais, a Incorporação também proporcionará uma redução das despesas em percentual do patrimônio líquido, tais como taxas daBM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (“BM&FBOVESPA”), taxa CVM, Taxa CETIP, Taxa Selice honorários de auditoria.
Espera-se que estes benefícios proporcionem a valorização das cotas do Fundo Incorporador e contribuam para a que a negociação das cotas na BM&FBOVESPA ocorra em patamares mais próximos ao valor patrimonial das suas cotas (vide item 5). Por fim, considerando que as cotas que o Maxi Renda detem do XP Recebíveis em sua carteira, que atualmente estão precificadas pelo valor de mercado e abaixo do valor contábil, a incorporação possibilitará uma valorização do patrimônio do Fundo Incorporador no momento em que o Maxi Renda recebe os ativos do XP Recebíveis e cancela as cotas respectivas a este fundo, descrita na tabela do item 4,2 abaixo:
3. APROVAÇÃO
3.1. A Incorporação será deliberada pelos cotistas dos Fundos por meio das Consultas Formais, cujos editais são divulgados nesta data e contêm os prazos, requisitos e outras formalidades relacionadas à sua realização (“Editais”). Os Editais enviados hoje aos cotistas foram disponibilizados nesta data no site da Instituição Administradora (www.xpi.com.br/investimentos/oferta-publica.aspx -Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliario – FII – Consulta Formal e www.xpi.com.br/investimentos/oferta-publica.aspx - XP Recebíveis - Fundo de Investimento Imobiliario – FII – Consulta Formal) e na página eletrônica da BM&FBOVESPA – Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros na internet (www.bmfbovespa.com.br, Produtos/Listados a vista e derivativos/Renda Variável / Fundos de Investimento/FII/FII listados, procurar pelos fundos e em seguida navegar pela aba Informações Relevantes).
4. AS RELAÇÕES DE TROCA
4.1. A relação de troca efetiva da Incorporação, que estabelecerá a quantidade de cotas de emissão do Fundo Incorporador que cada cotista do Fundo Incorporado fará jus, será definida com base no valor patrimonial das cotas na Data-Base Definitiva (“Relação de Troca Efetiva”). Lembrando que todos os ativos que compõem a carteira dos dois fundos estão marcados à mercado, tornando a relação de troca mais justa.
4.2. Para melhor fundamentar a análise dos cotistas de ambos os fundos em relação aos potenciais efeitos da Incorporação, a tabela abaixo contém as relações de trocas calculadas com base no valor patrimonial das cotas dos Fundos em 7 de abril de 2017 (“Relação de Troca de Referência”),:
Cada cota do XP Recebíveis dá direito a: Maxi Renda após a Incorporação: Valorização do PL Contábil Incorporação 0,970166 cotas do Maxi Renda
PL de R$ 336.606.541,79 e 7.988 cotistas
R$ 0,03 por cota

5. O CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DO PATRIMÔNIO DOS FUNDOS
5.1. Para fins de apuração da Relação de Troca Efetiva, o patrimônio dos Fundos será avaliado, na Data-Base Definitiva, pelo critério patrimonial. Uma vez aprovada, a Incorporação será implementada de forma que ao Fundo Incorporador sejam transferidos, na Data de Liquidação, a totalidade dos bens, direitos e obrigações do Fundo Incorporado. Com base na Relação de Troca Efetiva, o patrimônio do Fundo Incorporador será aumentado com a emissão de tantas novas cotas quantas necessárias para viabilizar a Incorporação.
5.2. O critério de avaliação pelo valor patrimonial é considerado como aquele que representa de forma mais justa o valor total dos ativos e passivos de cada Fundo, pelas seguintes razões:
a) (i) os Ativos Imobiliários que sejam marcados a mercado serão avaliados com base na cotação de fechamento do último dia útil do prazo Consulta Formal; e (ii) a participação societária detida pelo Maxi Renda na sociedade de propósito específico CRV Terra Mundi Jardim América SPE Ltda., inscrita no CNPJ/MF sob o nº 17.132.724/0001-91 (“SPE”) foi avaliada pelo critério de valor de mercado com data-base de 30.11.2016 conforme laudo de avaliação anexo ao Protocolo emitido em 30/11/2016 por empresa especializada independente; e
b) atualmente, o valor de mercado da cotas de emissão dos Fundos tem ficado abaixo do valor que elas efetivamente representam pelo critério patrimonial, entre outros fatores em função da sua relativa baixa liquidez. A tabela abaixo demonstra a diferença entre o critério de avaliação das cotas pelo valor patrimonial e pelo valor de mercado, ambos no período de 3 (três) meses encerrado em 31 de março 2017:
Diferença entre o Valor Patrimonial e o Valor de Mercado das Cotas
jan/17 fev/17 mar/17
Maxi Renda
Valor Patrimonial da cota (final) 105,09 106,17 105,38
Valor de mercado da cota (fechamento
mês) 92,30 94,50 96,00
Ágio/deságio -12,17% -10,99% -8,90%
XP Recebíveis
Valor Patrimonial da cota (final) 102,55 102,45 103,09
Valor de mercado da cota (fechamento
mês) 100,40 99,49 98,60
Ágio/deságio -2,10% -2,89% -4,36%

6. OS DESDOBRAMENTOS DAS COTAS DOS FUNDOS E TRATAMENTO DE FRAÇÕES
6.1. Para permitir maior facilidade no tratamento das frações, caso a Incorporação seja aprovada, as cotas do Fundo Incorporador serão desdobradas, assim como as do Fundo Incorporado, à razão de 1:10, de forma que cada cota atual passe a representar 10 (dez) cotas do respectivo Fundo. As frações de cotas resultantes da Incorporação serão agregadas a fim de formar números inteiros de cotas (“Cotas Agregadas”), as quais serão ofertadas à venda pela Instituição Administradora na BM&FBOVESPA através de leilão e os valores líquidos angariados serão creditados nas contas-correntes dos detentores de tais frações. O desdobramento das cotas do Fundo Incorporado será feito de forma concomitante com a Incorporação. Portanto, caso a Incorporação não seja aprovada, o desdobramento das cotas não será realizado. Apenas para exemplificar, um cotista o qual detém 100 (cem) cotas do XP Recebíveis, já desdobradas na relação de 1:10, receberia 97 (noventa e sete) cotas do Maxi Rendae receberia frações de 0,01660264 (0,970166 x 100 – conforme relação da tabela 4.2), desta forma, o cotista receberia 97 (noventa e sete) cotas pelo valor patrimonial da cota de R$ 10,589910 e receberia por meio de deposito bancário o valor resultante do produto: 0,01660264 x R$ 10,589910, desta forma, o cotista do XP Recebíveisnão sofreria nenhuma perda financeira.

