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sexta-feira, 31 de março de 2017

MERC BR CI (MBRF)


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346226  - paulo_prof   -  17 Jan 2018, 13:49
A deliberação da AGE (decidir amortizar o resultado da venda do Centro de Tecnologia) era esperada, de modo que a notícia não é nem positiva, nem negativa.

O que me surpreendeu foi o ativo estar sendo negociado a R$ 1.058,00 ... esperava valores bem menores, uma vez que o ativo fechou ontem em R$ 1.142,01. Se vc deduzir os R$ 137,86, vc obtém R$ 1.004,00, ou seja, mais de R$ 50 menor!

Pelo sim, pelo não ... resolvi vender e aumentar a liquidez para aumentar a posição em ações.

346224  - marcosheyse  -  17 Jan 2018, 13:36
Pra lá de positiva pra quem é cotista... este imóvel ficou um bom tempo sem ser locado (sem gerar renda para os cotistas) e após a venda na atual conjuntura tava difícil fazer um bom uso do dinheiro.

Neste caso especificamente eu prefiro o dinheiro na mão para reinvestir do que ficar mais um tempão sem receber este DY.

345497  - paulo_prof  -  23 Dez 2017, 18:12
Em princípio, se a Assembléia resolver não comprar outra propriedade, acho que pode ser qualquer coisa! A própria Assembléia deverá decidir.

Consultando os balancetes, verifica-se:

a) as disponibilidades em 30NOV2017 eram de R$ 16,960 milhões;

b) a valor mensal que atualmente está sendo pago aos cotistas é menor do que o resultado mensal (receitas imobiliárias + financeiras - despesas), pois as disponibilidades em 30SET somavam R$ 16,778 milhões e em 31OUT, R$ 16,874 milhões.

c) as amortizações mensais correntes parecem nada ter a ver com a venda da propriedade ... como, em tese, as amortizações têm que ser deduzidas do preço médio de compra, são desfavoráveis aos cotistas que são isentos conforme a lei ... melhor seria se os valores continuassem a ser pagos como rendimentos isentos, sem diminuir o preço médio de compra. Suspeito que a Rio Bravo tenha sido pressionada por cotistas não isentos a alterar a "modalidade" do pagamento, evitando a incidência de IR. Por outro lado, entretanto, aposto que quase a totalidade dos cotistas isentos não procederá a redução do preço médio de compra. Interpretará as amortizações correntes como rendimento regular isento.

345459  - luizgmendes   -  22 Dez 2017, 11:15
1) Não será a totalidade. Essa amortização será paga até esse mês de dezembro. Não lembro a data, mas haverá uma assembléia em breve para decidir a compra de um outro imóvel.

2) Não sei.

Eu estava tentando entender qual seria o impacto na renda na venda desse imóvel, mas ele está vago há um bom tempo, mas de um ano, então não teria sentido reduzir renda em janeiro/18, espero...

345456  - pedrosousa -  21 Dez 2017, 23:13
Ilustres =>

Sobre MBRF11:

1) O valor da amortização será/seria R$ 14.016.000,00/101.664 cotas = R$ 137,8659112/cota?

2) Deve/deverá ter algum desconto (comissões?) e/ou acréscimo referente o tempo decorrido (aplicação financeira dos recursos)?

Alguém pode opinar?

341236  - pedrosousa  - 18 Ago 2017, 18:22
18/08/2017 14:07 FII MERC BR (MBRF) AGE - Resumo das Deliberacoes - 18/08/2017 10:00

São Paulo, 18 de agosto de 2017.

Aos Senhores Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil - FII

Ref.: Deliberações da Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil – FII realizada em 18 de agosto de 2017.

Prezado(a) cotista,

A Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., na qualidade de Instituição Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MERCANTIL DO BRASIL - FII ("Fundo"), vem, pela presente, informar aos senhores cotistas acerca das deliberações discutidas e aprovadas em Assembleia Geral Extraordinária, realizada no dia 18 de agosto de 2017, às 10 horas, horário de Brasília, conforme abaixo:

• “Aberta a assembleia, a Administradora ressaltou o grande esforço realizado, com disponibilização de modelo de voto por escrito e realização de teleconferência explicativa prévia à assembleia, de forma a garantir a maior participação possível dos cotistas do Fundo na assembleia, em se tratando de um assunto desta importância para o Fundo. Foi novamente esclarecido que uma das condições para efetivação do Compromisso de Compra e Venda assinado é a aprovação da venda pela assembleia geral de cotistas, sendo que nenhuma penalidade será aplicada a nenhuma das partes, caso

a venda não seja concretizada. Após os devidos esclarecimentos, deu-se início à discussão da matéria constante das ordens do dia, e os cotistas do Fundo, presentes ou através de carta resposta enviada à Administradora, deliberaram da

seguinte forma:

• (I) Cotistas representando 6,81% (seis vírgula oitenta e um por cento) do total das cotas emitidas votaram pela aprovação da venda do Imóvel pelo valor líquido de R$ 14.016.000,00 (quatorze milhões e dezesseis mil reais); e

• (II) Cotistas representando 6,80% (seis vírgula oitenta por cento) do total das cotas emitidas votaram pela aprovação da amortização extraordinária dos recursos auferidos do caixa gerado nos meses de setembro/2017 a dezembro/2017, no valor por cota de até R$ 7,79 (sete reais e setenta e nove centavos) ao mês até o dia 31 de dezembro de 2017.

A administradora informa aos cotistas que convocará, até o dia 31/12/2017, uma nova assembleia para deliberar sobre a aquisição de um novo imóvel ou sobre a devolução dos recursos obtidos com a venda do Centro de Tecnologia.”.

Sendo o que nos cabia para o momento, ficamos à disposição dos Senhores para eventuais

esclarecimentos que se façam necessários.

São Paulo, 18 de agosto de 2017.

Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.

Instituição Administradora doFundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil - FII

340603  - ispholambra -  01 Ago 2017, 02:18
MBRF11
Muito negativa a proposta feita pela Rio Bravo de adquirir um outro imovel para alugar para o Mercantil... ou provavelmente comprar do Mercantil pagando bem acima do que deve valer...

O Mercantil nao e confiável.... melhor seria se o resultado da venda fosse devolvido aos cotistas...

Sou favoravel à venda... mas totalmente contrario a adquirir novos imoveis do Mercantil ou para o Mercantil...

340593  - pedrosousa -  31 Jul 2017, 23:52
31/07/2017 19:16 FII MERC BR (MBRF) AGE - Proposta da Administradora - 18/08/2017 10:00
Recomendação
Análise
• Após quase 2 anos da desocupação, entendemos que a proposta atual é bastante satisfatória para o Fundo. Entendemos que não deverá haver propostas no médio prazo que superem este valor e que possam remunerar o capital desta transação adequadamente;
• O valor da proposta é 23% superior à última proposta recebida pelo ativo, além de estar muito próximo ao valor das duas ultimas avaliações elaboradas por avaliadores independentes: R$ 14.840.000,00 em 2016, feita pela Colliers e R$ 14.700.000,00, em 2015, feita pela Nai Dworking;
• As tentativas de locar o imóvel tem sido infrutíferas, conforme explicado no slide 13, acarretando um dispêndio durante esse período de cerca de R$ 400 mil ao Fundo (referente aos pagamentos de IPTU e segurança do imóvel);
• Para um ativo que sofre com vacância há 2 anos e que sofreu com as mudanças tecnológicas da sua destinação atual, entendemos que a rentabilidade auferida (IGP-M + 1,7% a.a. ) estará dentro das possibilidades
• Portanto, recomendamos o aceite da presente proposta, no valor bruto de R$ 14.600.000,00 e no valor líquido de comissões de R$ 14.016.000,00.
Importante
Independentemente da recomendação da Rio Bravo, é importante ressaltar que os cotistas devem ponderar todos os fatores envolvidos para sua decisão, tais como: perspectiva pessoal de recuperação da economia e mercado imobiliário, precificação do Fundo no mercado secundário, necessidades pessoais de liquidez, oportunidades para reinvestimento, entre outros.
A Rio Bravo ressalta que, apesar de existir uma recomendação sobre a transação, a decisão final sobre a eventual venda do imóvel é dos cotistas do fundo.

340403  - ispholambra -  27 Jul 2017, 01:33
MBRF11
Acredito que dessa vez a Rio Bravo vai opinar pela venda do CT... e eu vou votar pra vender...
E um predio mais velho... dificil de alugar... e que foi comprado no auge da bolha imobiliaria... nem daqui 10 anos volta no preço que pagaram...
O MBRF11 ja negocia ao seu preço de lancamento... e nao deve cair abaixo disso depois da venda... ate porque o preço atual e baseado na atual remuneracao aos cotistas...
A conferir...

