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terça-feira, 21 de janeiro de 2020

CSHG LOGCI (HGLG)


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Fiz umas contas de padeiro aqui e cheguei as conclusões mais diversas sobre esse FR...

O fundo relata ter adquirido um imóvel por R$15.6mi pagando um sinal de R$1.5mi. Até aqui tudo ok.

O fundo também relata que fará jús a um aluguel mensal de R$35.9k, e é aqui que as coisas ficaram confusas pra mim.

Tentando calcular o cap rate da transação, podemos partir de 3 premissas diferentes:

1. Os R$35.9k são referentes ao aluguel cheio do imóvel, nesse caso o yield mensal fica 0.23%a.m. (35.9k/15.6mi) e 2.79%a.a. Se minhas contas estão certas me parece um yield muito baixo.

2. Os R$35.9k são referentes ao aluguel somente da parte já desembolsada pelo fundo (10%) a titulo de sinal, nesse caso o yield mensal fica em 2.30%a.m. (35.9k/1.56mi) e 27.62%a.a. Agora, se minhas contas estão certas me parece um yield muito elevado.

3. Os R$35.9k são referentes ao aluguel proporcional do mês de dezembro do dia da assinatura do contrato até o fim do mês. Nesse caso o aluguel mensal seria algo proximo á 35.9K*30/12 = R$89.9k ja que a assinatura foi no dia 19 de dezembro. Partindo dessa premissa, o yield ficaria em 0.58%a.m e 6.91%a.a. o que me parece um pouco mais alinhado com a realidade mas ainda assim um yield relativamente baixo.

Confesso que com as informações relatadas até o momento não foi possível pra mim compreender se foi um bom negócio ou não para o fundo. Agradeço qualquer equivoco que possam identificar no raciocinio.

PS: De acordo com o ultimo relatório, o fundo relatava ter algo próximo a R$5.5mi em renda fixa e aproximadamente R$35.5mi em cotas de outros FIIs (FIIB11). Dessa maneira me parece claro que o fundo terá que se desfazer de boa parte de suas participações em outros FIIs para honrar a compra realizada. Parece inclusive que esse movimento já começou uma vez que houve forte pressão vendedora no FIIB11 ontem pela corretora Credit Suisse. Isso pode abrir uma oportunidade de adquirir FIIB11 diretamente.

20/12/2017 08:21 FII CSHG LOG (HGLG) Fato Relevante - 19/12/2017

FATO RELEVANTE
CSHG Logística - Fundo de Investimento Imobiliário – FII
CNPJ/MF n° 11.728.688/0001-47
Código Cadastro CVM: 146-5
CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º  andar (parte), 13º e 14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de instituição administradora do CSHG LOGÍSTICA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 11.728.688/0001-47, vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08, comunicar que o Fundo firmou, no dia 19 de dezembro de 2017, Contrato de Compra e Venda de Ações e Outras Avenças (“Contrato”) por meio do qual se comprometeu, atendidas determinadas condições, a adquirir a totalidade das ações da companhia denominada Rec LogCampinas & Guarulhos Empreendimentos S.A. (“Rec Log”), sociedade de propósito específico, detentora de imóvel logístico-industrial localizado no estado de São Paulo, na cidade de Campinas, Rua Ronald CladstoneNegri, nº 557, matriculado sob o nº 104.120 junto ao 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas- SP (“Imóvel”), pelo valor de $15.636.363,60 ( quinze milhões, seiscentos e trinta e seis mil, trezentos e sessenta e três reais e sessenta centavos).
O Fundo efetivou, concomitantemente à assinatura do Contrato, o pagamento de R$ 1.563.636,36 (um milhão, quinhentos e sessenta e três mil, seiscentos e trinta e seis reais e trinta e seis centavos), a título de sinal, equivalente a 10% (dez por cento) do preço de aquisição. Adicionalmente, nos termos do Contrato, o Fundo, indiretamente e por meio da SPE, fará jus desde a assinatura do contrato, a parcela do aluguel pagopela atual locatária do Imóvel, parte esta correspondente a R$ 35.982,89 (trinta e cinco mil, novecentos e oitenta e dois reais e oitenta e nove centavos) mensais que será recebida após a conclusão do negócio e, consequentemente, fará parte da base de cálculo para distribuição de rendimentos conforme legislação vigente.
Nos termos do Contrato, as partes se obrigaram a tomar as providências necessárias à conclusão do negócio, com pagamento do saldo remanescente e a assinatura de todos os instrumentos para a transferência definitiva da Rec Log, no prazo de até 45 (quarenta e cinco) dias a contar desta data.
Informações adicionais sobre esta transação serão detalhadamente abordadas por ocasião da conclusão do negócio, e estarão disponíveis no site da Instituição Administradora (www.cshg.com.br).
São Paulo, 19 de dezembro de 2017.
CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.
Instituição Administradora do
CSHG LOGÍSTICA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII

336523  - MuadibGV   -  06 Abr 2017, 23:59
Eu andei comprando HGBS e HGRE, mas HGLG não compro porque:

1) está bem acima do valor patrimonial , uns10% e

2) tem um monte de vacância anunciada que ainda não refletiu na renda.