7. AS CONDIÇÕES PARA A EFETIVAÇÃO DA INCORPORAÇÃO
7.1. Conforme disposto na ICVM 472 e nos Regulamentos dos Fundos, a aprovação da Incorporação objeto deste Protocolo dependerá da aprovação de cotistas conforme quóruns abaixo indicados:
Aprovação da Incorporação Maxi Renda XP Recebíveis Quórum mínimo 25% das cotas emitidas, ou
seja, 574.927 cotas 25% das cotas emitidas, ou seja, 262.744 cotas

8. AS VARIAÇÕES PATRIMONIAIS OCORRIDAS POSTERIORMENTE À DATA-BASE DA INCORPORAÇÃO
8.1 Uma vez aprovada a Incorporação, as variações patrimoniais, bem como o resultado das operações do Fundo Incorporado apurados a partir da Data de Liquidaçãoserão registradas pelo Incorporador.

9. AS APROVAÇÕES, ARQUIVAMENTO E SUCESSÃO
9.1. A Incorporação será submetida à aprovação dos cotistas dos Fundos via Consulta Formal, observado que este Protocolo será atualizado para definir a Relação de Troca Efetiva.
9.2. Aprovada a Incorporação e demais propostas constantes deste Protocolo, competirá a Instituição Administradora promover o arquivamento de todos os atos à Incorporação atinentes, além de todas as demais providências necessárias para extinguir o Fundo Incorporado e as respectivas cotas.
9.3. As demonstrações financeiras de cada um dos Fundos, levantadas na Data-Base Definitiva, serão auditadas, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados da Data-Base Definitiva, pela KPMG Auditores Independentes, devendo constar em nota explicativa os critérios utilizados para o estabelecimento da Relação de Troca Efetiva.

10. A DISPONIBILIZAÇÃO DOS DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
10.1. Os documentos relativos à Incorporação produzidos até a presente data são considerados parte integrante e complementar deste Protocolo, e estão disponíveis aos cotistas dos Fundos para consulta, nesta data na filial da Instituição Administradora, localizada na Cidade e Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3600, 10º andar, e na seguinte página eletrônica na internet:
((www.xpi.com.br/investimentos/oferta-publica.aspx - Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliario
– FII – Consulta Formal e www.xpi.com.br/investimentos/oferta-publica.aspx - XP Recebíveis - Fundo
de Investimento Imobiliario – FII)).

11. OS CUSTOS DA INCORPORAÇÃO
11.1. O Fundo Incorporador assumirá todos os custos e despesas relativos à Incorporação. Seguem abaixo as estimativas dos custos totais da Incorporação:
Estimativas de Custos Totais da Incorporação
Custos de cartório incluindo, se
houver, imóvel a ser incorporado,
ITBI e escrituração
R$ 1.000,00 (mil reais)
Honorários de Auditoria R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais)
Honorários Advocatícios R$ 80.000,00 (oitenta mil reais)
Laudo de Avaliação R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais)
Custo de Impressão, postagem via
correio
R$ 42.294,00 (quarenta e dois mil e duzentos e noventa e
quatro reais)
Total R$ 190.294,00
% do PL % 0,06
* Auditoria Independente deve emitir parecer até 60 (sessenta) dias depois da Data-Base Definitiva.

12. CONCLUSÃO
12.1. Em face dos elementos expostos, entende-se que a presente Incorporação atende aos interesses dos Fundos envolvidos e seus cotistas, pelo que se recomenda a sua implementação.
Rio de Janeiro, 10 de abril de 2017.
XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
Instituição Administradora dos Fundos.

334391  - MuadibGV  -  19 Fev 2017, 12:21
[...]
Barbado,

São fundos com dinâmicas muito diferentes: MXRF distribui inflação junto com o ganho real, e até por força da lei que obriga os fundos a distribuírem 95% do lucro, vai ter sempre esse valor patrimonial ou até menos do que isso. E além disso tem um histórico ruim de gestão e performance pobre. Quando simulo o que ele deveria distribuir e comparo com o que de fato ele distribui, está sempre abaixo do que deveria. Uma explicação pode ser aquele empreendimento que vão começar a receber agora, que era uns 10% do PL mas não gerava entradas ainda. Falei aqui antes: a 70 reais era um grande negócio, agora nem tanto.
[...]

MXRF11

Duas coisas que acabei citando por aqui (esses dias) me fizeram deixar o papel depois de longos anos:

> venda de FIIs com prejuízos de mais de 30%;

> resolver entrar num ramo (o imobiliário) onde não tem a expertise necessária.

O relatório de dezembro/16 já está disponível:

Renda real 1.313.241 ou 0,589 p/cota, renda distribuída 0,85.

Sei não!!!! Acho que o gato subiu no telhado......

Só uma opinião posso estar enganado, sigam suas estratégias.
332074  - MuadibGV   -  07 Jan 2017, 16:02
Já foi minha maior posição, hoje é um pouco menos de 2%.

Achei o cúmulo quando disseram que "recentemente tinham criado uma equipe especializada em imóveis" pra justificar a nova estratégia de comprar imóveis inteiros ou construí-los. Caraio! Os caras estruturaram uns 5 ou 6 fiis e não tinham essa "equipe"? Será que confiavam no laudo de avaliação e pronto?

Mas não vendi ainda. Apesar dessa subida tirar a margem de segurança ainda dá pra manter.

O risco que vejo é começarem a reter $$$ pra esses investimentos.