328171  - ispholambra   -  10 Out 2016, 02:43
Ótimas e didáticas as discussões sobre os FIIs aqui no fórum... e mostra um amadurecimento do espaço... pois não são discutidas somente as oportunidades... mas também as ameaças e as características negativas do mercado de FIIs como um todo...
Essa visão de que, com as regras atuais o administrador pode se comportar como o proprietário dos imóveis e agir em beneficio próprio em detrimento dos cotistas eu já tenho a um bom tempo...
Os dois casos mais emblemáticos no entanto surgiram recentemente, em CTXT11 e em MBRF11... mas vejo conflito de interesses em vários FIIs desde que me iniciei nesse mercado a pouco mais de 2 anos... sendo que ao meu ver... o que melhor dilui esses riscos e uma carteira bem diversificada... pois com praticamente todos os administradores atuais eu ja vi alguns conflitos e/ou falhas... não sendo privilegio de um ou outro... mas de praticamente todos...
Mas como bem disse o colega TNL em seu post mais recente... sempre vao surgir medos e temores que dificultam a visibilidade dos investimentos pelos investidores... e em muitos casos o panico se instala e aí é que surgem as melhores oportunidades... é óbvio que riscos sempre vao existir aos montes... e a única coisa que pode salvar o investidor é a prudencia, a coragem e a diversificação...
No caso específico do MBRF11, esse fundo já começou errado... pois enquanto praticamente todos os FIIs de imoveis de bancos sao planejados com contratos atipicos de no minimo 10 anos, aonde a rentabilidade é inicialmente planejada para que ao fim dos contratos todo o dinheiro investido na compra das cotas tenha retornado aos investidores na forma de rendimentos, no caso do MBRF11 nao existia esse mecanismo... foi feito contrato típico... e isso ao meu ver ja nao foi feito de forma inocente... ja existia um planejamento de para se livrar dos imoveis desde o inicio...
E depois da entrega do imovel do Centro Tecnologico, e diante de um quadro de infação alta, o que aumentou significativamente o valor do aluguel... o inquilino acenou com o estabelecimento de um contrato atipico de prazos entre 5 e 7 anos mediante uma reducao significativa do aluguel que estava sendo cobrado...
Ou seja... foram lambanças em cima de lambanças da administradora... e isso por si só ja e um motivo para ficar bastante desconfiado...
Eu só nao levei uma "trolha' enorme com esse fundo porque quando um colega postou aqui que havia um movimento de desocupacao do centro tecnologico, eu me apressei e vendi as minhas cotas no 0X0... na época o Small chegou ate comentar que tinha gente que via muito fantasma aqui ... kkkkkkkk
Mas foram os fantasmas que me salvaram... lembro que o Pedro mandou e-mail sobre o assunto e a administradora afirmou nao saber do movimento de desocupacao... e chegou a afirmar que eles jamais fariam isso.. pois o fundo levava o nome do banco e tals... e algum tempo depois veio o FR avisando da desocupacao... pura sacanagem...
Entao desde essa epoca comecei a ficar mais esperto com os investimentos... nao e só comprar e esquecer... tem de comprar e acompanhar diariamente... senao a "trolha" e certa...
Atualmente estou bem comprado em fundos com contratos atipicos... SAAG11, BBRC11, AGCX11, FAED11B, AEFI11 e agora tambem o MBRF11... esse eu comprei ate os 820,00.. visando renda mesmo... logo se houver um plus com a venda do imovel desocupado esse vai ser o lucro...
Mas assim como muitos por aqui... to de olhos abertos... sei que logo vou ter de comecar a desmontar a minha posicao nesses fundos ai de cima tambem... certamente MBRF11 vai ser o primeiro...
Nos preços atuais, poucos FIIs me chamam a atencao... e os que estao com preços atrativos, ou tem problemas serios com vacancia/inadimplencia/revisionais negativas ou sao candidatos serios a terem esses problemas... nao vejo no momento oportunidades razoáveis de risco/retorno em FIIs...
Logico que os juros vao cair... e dai a neblina tende a baixar... mas o mercado é dinamico... nao espera.. ou nos posicionamos quando a neblina e densa ou perdemos as melhores oportunidades...
Ao meu ver no momento... o grande problema é a falta de opçoes atraentes para investir os trocados que os FIIs proporcionam... ou mesmo reinvestir o capital em caso de venda gradual dos FIIs da carteria... ja dei uma diversificada com os FIPs IE.. mas sao poucos e a carteira ja esta bastante concentrada neles... garimpei algumas acoes tambem... FIBR3, BGIP4, BMEB4 e uma isca de POSI3... essa ultima eu pretendo aumentar se o ativo nao disparar... mas mesmo assim... as acoes ainda nao sao nem 5% da carteira... me esse percentual tende a aumentar a ate uns 25% no futuro...
Mas é isso aí... conforme o panico vai passando... as oportunidades vao ficando cada vez mais escassas...e as ameaças cada venz mais claras... mas estamos na luta!!!
MBRF11 A Rio Bravo recomenda que o Imóvel nao seja vendido... e eles tem razao... O custo de carregamento o imovel e baixo... nao faz sentido "queimar" o imovel por pouco mais de 50% do valor de aquisicao... Estou com eles... vou encaminhar meu voto pela DESAPROVACAO da venda... alias podiam ter sido mais prudentes e nem ter aceitado levar essa proposta para votacao... Mais informacoes no link abaixo... Abraço Ivan
Na minha opinião, se não aprovarem, vão negociar, tlvz façam mais uma ou duas propostas, como ocorre na mairoria das compras de imoveis. Tentaram derrubar o preco, o famoso se colar colou. Outro ponto a ser pensado e q se forem demolir pra construir no lugar nao da pra calcular valor do m2 do predio q ta la e falar se ta caro ou barato, tem q se pensar na metragem do terreno e em todos os gastos pra demolir e etc. Na duvida comprei umas cotas no leilao de ontem. Pra mim foi mto bom saber q tem interessados naquele lugar. 
                                                                                           ▲                                                                      ▲
328130  - pedrosousa  -  07 Out 2016, 21:26
07/10/2016 17:19 FII MERC BR (MBRF) AGE - Edital de Convocacao - 08/11/2016 11:00