Como vc bem disse , Barbado, se for pra construir melhor ter Eztec (eu tenho!).

332082 - ispholambra - 07 Jan 2017, 19:39
Sai um pouco antes de voce... ja tinha tido uma ma impressao em ver eles realizando tamanho prejuizo nos FIIs da carteira... e o pior e que e pra deixar o dinheiro parado na renda fixa... Renda fixa por renda fixa... acredito que eu administro melhor o meu dinheiro...

O novo ramos de investimentos e de longo prazo para maturacao... acredito que os rendimentos vindouros nao serao grande coisa mais nao... pelo sim pelo nao.. viraram AEFI11 e FAED11B... 
                                                                                           ▲                                                                      ▲

boa tarde prof., o que acha de MXRF?... está pagando 0,80 mensais e antes pagava mais no final de cada trimestre mas este mês pagou apenas os 0,80.. ao preço de 86 reais paga mais que a maioria dos FIIs mas me parece meio nebuloso o que a gestora fará e qual a previsão de rendimentos para este FII. tenho 10% de minha carteira neste FII e não se vendo ou compro mais ( não tenho problema com alocação ). Acredito em queda da selic nos próximos meses e não vejo uma outra opção muito melhor ( já tenho bastante TAEE)....obrigado.
Confesso estar tendo dificuldades em "entender" 100% o que está ocorrendo ... Como não estou "marcando em cima", não vou de fato atrás de uma explicação para o que estou achando esquisito ...

Por exemplo, no Relatório de Outubro o FII GRPR aparece com valor R$ 1,443 milhões; no Relatório de novembro o valor caiu para R$ 723 mil. O que aconteceu? o MXRF vendeu participação neste FII ou o valor da cota caiu pela metade? Como as cotas não são negociadas em bolsa, como é que é o valor da cota é determinado?

O MXRF investiu R$ 18 milhões na SPE que está tocando os dois projetos em Goiânia. Por outro lado, entretanto, avalia que a sua participação nesta SPE seja de 10% do Patrimônio Líquido de R$ 247 milhões, ou aprox. R$ 25 milhões. Não faço idéia de como fazem esta avaliação ... Informam que o projeto residencial foi 70% vendido e o habite-se expedido em setembro. Quero crer, portanto, que tenha sido entregue e, portanto, com despesas de condomínio. Não há informações relativas a distratos, mas este projeto não deve ser exceção ao que está ocorrendo quase que universalmente non setor de incorporação. Avaliar a participação num projeto imobiliário com um ganho sobre o investimento no cenário atual me parece otimista.

Embora o valor de mercado dos FIIs seja parecido com aquele dos CRIs (em novembro, estes eram 31% do PL e aqueles 32%), o rendimento dos FIIs tem sido sistematicamente menor (nos últimos 12 meses, o rendimento com FIIs não têm emplacado a metade dos rendimentos com CRIs)..

Finalmente, há a questão das disponibilidades (LCIs e renda fixa). Estas vêm aumentando sistematicamente e já são 27% do PL. Para mim, a estratégia do MXRF não está muito clara. Excluindo a decisão de vender FIIs "bixados", não sei o que pretendem fazer com a grana ...

Como o MXRF está muito descontado em relação a seu valor patrimonial, o risco é baixo ... Os R$ 0,80/cota me parecem assegurados. Com a queda dos juros, o preço deverá aumentar.

Sobre as questões levantadas:

MXRF: o FII GRPR talvez tenha tido devolução de capital, e com isso ele reduzem o valor investido. Não é primeira vez que fazem isso.

Na SPE, a diferença do empreendimento em Goiania se deve ao reconhecimento de equivalência patrimonial diretamente no patrimônio líquido, mas não no resultado mensal. O que significa isso? Que o lucro já aconteceu na venda dos imóveis, mas como o dinheiro não entrou no caixa, não transitou no resultado caixa, apenas no contábil. A diferença é o lucro que vai ser reconhecido quando o dinheiro voltar para o caixa do fundo, o que deve acontecer após a quitação do financiamento à construção. 

A queda dos rendimentos dos FII's é porque eles começaram a vender FII e botaram dinheiro em renda fixa. É normal que os investimento em CRI no curto prazo deem retorno maior em fluxo de caixa do que o investimento em FII's e/ou imóveis diretamente.

A estratégia está escrita no relatório mensal deles. Eles vão comprar alguns projetos na área de desenvolvimento imobiliário e por isso estão deixando a grana no caixa em busca de oportunidades e diversas fases de construção/reconhecimento do resultado e fluxo de caixa.

A margem de segurança efetivamente está na diferença entre as participações que constam no patromônio líquiodo e o valor de mercado. 
                                                                                           ▲                                                                      ▲
329652  - ispholambra -  09 Nov 2016, 01:22
MXRF11

No relatorio desse mes deram uma explicacao mais abrangente para a mudanca na politica de investimentos...para quem tem o fundo vale a pena ler o relatorio...
Realizaram prejuizo de mais de 6 milhoes em FIIs... e o preço de se comprar na alta...
Mais um CRI parece que esta com problemas... dessa vez da Odebrech... ja era de se esperar...

Segue o link do relatorio...
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=6286

Barbado,
Voce mantem a sua posicao TOP em MXRF11?
Quais as suas perspectivas? 
Mantenho, só perde para o FAED.

Esse fundo está atrasado, não fiz essa conta tipo pente-fino, mas quase todos os 10 fiis de sua carteira subiram, e o próprio não!!!!.

Esse aumento está, talvez, se incorporando ao VP, saiu de 103,45 em abril/16 para 107,02 agora em setembro.

Analisando o último relatório 3 números me chamaram a atenção:

1 - novas perdas com vendas de FIIs (-) R$ 103.830.
2 - resultado real R$ 2.218.169 ou R$ 0,965 por cota (sem o item 1 seria R$ 1,01.
3 - distribuído R$ 0,80 por cota.

O desconto do VM em relação ao VP é de 18%, para uma carteira composta em sua maioria por ativos quase "cash puro". Não sei o que o mercado está vendo, eu particularmente não vejo risco.

Eu tenho um caminhão de ativos com ganhos expressivos de capital, não vou entregar a rapadura nesse preço nem que a "vaca tussa".

É isso, as vezes a distorção do preço do ativo pelo mercado, gera oportunidades.

Cuidado com ações, há um grande risco atual por conta dessas altas injustificadas, até CAPF11 (CAPIM PEGANDO FOGO) está subindo, o país continua mais próximo da Venezuela do que do USA.

Você já amealhou um bom patrimônio e as duas principais regras do Buffett está mais adequada como nunca:

Regra 1 = não perder dinheiro;
Regra 2 = não esquecer nunca da regra 1.  
                                                                                           ▲                                                                      ▲
  
MXRF11
Não tenho opinião formada,mas

1- Estão liquidando XPGA11 quase no fundo histórico,no mínimo estranho caso o gestor entenda que essa inadimplência nos CRI's como momentânea. Como analisamos essa questão? Ou XPGA11 com probabilidade de continuar a dar problemas ou MXRF vendendo na hora errada.

2- Pulando fora de papel para novos investimentos, o mercado se mostra diferente, no momento novas emissões estão em papéis,

3- Desenvolvimento imobiliário por si só é arriscado, construtoras que o digam.

Acho que precisam esclarecer adequadamente essa nova filosofia de investimento, falta informações para tomada de posição.
328265 - minkowski - 12/Out/2016 03:33
Concordo.
Só acrescento que para quem quer algo ligado a desenvolvimento, se confiar no gestor aqui é uma boa opção no lugar de MFII dado o P/VP.

328282 - muadibgv - 12/Out/2016 10:22
Não gostei, não. Qual a "expertise" que têm pra comprar imóveis diretamente ou construir? Já mostraram algum diferencial? Não. Basicamente estão falando que o mercado secundário de FIIs não é grande o bastante pra eles, que vão buscar outras oportunidades. E a SPE, já mostrou resultado pra comprovar sua "expertise"? Até agora, apenas contábil, e diminuindo. E isso tudo com o papel negociando a 0,83 do VPA, depois de anos negociando com desconto ainda maior que o atual.
Vai queimar RNGO, XPGA nos preços atuais? Ou vão pedir mais grana dos cotistas?

Se não tem nada bom não seria o caso de distribuir a grana pro cotista e pronto? Ou querem garantir sua taxa de administração? Notícia negativa a meu ver. Minha posição é de 1,5% da carteira, vou manter e esperar. O bom desse mercado é que quando vc acha que não vai ter lugar pra alocar bem a grana aparece alguém fazendo lambança e te entregando de bandeja...

328283 - barbado - 12/Out/2016 13:49
Vou dar uns pitacos:

Eles alinhavaram o que pretendem fazer nos próximos meses, até agora houve alterações mais significativas nos CRIs (acho que isso vai mais rápido) e pouca coisa nos FIIs por enquanto.

A carteira de FIIs manteve-se praticamente inalterada em setembro, reduziu 1.094.000 em XPGA e quase zerou o HTMX o resto foi mantido;

A renda atual (ver quadro no relatório) dos FIIs corresponde a 0,87% a. mês, desempenho melhor que muitas carteiras de "ixpertos em FIIs";

Creio que irão sair de BRCR, XPGA e BCFF (não vejo lógica em mantê-lo na carteira);

Creio também que irão manter XPCM, SDIL e AEFI;

Sobre RNGO e F.440 não tenho opinião formada.

Atentemos para o desconto em relação ao V. Patrimonial de 18%¨.

> analisando os ativos temos:

a) caixa 20,5% (nada mal);

b) CRI/LCI 33,2% (problema em 1 ativo HARTE 2,2% do PL do fundo, isso também não assusta)

c) SPE 10%, o que disseram no relatório:

"Cotas SPE: Os dois projetos contidos na SPE apresentam 70% de vendas para o projeto residencial e 63% para o projeto comercial. A obra do projeto comercial foi concluída e o habite-se foi emitido em set/2016. Estima-se que o habite-se do projeto residencial seja obtido em nov/2016. Após o habite-se todo o repasse prioritariamente será destinado para quitar o plano empresário (financiamento à produção) e, somente após a quitação do banco, será distribuído para o Fundo".

Acho que esta correndo bem também.

d) FIIs 36,3% acredito que o calcanhar de aquiles desse fundo são esses FIIs, penso que para desmontar posição nesses fundos menos promissores, implicará "perdas de capital" isso é quase uma certeza absoluta, pela quantidade de cotas envolvidas e a falta de liquidez desse mercado.

Já neste mês de setembro contabilizaram perdas de R$ 103.830,00 nas vendas de FIIS.

Diante desses fatos eu penso que o ativo MXRF está subavaliado, mas precisamos combinar isso com o mercado.

Só mais uma opinião, sigam suas estratégias.

328284  - MuadibGV -  12 Out 2016, 15:42
Sim, barbado, mas está subavaliado faz anos. E por que mudar de estratégia agora? O cara q comprou mxrf queria correr os riscos dos cri e dos fii do secundário, e não riscos de incorporação...

328285  - MuadibGV -  12 Out 2016, 15:44
E outra, qual resultado eles têm pra mostrar? Creio q todos fii estruturados pela xp foram lançados a R$ 100,00. Quais deles estão acima disso agora? Que eu lembre, apenas o AEFI.

328288  - Barbado -  12 Out 2016, 18:00
Discordando apenas, sem polemicas, pondero o seguinte:

Eu não entro em lançamento, exceto o BBPO que entrei, mas quando chegou a 129,00 meses após, vendi.
Acho o fundo MXRF bom, e um dos motivos é o preço. Não está a R$ 100,00, está a R$ 88,00 e isso tem que ser levado em conta.
Se você acha que eles não estão performando bem, então a tentativa de mudar deveria ser louvada e não criticada.
Sempre achamos os gestores ruins quando escolhemos ativos imprestáveis como foram os casos do XTED, BBVJ e tantos outros.
Agora quando ganhamos como nos casos do AEFI, FAED e CXCE o mérito é nosso porque somos uns gênios.
É isso, o resto é mimimi... (né não Ivan!!!).