São Paulo, 07 de outubro de 2016.

Aos
Senhores Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil – FII

Ref.: Convocação para Assembleia Geral de Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil - FII

Prezados Senhores Cotistas,

A Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. (“Administradora”), na qualidade de instituição administradora do Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil - FII, inscrito no CNPJ/MF sob n° 13.500.306/0001-59 ("Fundo"), nos termos do Art. 19 da Instrução CVM n°
472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM nº 472”), vem por meio desta, convocar V.Sas. a participar da Assembleia Geral de Cotistas, a ser realizada no dia 08 de novembro de 2016, às 11:00 horas, na sede da Administradora, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Av. Chedid Jafet, nº 222, 3º andar, Bloco B, CEP: 04551-065, a fim de examinar, discutir e votar acerca da seguinte matéria:

(i) autorização para a venda do imóvel “Centro de Tecnologia” (“Imóvel”) composto pelas matrículas nºs 108.149, 16.367, 43.941 e 85.855, todas do 4° Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte - MG, pelo valor líquido de R$ 11.523.600,00 (onze milhões, quinhentos e vinte e três mil e seiscentos reais) com a consequente amortização dos recursos aos cotistas, no valor de R$ 113,35 (cento e treze reais e trinta e cinco centavos) por cota, e a autorização para a Administradora do Fundo outorgar a competente Escritura Definitiva de Venda e Compra do Imóvel após a superação de todas as condições previstas no Compromisso de Compra e Venda, bem como efetuar registros, averbações e quaisquer outras medidas que se façam necessárias para a transferência da propriedade do Imóvel.

Maiores informações a respeito da referida operação, bem como a recomendação da Administradora acerca da matéria objeto de deliberação dos cotistas, encontram-se disponíveis em no website da Administradora (www.riobravo.com.br), na página do FII Mercantil do Brasil ou diretamente pelo link https://goo.gl/ZaSCgP.

Informa ainda a Administradora que, no dia 28 de outubro de 2016, às 11:00 horas, será realizada uma teleconferência a fim de prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. A referida teleconferência poderá ser acessada pelos cotistas por meio dos dados de conexão a seguir:

Telefone: 4020-5790 (não é necessária inclusão de DDD)
Número da sala de conferência: 2512
Senha: 290

As matérias dependerão da aprovação por maioria de votos dos cotistas presentes, nos termos do Artigo 20, caput, da Instrução CVM nº 472.

Os cotistas do Fundo poderão participar da Assembleia Geral de Cotistas ora convocada, por si, seus representantes legais ou procuradores, consoante o disposto no artigo 22 da Instrução CVM nº 472, portando os seguintes documentos: (a) se Pessoas Físicas: documento de identificação com foto; (b) se
Pessoas Jurídicas: cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is); (c) se Fundos de Investimento: cópia autenticada do último
regulamento consolidado do fundo e do estatuto ou contrato social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is). Caso o cotista seja representado por procurador este deverá
apresentar o instrumento particular de mandato, sendo certo que o procurador deve estar legalmente constituído há menos de 1 (um) ano.