328296  - ispholambra - 12 Out 2016, 22:03
kkkkkkkkkkkkkkkkkk

É por ai mesmo... seja em acoes ou FIIs.... quem entrou no IPO pagou uma conta salgada... pagou o custo da festa para que todos se divertissem...
Penso que um investimento é bom somente enquanto atende as nossas premissas de investimento... se
nao atende mais ja deixa de ser bom...
Como eu invisto para o longo prazo, talvez essa mexida no case de investimentos do MXRF11 o torne mais atraente pra mim... como eu ja disse ele ja foi 25% da carteria.. hoje e somente 5%... e essa diminuicao percentual nao aconteceu porque o MXRF11 ficou ruim... mas porque eu achei fundos mais atraentes que ele para o longo prazo... como o BBRC11, XPOM11 e os ESUD/ESUT entre outros...
Agora que essa mexida tende muito mais a desagradar do que a agradar os investidores isso é certo... pois alem de minguar os rendimentos no curto prazo, embute riscos bem maiores e que hoje se encontram bastante diluidos no portfolio de investimentos do MXRF11...
Porem a visão dos gestores do fundo está certíssima... pois com um recuo mais forte da inflação e dos juros... os fundos de recebiveis tendem a ter uma queda significativa nos rendimentos distribuidos... e o MXRF11 tem muitos recebiveis e FIIs de recebiveis no seu porfolio...
Mas com essa nova proposta de investimentos, poderemos ter panico, choro e ranger de dentes entre os investidores... e uma janela boa de compra pode se abrir...
E como nunca deixou de ser... vamos estender as nossas mãos amigas aos desesperados... começo a comprar nos 80,00...
E o resto é trololó...kkkkkkkkkk

328298  - Barbado - 12 Out 2016, 22:09
BBRC11

Serão novas como o atual modelo ou o Banco vai empurrar umas agências já existentes que ao fim do prazo serão devolvidas.

Estou me referindo ao item IV onde pedem autorização para emissão de R$ 300.000.000,00.

“CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO BB RENDA CORPORATIVA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Prezados Senhores,
A VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT D.T.V.M. LTDA., na qualidade de administradora do BB Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário, vem, pela presente, convocar V.Sa. para reunir-se em Assembleia Geral, na Av. das Nações Unidas, 14.171, Condomínio Rochaverá, Torre A, 10º Andar, São Paulo – SP, no dia 28 de Outubro de 2016, às 10:00 horas, em primeira convocação para deliberar sobre os assuntos constantes abaixo.

Ordem do Dia:
(i) Tendo em vista a entrada em vigor da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários n.º 571, de 25 de novembro de 2015, que alterou a Instrução da Comissão de Valores Mobiliários n.º 472 de 31 de outubro de 2008, deliberar pelas seguintes matérias e correspondentes alterações no regulamento do Fundo: (i) autorizar o Fundo a investir em imóveis gravados com ônus reais; (ii) definição geográfica das áreas em que o fundo pode adquirir imóveis ou direitos a ele relacionados; (iii) autorizar o administrador do Fundo a contratar formador de mercado para as cotas, conforme o caso (iv) autorização para a emissão de novas cotas a critério do administradora, independentemente de aprovação em assembleia geral e de alteração do regulamento, até o limite de R$ 300.000.000 (trezentos milhões de reais); (v) definição do número máximo de representantes de cotistas a serem eleitos pela assembleia geral, respectivo prazo de mandato e eventual remuneração; e (vi) alterar a forma de cálculo da remuneração do Administrador para adequá-la aos termos do Art. 36,§ 1º, inciso I da ICVM 472;

(ii) Prever a exclusão da figura do Consultor Imobiliário, considerando que não há mais a contratação de tal prestador de serviço;”

328299  - Barbado - 12 Out 2016, 22:18
Veja minha postagem agorinha sobre BBRC, esse fundo quando estava começando a maturar, vem a bomba de emissão de novas cotas até o valor de R$ 300.000.000,00.

Sobre MXRF11 os últimos meses do trimestre são sempre os melhores:

Resultado de setembro/16 = R$ 2.218.169 ou 0,965 por cota, todavia distribuiu apenas 0,80.

328308  - Molothrus bonariensis -  13 Out 2016, 00:56
Você não deve estar considerando os rendimentos para concluir que XPGA está perto do fundo histórico, Nelson. Isso passa uma idéia errada sobre a rentabilidade do fundo. Tipo, comprou por 100, vendeu por 80, então perdeu dinheiro. Mas não é bem assim.

Hipoteticamente, se você tiver um ativo qualquer, comprado a R$100,00, que lhe paga R$10,00 todo mês e o preço de mercado dele não se altera (sempre R$100,00); pelo seu critério você não terá ganho algum ao final de 1 ano. Na verdade, você ganhou 10% ao mês brutos (sem desconto da inflação). Então, para ter uma noção real de ganho ou perda, você precisa considerar os rendimentos.

MXRF tem XPGA desde o início. Você encontrará cotas dele já no relatório de Junho/2012: MXRF Junho/2012

Considerando apenas estas cotas (houveram movimentações no período) e supondo sua venda hoje o resultado do investimento seria:

Ganho Bruto = aprox. 52% , considerando os rendimentos no preço.

Inflação no período = 37%

Ganho liquido = 15% (aproximadamente 3,46% ao ano) acima da inflação.

Se considerarmos que este rendimento é isento de IR porque o ganho de capital é negativo (aprox. -35%), levamos de bônus um prejuízo contabil para abater de vendas futuras com lucro.

PS: não estou afirmando que XPGA foi um negócio lucrativo para MXRF porque teria que analisar todas as movimentações de cotas para o calculo.
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328310  - Molothrus bonariensis  - 13 Out 2016, 01:24
Tenho a mesma impressão inicial, Barbado. Me parece que a leitura do cenário está perfeita. Se, contudo vão acertar nos investimentos e no timing, só o tempo dirá.

328315  - nelsonnpires -  13 Out 2016, 04:31
Molothrus bonariensis

Questão do fundo histórico, não me referi a rentabilidade e sim a diferença entre PL atual ( a princípio valor justo) e valor da cota no secundário, esse deságio existente que utilizei para definir o fundo histórico. Para o gestor vender com esse deságio atual das duas uma, ou escolheram hora ruim para venda ou não confiam na carteira do XPGA. (PL = R$ 110,75 cota R$ 82,00).

Rentabilidade:

"Considerando apenas estas cotas (houveram movimentações no período) e supondo sua venda hoje o resultado do investimento seria:
Ganho Bruto = aprox. 52% , considerando os rendimentos no preço.
Inflação no período = 37%
Ganho liquido = 15% (aproximadamente 3,46% ao ano) acima da inflação."

Rentabilidade de XPGA11 pelos riscos de seus CRI's a principio deveria ser +- 10% aa + inflação, essa diferença entre as rentabilidades projetada e real esta contida no deságio das cotas hoje existente.

Alguns ajustes considerando seus dados: 1,52/1,37= ganho líquidos de 11% ou +- 2,62% aa + inflação

Conclusão:

Compra a R$100,00
Venda R$82,00
Rentabilidade liquida final de +-2,62%aa + inflação
PL atual R$110,75
Rentabilidade liquida projetada +- 10%aa + inflação

2,62% foi um resultado muito ruim e dele precisamos tirar as taxas administrativas de MXRF ( 0,8%aa)= 1,8% aa

Não sei que nome dar para essa operação completa entre compra, venda e rentabilidade.

Observação:

No momento o único fundo de papel que consideraria comprar é exatamente XPGA11 que sendo vendido por MXRF, mas como não sei se existem outros esqueletos no armário, vou ficando de fora, alias essa atitude de MXRF me dá a impressão de que esqueletos existem.

328316  - nelsonnpires -  13 Out 2016, 04:58
Sobre rentabilidade de MXRF11
"Se você entrou no lançamento, considerando os rendimentos pagos:
Ganho bruto = 60% aproximadamente
Inflação = 37%
Ganho liquido = 23% (ou 5,3% ao ano, acima da inflação).
XPOM está prometendo inflação +7,5% e acham tudo de bom....."

Alguns ajustes:

Ganho liquido total : 1,60/1,37= 16,8% (total),

XPOM projetado atual: 10,5% aa + IPCA ( projeção não é garantia) mas é esse o cálculo da TIR
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MXRF11
Mudanças em andamento no fundo

Ao longo dos últimos meses, o MAXI RENDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”) realizou análises e estudos sobre o seu desempenho, sua vocação cumulado com o momento econômico do país e do mercado externo, bem como observados os termos do regulamento e da legislação vigente, objetivando maximizar o retorno dos investidores em um cenário que se acredita ser oportuno para o setor imobiliário, uma vez que o encerramento do ciclo recessivo contribui para o reposicionamento estratégico dos grandes desenvolvedores.
Dessa forma, o Fundo vem analisando novas oportunidades de investimentos que se mostram viáveis e atrativas no longo prazo.
As oportunidades maisinteressantes concentram-se:
a) na aquisição direta de imóveis comerciais para gerar renda imobiliária, pois garante poder na tomada de decisão sobre as condições comerciais favoráveis aos cotistas, estreitamento do relacionamento com os locatários (“Renda Imobiliária”);
b) nos investimentos em desenvolvimento imobiliário, cujos retornos expressivos estão diretamente atrelados à seleção e relacionamento com incorporadores de sólido track record, às análises financeira dos projetos e seleção dos mesmos, às estruturas societárias eficientes, com mitigadores de riscos, e adequadas à realidade dos negócios e, principalmente, à gestão ativa das operações (“Desenvolvimento Imobiliário”).
Com o objetivo de viabilizar esta nova estratégia, o Fundo reduzirá de forma gradativa as exposições em cotas de FIIs da carteira, buscando extrair o máximo de valor nos movimentos de mercado, atendendo à necessidade de recursos para os outros investimentos e aumentando ainda o “free float” dos próprios FIIs investidos no Fundo. Esta nova estratégia também abrirá a possibilidade de majorar o patrimônio líquido do Fundo, resultando na supressão das restrições impostas pelo mercado à capacidade de alocação na indústria de FIIs, na majoração da liquidez e na diversificação dos investimentos. Em suma, a expectativa é que a carteira do Fundo seja composta majoritariamente de investimentos em Renda Imobiliária e em Desenvolvimento Imobiliário.
Portanto, é importante avaliar as diferentes oportunidades de investimento, nos quais investimentos com melhores potenciais de longo prazo podem não apresentar rendimentos relevantes para o curto prazo
Ja tinha lido... ascende o sinal de alerta para quem visa rendimentos regulares...pois tudo indica que essa nova politica de investimentos trará oscilacoes mais fortes nas distribuiçoes...
Por outro lado... para quem visa o longo prazo o fundo ficou mais interessante... pois vai investir em atividades mais rentáveis... porem de maturacao bem mais lenta...
Ja foi 25% da minha carteira... hoje é menos de 5%... mas essa noticia vai me fazer reanalisar a minha posicao... acredito que vou voltar a comprar... 

Interessante, a teoria é boa, os recebíveis vão cair de rendimento e calotes estão aparecendo. Quem tá posicionado vai pagar pra ver?

Acho que JHSF e Sonae Sierra Brasil tb tentaram uma guinada pra renda imobiliária em shoppings. 
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Esse movimento em MXRF eu me recordo de ter visto outras vezes. 

Acho eu que estão batendo nas cotas pra poder comprar mais barato visando o rendimento graúdo em dezembro. Como diria o Barbudo, posso estar completamente errado...
Acho que vc viajou... Mais provável ser desconfiança dos CRI, pois MXRF e XPGA têm muitos em comum, e aquela SPE que perdeu o ponto de venda (aquela que os distratos estão aumentando). Fui um dos primeiros entusiastas do MXRF aqui no fórum e mantenho uns 2% da carteira, mas não vejo porque privilegiar esse fundo em detrimento de outras posições. 
O Calote postou que está sempre aumentando posição, mas tem que ver quanto é na sua carteira. Mantenho a minha, sempre olhando um possível ponto de compra. Pra mim preço atual não é nem venda, e se cair mais um pouco é compra.