Nos termos do parágrafo único do Artigo 22, da Instrução CVM nº 472, e parágrafo único do Artigo 29 do Regulamento do Fundo, os cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, por meio da entrega do modelo de voto disponível no website da Administradora (www.riobravo.com.br), na página do FII Mercantil do Brasil ou diretamente no link
https://goo.gl/I8czMh.

Sendo o que nos cabia para o momento, ficamos à disposição de V.Sas. para eventuais esclarecimentos que se façam necessários.

São Paulo, 07 de outubro de 2016.

Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.
Instituição Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil - FII

328049  - fridao   -  07 Out 2016, 14:04
Sobre valor dos imóveis do MBRF11, achei isto...demonstrações financeiras de 31.12.2015...será?

Propriedades para investimento
a. Relação dos imóveis – acabados
Referem-se a imóveis locados ao Banco Mercantil do Brasil, abaixo discriminados:
Endereço Característica Cidade UF
Metragem
do imóvel 2015 2014
1. Rua Rio de Janeiro, 654 Edifício Sede Belo Horizonte MG 16.468,00m2 95.160 113.600
2. Av. Rio Branco, 89 Agência Bancária Rio de Janeiro RJ 791,00 m2 17.070 20.950
3. Rua Teixeira Soares, 595 Centro de Tecnologia Belo Horizonte MG 6.548,00m2 14.700 30.570
126.930 (i) 165.120 (i)

Avaliado ao valor justo
b. Movimentação
2015 2014
Saldo inicial 165.120 162.900
Ajuste ao valor justo (38.190) 2.220
Saldo final 126.930 165.120
c. Método de determinação do valor justo
A Nai DWorking, empresa de avaliação externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional e experiência na região e tipo de propriedade que esta sendo avaliada, avaliou para marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo na data base Setembro de 2015 (No exercício findo em 31 de dezembro de 2014 a empresa de avaliação foi a Colliers International do Brasil, na data base de Setembro de 2014).
Os valores justos são baseados em valores de mercado, e refletem o valor estimado pelo qual uma propriedade poderia ser negociada na data de avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado. Na ausência de preços correntes no mercado ativo, as avaliações são preparadas através da consideração do valor dos fluxos de caixa agregados estimados dos aluguéis das propriedades para investimento. A taxa de desconto que reflita determinados riscos inerentes é então aplicada nos fluxos de caixa anuais líquidos para chegar à avaliação da propriedade.
A avaliação da Agência Bancária foi realizada pelo Método da Capitalização da Renda através do fluxo de caixa descontado num horizonte de 20 anos, analisando-se o contrato vigente (com previsão de término em julho de 2031). A taxa de desconto real aplicada foi de 10,6% a.a. e, na avaliação do perito terceirizado e da instituição administradora, refletem as avaliações atuais do mercado quanto às incertezas no valor e prazo dos fluxos de caixa. As despesas de conservação e manutenção dos imóveis são de responsabilidade dos locatários e, portanto, não foram considerados no laudo de avaliação.
A avaliação para o Edificio Sede foi realizada pelo Método da Capitalização da Renda através do fluxo de caixa descontado num horizonte de 20 anos, analisando-se o contrato vigente (com previsão de término em julho de 2031). Após o término do contrato vigente, foi considerado a renovação do contrato de aluguél em condições de mercado. A taxa de desconto real aplicada foi de 9,2% a.a. e, na avaliação do perito terceirizado e da instituição administradora, refletem as avaliações atuais do mercado quanto às incertezas no valor e prazo dos fluxos de caixa. As despesas de conservação e manutenção dos imóveis são de responsabilidade dos locatários e, portanto, não foram considerados no laudo de avaliação.
Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2015 e 2014
11
A avaliação para o Centro de Tecnologia foi realizada pelo Método da Capitalização da Renda através do fluxo de caixa descontado. Uma vez que o locatário que ocupava o imóvel desde julho de 2011 desocupou o local em 30 de setembro de 2015, foi considerado o cenário de imóvel vago, com fluxo de caixa de 10 anos de duração e contrato de locação de 5 anos com direito a revisional, conforme práticas habituais de mercado. O cenário inicia com vacância de 12 meses e carência de 5 meses, renovado automaticamente no final do período. A cada revisional, o valor de locação se iguala ao valor de locação de mercado, considerando uma valorização de 1% ao ano. A taxa de desconto real aplicada foi de 12,1% a.a. e, na avaliação do perito terceirizado e da instituição administradora, refletem as avaliações atuais do mercado quanto às incertezas no valor e prazo dos fluxos de caixa. As despesas de conservação e manutenção dos imóveis são de responsabilidade dos locatários e, portanto, não foram considerados no laudo de avaliação.
MBRF11
Saiu a venda do Centro Tecnologico!!!
Se aprovarem na AGE vai dar 113,35 por cota!!!
Pois é ... Este não é o primeiro e ...muito menos será o último ...

Sabem quanto os imóveis que compõem o tal Centro Tecnológico custaram ao fundo 5 anos atrás? Só R$ 21,4 milhões!!! Quase o dobro do preço que agora estão vendendo.

A assembléia que será convocada quase certamente aprovará a venda. Por que? Porque uma grande parte dos cotistas adquiriu o ativo após a devolução de Centro Tecnológico por parte do Banco Mercantil em 25SET2015. Ao preço atual, a devolução de R$ 113,00 garantirá uma renda anual real de aprox. 10%; entre o fechamento de 28SET2015 (R$ 850,00) e hoje, em nenhum momento o ativo atingiu a cotação corrente.

Acredito que, cedo ou tarde, vários FIIs venderão ativos a preço de banana ... (e nunca saberemos se alguém não estará levando grana por baixo do pano)! Os candidatos mais óbvios que me vêm em mente são PSRV, RDES e XTED.

Vixe!!!
Isso me lembra aquele tal de "fumo arapiraca"...

Olá mestre "Paulim".....

A questão agora é a seguinte: Qual será o ponto de equilíbrio do valor da cota deste fundo considerando o que já estava precificado em relação a esse imóvel do CT?

Respondendo e ao mesmo tempo perguntando novamente:

> se nada estava precificado, então o preço justo atual seria R$ 830,00 (últimos preços negociados) mais os 115,00 o que resultaria em um preço justo de R$ 945,00 tanto para compra quanto para venda.

> digamos que estava precificado uns 50% desses 115,00 (57,50) então o preço justo de venda/compra seria de 830,00 + 57,50 = 887,50.

Aí é onde de fato está o "pulo do gato".

Agora sobre o valor da venda, acho muito baixa. 

Segundo alguns foristas que já pesquisaram o valor do m2 de prédios comerciais com menos metragem de terreno e construção estão (na região) entre R$ 3.000,00 a R$ 4.000,00. O PREÇO DE VENDA SERÁ DE R$ 2.531,00.

E aí.......

Acho que o preço justo é aprox. o atual ... o rendimento mensal sobre o preço atual ajustado (deduzidos os R$ 113,35) é 0,93, o que seria um pouco exagerado, considerados a idade dos imóveis remanescentes do fundo e os riscos representados pela eventual não aprovação do negócio, inquilino e chunchos adicionais futuros. Se a proposta for aprovada pela AGE (o meu chute é que será, apesar da "recomendação" em contrário da Rio Bravo), o preço deverá aumentar para algo entre R$ 920,00 e R$ 930,00. 

A probabilidade de chuncho é bastante alta. 

Há 5 anos, o banco recebe do fundo R$ 21,4 milhões, supostamente o preço de mercado. 4 anos depois de embolsar a grana o banco devolve os imóveis. Alguém vai querer convencer que isto foi coincidência, que não foi meticulosamente planejado? Chuncho no. 1!

Com a crise de um lado (baixando o preço do m2) e os imóveis gerando despesa de outro (pressão sobre os cotistas), a Rio Bravo faz um negócio de pai para filho sem levar algum? Difícil de acreditar! Mas há que se reconhecer que o pessoal da Rio Bravo, posicionando-se contra a venda, é realmente profissa! 

328146 - Barbado  -  08 Out 2016, 15:21
Valeu mestre, é o que penso também.

Tenho o papel, fazendo umas contas de padeiro temos o seguinte quadro:

Preço atual R$ 900,00 - R$ 115,00 (amortização)= R$ 785,00 seria o custo final.

A renda atual é de 7,30 e terá reajuste em janeiro/17 pelo IGP-M.

O índice dos últimos 12 meses está 10,6777%, não seria uma discrepância afirmar que miseravelmente haverá um reajuste de pelo menos uns 8,5%.

Então o rendimento passaria para 7,92 por cota, ou 1,01% a. mês.

Considerando que tenho o papel em carteira e preciso tomar uma decisão, a porca torceu o rabo.

Se não venderem o imóvel, o preço da cota deve recuar para 840,00/850,00 e teremos que aguardar uma nova proposta, porém essa investida do comprador demonstra, em tese, que o imóvel não é tão imprestável como muitos apregoam.

Se venderem o imóvel, não é interessante me desfazer das cotas pelo preço atual de R$ 900,00, muito embora as lambanças futuras (bem colocadas pelo senhor) são quase uma certeza.