É isso aí,
99,6% da carteira e sigo aumentando... até quando?
Sei lá, mas acho que não vou até 100%, em breve devo abrir posições em outros ativos.

99,6% EM MXRF ?

Sim, e a faca nos dentes, rsrssrs

Ôh louco, seu!!!

Minha maior posição hoje, XPCM11, representa apenas 14,6% da carteira...mais que isso, falta courage...mesmo com a melhora das expectativas...



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324286 - paulo_prof   -  17 Jul 2016, 21:59
... to be, or not to be ???

Se vc vender, vc teria alguma ideia do que fazer com a grana?

Acho razoável esperar que, nos próximos 12 meses, o MXRF11 renda algo em torno dos 20-25% nominais, com baixo risco de perda: 12% em proventos e 8-13% em ganho de capital. Na realidade, espera-se que a trajetória dos juros na economia seja descendente e, neste cenário, não seria surpresa se o ganho de capital acabar sendo maior do que os 8-13% projetados.

Se o seu perfil fosse, por exemplo, o do BAC, vc já teria queimado MXRF11 há muito tempo, e feito as suas apostas em ações. O risco seria maior, mas dificilmente o retorno não teria sido também, muito maior. Quem comprou ações no início do ano com um mínimo de critério, dificilmente deixou de ganhar

Nos primeiros 6 meses do ano, o retorno do MXRF11 foi de aprox. 12% - 6% na distribuição de rendimentos e 6% em ganho de capital. Por outro lado, há poucas ações no mercado que não valorizaram bem mais do que isto!!! Na minha carteira, só estão "devendo" ETER3 (-23%), HBOR3 (-11%), HGTX3 (+11%), TIET11 (+11%), PINE4 (+14%) e FESA4 (+15%). O rendimento médio das ações em carteira supera os 40%! 
Ilustres, como vocês estão analisando atualmente MXRF?
Ao meu ver, ao contrário dos fundos de tijolo, principalmente os de contratos atípicos, que tem o rendimento anualmente atualizado monetariamente pelo IPCA ou IGP-M, o rendimento de MXRF está estagnado há um bom tempo, por volta de 0,80 nos primeiros meses do semestre e um pouco superior a 1,0 nos finais.
Também o valor patrimonial caiu levemente.
E a carteira de FIIs tem alguns que se tornaram bastante arriscados e perderam muito valor, como XPCM e SDIL.
Wk, Eu gosto de Mxrf, e nesses valores de cota, acho que vale aportes adicionais. Realmente, a renda está estagnada, mas além do alto DY, há ainda a questao da SPE que não está transitando no caixa, e que deverá impactar positivamente nas distribuições futuras (acho que no final desse ano).

MXRF realmente já teve um desconto maior. Custava R$ 70,00 e tinha valor patrimonial acima de R$ 100,00.

Atualmente ainda há desconto, mas é menor.

O valor patrimonial tem caído justamente porque os fundos que possui tiveram queda, especialmente os 2 citados. 

Ainda considero um bom risco. Hoje está no nível de BBPO e SAAG para mim. Já tive 25% acima da segunda maior posição. Hoje é top junto de outros.

Um dos fatores que influi no não aumento do rendimento é justamente o aporte na SPE. Ela não gera resultado, mas já suga caixa há um bom tempo. Prometem TIR acima de 30% a.a. e se isto acontecer (o que não é simples no atual cenário), o rendimento volta a subir, pois ao mesmo tempo que terá o lucro imobiliário da construção, terá de volta o valor principal que poderá gerar receitas.

SOBRE MXRF11 ainda:

Em janeiro, a cota investida em SPE era equivalente a 7,2%.

Cota SPE 15.822.552 7,2%

Botando numa LCI de 1% a.m. isso traria receita mensal de R$ 158 mil, o que sozinho daria mais R$ 0,07 por cota por mês.

O último dado de retorno previsto é um relatório do terceiro trimestre:

- A TIR projetada para o fundo é de 34% a.a.

Por ano, numa conta de padeiro, daria R$ 2,34 por cota anual... R$ 0,19 ao mês... mais o período que ficou capitalizando...

Há espectativa de entrar algum caixa desta SPE entre o final deste ano e o ano que vem... 
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313722 - nelsonnpires -  23 Dez 2015, 12:26
Bom dia pessoal.

MAXRF11B

Essa noticia do WalMart fechando lojas no Brasil junto com a mudança do regulamento do fundo, no minimo estranho. Pode ser coincidência?..pode, mas...

http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/consumo/noticia/4477964/walmart-deve-fechar-lojas-bjavascript:document.forms%5B0%5D.submit();rasil

310028  - ispholambra  -  29 Out 2015, 16:45
MXRF11 - Relatorio Trimestral...

Li bem por cima... mas a inadimplencia chegou para o MXRF11 - tem um CRI da Polo de 4.262.659,32 e que representa 1,88% do PL que nao pagaram os juros e estao inadimplentes... o fundo ja esta tomando as medidas necessarias para executar as garantias...

CRV Terra Mundi - no terceiro trimestre foram devolvidos ao todo 25 unidades... mas o percentual vendido ainda esta em 85,35%, portando aida acima meta de de 70% ate o fim das obras...
A TIR permanece em 35% A.A.
As obras estavam com um atraso consideravel ao fim de setembro, visto que estavam concluidos somente 49,70% e o cronograma original previa que deveriam estar concluidos 72,52%...
Mais informaçoes no relatorio...

Abraço

Ivan
http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MXRF&strData=2015-10-29T12:06:16.810



Professor,
penso que MXRF11 possa ser um ótimo investimento. Agora suponha que tenha comprado em setembro a R$140,00. Teria hj aproximadamente 5% de rendimento assegurado e uma depreciação no valor da cota de aproximadamente 18%. Realizando hj, sairia no prejuízo. Em algum momento, todos que estão hj investindo nessa forma de renda variável terão fazer essa conta.