Um pouco mais acima de R$ 900,00 começa a coçar o dedo.

Vocês aí da poltrona, estou conjecturando, tomem suas próprias decisões porque tudo pode dar estupidamente errado.

Tenho a mesma convição, Prof.. O Mercantil planejou isso para se desfazer de imóveis velhos e com pouco interesse.

Na verdade, me parece que o mesmo está acontecendo com BBFI e o mesmo irá acontecer com BBPO e SAAG. Embora ainda seja um pouco cedo para se posicionar por este risco nos dois últimos, precisamos analisar com muito cuidado quanto realmente valem estas agências (imóveis), considerando uma possível readequação destes e relocação para outras finalidades.

328147 - Molothrus bonariensis   -  08 Out 2016, 15:58
Veja que baita negócio para os bancos:
1- Já sabem a tempos que em 202x não terão mais necessidade de tantas agências físicas, com a evolução dos serviços online.

2- Vendem suas agências velhas ou menos interessantes no futuro em um único movimento, com a formação de um FII, sem despertar qualquer suspeita no mercado.

3- Fazem a venda num momento (2011-2012) em que os imóveis estão em fase aurea do ciclo imobiliário.

4- Quando os contratos vencerem, poderão renovar as que ainda possuem algum interesse, devolver as que não interessam mais, com contrato típicos e de curta duração.

Não são fracos......

328148 - nelsonnpires -  08 Out 2016, 17:20
Observações anteriores considero corretas.

Ninguém é bobo no mercado, muito menos banco.

Concordo tb com o Prof. sobre a possibilidade de novas vendas ocorrerem na bacia das almas.


Baseado nessas observações que caminho seguir?

1- Comprar cota de fundos candidatos a serem liquidados e onde suas cotas representem valores menores que o custo de reposição?

2- Vender fundos atuais que podem passar por esse problema no futuro e que ainda não reflitam esse fato em suas cotas?


Opinião pessoal que 1 e 2 são corretos, questão básica é qual o momento mais indicado para esse posicionamento.

Ando comprando sem pressa XTED, pouca coisa, mas impossível não afirmar que ele muito abaixo do seu custo de reposição.
Aproveitei e montei posição em SPTW11, outro que ficou com m2 fora da realidade, aqui temos renda como um "seguro"
RDES11 tb barato, não tenho esse fundo, na minhã opinião o fundo Capitania uma hora ou outra vai conseguir liquidar esse fundo, ha meses eles são praticamente os únicos compradores.
FMOF11 outro com jeito que vai ser alienado,
Comprar vacância de determinados fundos com objetivo de futuras locações ao invés de venda do imóvel, ainda interessante tb.

Enfim na atual fase de mercado onde as cotas ao meu ver passaram do ponto em termos de valorização acho que precisamos adotar novas estratégias, arriscadas sem duvida, mas se derem certo podem representar ganhos de 100%.

328149 - Molothrus bonariensis  - 08 Out 2016, 17:52
Tenho a impressão que a solução é focar nos imóveis dos fundos. Comprar um FII com olhos de quem está comprando um imóvel. Focar nas características duradouras do fundo: a qualidade e potencial dos imóveis. Bons imóveis jamais nos deixarão na mão. Podem até ter um contratempo momentâneo (culpa do inquilino e não do imóvel). Mas, serão os primeiros a serem relocados, os primeiros a valorizar.....

Infelizmente, esta é a parte mais difícil de avaliação para nós, cotistas. Talvez quase impossível, individualmente. Possivelmente nenhum de nós conhece de perto os imóveis que compõem o patrimônio dos nossos FIIs. Acreditamos nos administradores, acreditamos nos auditores, acreditamos nos avaliadores. Mas nossa história mostra que nenhum deles merece este crédito inquestionável. Todos são passíveis de serem "comprados" por interesses diversos dos dos cotistas.

Com esta dificuldade, passamos a olhar o inquilino, o contrato, a rentabilidade e tantas outras características efêmeras, inerentes ao momento do fundo.
É simples, mas não fácil, nem um pouco....

328150  - Molothrus bonariensis -  08 Out 2016, 18:36
Complementando:

1- O custo de reposição é um parâmetro pouco efetivo, isoladamente, na minha opinião, Nelson. Ainda que consideremos o preço do terreno neste custo, ele não reflete o potencial do imóvel. Um imóvel num bairro/cidade em crescimento possivelmente jamais será negociado abaixo do seu custo de reposição. Já um imóvel num bairo/cidade em declínio possivelmente jamais será negociado acima do seu custo de reposição.