Usei uma taxa desconto de 8%, por não saber ainda calculá-la adequadamente. Mas entendi seu exemplo quando comparou ao FII e à LTN. Poderíamos usar a poupança tbém.

A propósito, prefiro hj nosso investimento em GETI (grande volume de negócios no último pregão)à qualquer um dos três outros (MULTI , MXRF11 ou LTN). rsrs

167366 - paulo_prof -  16 Fev 2013, 17:50
Citação: suzisinha,167349 de 16735216/02/2013 12:17
Citação: paulo_prof 8100 (07/07/2009)

Aparentemente, vc está usando taxas de crescimento nominais. Neste caso, acho que a sua taxa anual de desconto é muito pequena ... no mínimo teria que ser uns 12% (para meu uso pessoal provavelmente seria 14%).
Se vc usar 14% como taxa de desconto mantendo as demais hipóteses, vc obteria R$ 38,47; com 12% de taxa de desconto, o preço justo aumentaria para R$ 47,45.
Um outro ponto a considerar é a taxa anual de crescimento do lucro líquido ... será mesmo que esta "festa" de 30% a.a. vai continuar? Até quando?
Professor,
em outras palavras eu deveria considerar uma taxa anual de desconto maior devido ao DY ainda baixo? Desculpe a minha ignorância.
Qual seria, aproximadamente, o rendimento anual esperado, por exemplo, pelo FII MXFR11? Ao preço de hoje, se ele repetir os rendimentos dos últimos 12 meses, o rendimento total seria de 12,30%.

O que vc acha mais arriscado? Um investimento em MULT3 não produzir, nos 3 anos, o lucro/retorno esperado ou o MXFR11 não produzir os 12%? Se vc acha que o risco que vc estaria sofrendo com o MXRF11 é aceitável (para o seu paladar) e bem menor do que aquele em MULT3, por que vc se contentaria com uma taxa de retorno menor do que 12%? Ao usar uma taxa de desconto de 8%, é exatamente isto que vc está fazendo. Vc está pegando os rendimentos futuros da MULT3 e trazendo os seus valores para o presente dizendo que estaria satisfeito em receber rendimentos de 8% a.a. ao investir na MULT.

O rendimento anual de uma LTN 010117 é hoje 9,08%. Digamos que o risco de uma LTN é próximo de zero (tipo, o Tesouro não vai dar calote). Em conseqüência, a taxa anual nominal de desconto de qualquer investimento de risco semelhante(zero), teria que ser aprox. 9%. Se o investimento tem risco, a taxa de desconto necessariamente tem que ser maior. Um investimento em MXRF11 é mais arriscado do que na LTN. Em contrapartida, produz um redimento maior (12% em vez de 9%). Eu acho que um investimento em MULT3 é mais arriscado do que em MXRF11, portanto, o que esperaria ganhar com MULT3 terá que ser maior ...

Daí os 14% que normalmente uso. Se o investimento é muito arriscado, subo para 15%, 16%. Se é menos arriscado, diminuo para 13%, 12%.

163313 - tetzner -  14 Jan 2013, 10:50
vai depender do seu perfil.
o MXRF11 tem gestão ativa, negocia cotas de outros FIIs também, apesar de focar em FII de Papel
o VRTA11 é FII de Papel IGPM

ambos recentemente fizeram novas emissões e precisam alocar o capital em posições que sustentem os níveis anteriores, para não frustrar seus cotistas

163292 - paulo_prof -  13 Jan 2013, 19:02
Nenhum dos 2 fundos divulgou, ainda, o relatório de dezembro.
[...]
Já a metade do patrimônio do MXRF11 estava aplicado em títulos públicos, 17% em fundos DI e o resto em cotas de FIIs, CRIs e LCIs.

A taxa de administração do MXRF11 é menor (0,46% x 1,00%).

Ambos os FIIs têm taxa de performance. A do VRTA é de 20% o que o rendimento líquido superar o IGPM+6% a.a. numa base diária. A do MXRF é 30% do que o rendimento líquido superar o rendimento da NTN-C com vencimento em 01JUL2017. A diferença essencial é que no caso da VRTA entram no cálculo somente os rendimentos efetivamente distribuídos e no caso do MXRF entra também a eventual valorização de mercado das cotas.

De qualquer forma, a menos que esteja redondamente enganado, se ambos os fundos tivessem os mesmos papéis, provavelmente o MXRF não estaria faturando a taxa de performance porque o rendimento corrente da NTN-C numa base anual é de aprox. 27% a.a., bem acima do IGPM+6%.

Mas isto não é uma garantia de que o MXRF apresentará melhores rendimentos nos próximos meses ... os papéis que ambos FIIs mantém em carteira são muito distintos. Não dá para antecipar quem pagará melhor.

Se possível, eu colocaria um pé em cada canoa.

162491 - macmax -  05 Jan 2013, 21:46
Sobre FII

MXRF11 (papel)

Até novembro tinha em caixa (tit pub e fundo DI) mais de 63%, fruto da oferta pública. Tudo isso rendendo SELIC ou algo próximo. Em novembro pagou R$ 0,80. Em dezembro subiu para R$ 1,09. Aumentando a alocação em CRI, LCI e FII a rentabilidade deve aumentar bem. Olho vivo pois não andou tanto...ainda.
[...]

158946 - paulo_prof -  01 Dez 2012, 03:52
Estimo que o VPA da MXFR11 seja de aprox. R$ 108,00. Quando vc consegue adquirir um FII de papel abaixo do valor patrimonial normalmente está fazendo um bom negócio. O problema é "sentir" quando é hora cair fora se o preço continuar aumentando.

No que tange rendimentos, prefiro o VRTA11. O VPA, terminada a oferta pública deve ficar na faixa dos R$ 113,00. Ao preço de R$ 118,47 o P/VPA = 1,05 está igual ao da MXRF11. Mas o VRTA11 está pagando bem mais (nos últimos 3 meses, o VRTA11 pagou um total de R$ 3,75 enquanto que o MXRF11 pagou apenas R$ 2,45 sempre lembrando que o preço atual do VRTA11 é apenas um pouco maior). 

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