2- Penso que sim. Possivelmente eu irei me desfazer definitivamente de MBRF, após a definição deste assunto (venda CT). Analisar a reação dos cotistas, do administrador e demais envolvidos será um grande aprendizado.



XTED eu vendi recentemente (2 semanas) minha posição, comprada parte antes da enorme queda e parte após. Saí com um baita prejuízo percentual, mas financeiramente pequeno porque representava menos de 0,3% da minha carteira. Os motivos, basicamente, são o tempo de vacância. Por experiência com imóveis particulares, sei que bons imóveis não ficam vagos por muito tempo. Por pior que seja a crise, penso que a resiliência é uma das características de bons imóveis. Ficar vago não é culpa do imóvel, mas ficar vago por muito tempo, sim, na minha opinião.

É possível que quem entre agora, como você, consiga sair no lucro. Acho até bastante provável, pensando numa reversão para breve do ciclo imobiliário (1-3 anos), quando tudo, até imóveis especulativos serão valorizados. Contudo, existe um custo de oportunidade hoje que você precisa estar disposto a pagar, ao deixar de investir seu capital em bons imóveis que apenas estão sofrendo com a crise. Particularmente, estou aproveitando esta crise para separar o joio do trigo. Imóveis que ficam vagos por mais de 6 meses sem sequer uma locação parcial tem grande chance de ser joio, na minha opinião.

Obrigado pelas suas colocações aqui no forum, Nelson. Leio todas e gosto muito dos seus questionamentos, ainda que por vezes não esteja de acordo com eles. É com esta troca que evoluímos, penso.
                                                                                           ▲                                                                      ▲
319793  - Barbado  -  01 Abr 2016, 14:45
O MBRF11 está num bom preço:
> houve redução do aluguel em 20% conforma FR de 04.03.16;
> prazo 7 anos e 6 meses para a sede e 5 anos para a agência;
> em caso de rescisão antecipada o locatário tem que pagar a multa + saldo remanescente até o fim do contrato;
> em razão do item anterior podemos dizer que virou um "CONTRATO ATÍPICO";
> no preço atual de 730,00 rende 1% a. mês e será corrigido.

PLUS

> considerando os dados acima está equiparado aos demais FIIs com contratos atípicos;
> só que há um prédio vago que representa uns 18 a 20% do V.Patrimonial e que poderá ser "vendido a uma incorporadora" já que o aluguel neste caso está mais difícil o que em tese DARIA UMA AMORTIZAÇAO DE 150,00 POR COTA.

O palpite é meu, o dinheiro seu, TUDO PODE DAR ESTUPIDAMENTE ERRADO.

163111 - paulo_prof -  11 Jan 2013, 11:09
Citação: tittonel
Prof Paulo
O senhor poderia me indicar 5 FII com maoir seguranca mesmo que não paguem
acima de 7,5% aa mas que sejam estaveis???
CNES11B, DRIT11B, EURO11, MBRF11, TRXL11, VLOL11
XTED11 ainda não é, mas vai ser de fevereiro em diante.

160416 - tetzner -  14 Dez 2012, 11:30
Sim Samudutra, se você procurar vai achar enrrosco em tudo quanto é coisa; a questão é mitigar os riscos e cobrar um bom prêmio de risco por isso.
[...]
MBRF é FII de Tijolo de único inquilino, com contratos de longa duração (20 anos), ontem mesmo postei na ficha um resumo de qualidades e defeitos a pedido de outro forense amigo. Mas pense: é um banco, seu maior patrimônio é a imagem e a confiança, então mesmo em caso de venda os contratos protegem o fundo e as multas compensam a desocupação. São prédios bem localizados, pelo menos os principais são o CPD é mais problema e tem alguns processos de penhora, com total compromisso de respaldo do banco em caso de execução.

Veja que foi um exercício rápido, mostrando prós e contras e tudo isso se resume ao risco, em saber o quanto vale a pena pagar para obter o FII.

No blog tem informações atualizadas sobre Todos os FIIs, organizados em Fichas com as informações de cada um e com os comentários de cada um deles para você mesmo analisar e fazer seu juízo.

Eu monto e mantenho o Ranking dos FIIs como uma referência, você pode usá-lo ou não, pode excluir o que achar ruim ( tem gente que não gosta de FII de papel ), enfim nele você encontra também informações fundamentalistas de cada um ( Preço, P/VP, DY, RA, .... Tipo, Segmento, ... R%, R12Médio ).
160361 - samudutra -  13 Dez 2012, 19:07
Cuidado com os detalhes, é lá que se esconde o "Coisa Ruim".
[...]
MBRF é fundo de um inquilino só.

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