Demorou, mas até os fundos da HG estão acusando o golpe da vacância.

327005  - nelsonnpires  -  13 Set 2016, 14:25
HGLG11, último relatório,
Recentemente, o Fundo recebeu da IBM, ocupante de três módulos no condomínio Tech Town, com contratos cujos vencimentos são previstos para setembro-16, dezembro-16 e novembro-18, notificação manifestando interesse em não renovar as duas locações com términos previstos para este ano. Estes dois contratos representam 6,9% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o final deste ano.
Ademais, o Fundo recebeu da Bosch, ocupante de seis módulos no Centro Empresarial Atibaia, com contrato cujo vencimento é previsto para fevereiro-20, notificação de rescisão antecipada parcial da locação.
A parcela a ser devolvida representa 0,5% da receita imobiliária potencial do Fundo e o impacto no caixa é esperado para o primeiro semestre de 2017.
Regularizado o episódio da inadimplência no Albatroz reportado no relatório anterior, o Fundo renegociou o contrato atual para valores de mercado com validade até janeiro-17.
Mesmo com os eventos acima citados e considerando o resultado acumulado de períodos anteriores, assim como as projeções realizadas, não há expectativa de alteração do atual nível de rendimentos distribuídos pelo Fundo pelo menos até o final de 2016.

264367  - MuadibGV  -  12 Jun 2014, 00:47
O que foi comentado sobre HGLG sobre a necessidade de se analisar períodos mais longos de tempo para evitar atrasos/adiantamentos/recebimentos atípicos, também vale para o HGRE.

O resultado desse mês foi muito ruim, com a parte recorrente da receita (aluguéis) bem atrás do rendimento distribuído. Por outro lado , considerando os cinco meses de 2014 o rendimento recorrente está 4,2 milhões atrás do distribuído. Como o Paulista Star deve receitar acima de 700 mil mensais, minha conta de padeiro indica que o rendimento "recorrente" desse fundo seria 11,53 aproximadamente.

Claro que expurgar os ganhos de capital no HGRE é meio injusto, já que são contumazes nessas operações. E o desconto sobre o valor patrimonial parece que é pra valer, já que estão sempre vendendo acima do valor patrimonial.

172269 - small caps -  12 Mar 2013, 13:47
Citação: eduardojose
Small, bom dia.... Qual FII vc indicaria?
Primeiro ponto: aqui também é necessário diversificar bastante. Tal como as ações, existem imprevistos com os imóveis também.... mudança de mercado... inadimplência... mudanças legais e de impostos... riscos judiciais...

Mas, considero interessante e andei comprando ultimamente:

a) HGLG11 por volta dos R$ 1260,00. Seus imóveis estão avaliados por volta dos R$ 1.320,00 por cota. Tem um DY razoável e boa diversificação de imóveis, geográfica e de inquilinos; Paga por volta de 8% a.a;
[...]



161688 - ch3481 -  27 Dez 2012, 22:35

(27/12) FII CSHG LOG (HGLG) - Aviso ao Mercado
DR.: ANDRE LUIZ DE SANTOS FREITAS

A CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A. enviou os seguintes
avisos ao mercado:
CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., sociedade por acoes, com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhaes Jr., n 700, 11 andar, Itaim Bibi, CEP: 04542-000, Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 61.809.182/0001-30, na qualidade de instituicao administradora do CSHG LOGISTICA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, inscrito no CNPJ/MF sob o n 11.728.688/0001-47, vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto nas Instrucoes CVM n 472/08 e 358/02, anunciar que firmou, em 18 de dezembro de 2012, o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda ("Compromisso") entre Espaco Gaia Empreendimentos Imobiliarios SPE Ltda. ("Companhia") e o referido Fundo de Investimento Imobiliario ("Fundo"), referente a aquisicao das unidades autonomas 04 a 09, localizadas no Edificio Albatroz, empreendimento este contido no Centro Empresarial Espaco Gaia Air, situado no municipio de Jarinu, na Rodovia (SP-65) Dom Pedro I, km 90, Gleba A-1, Bairro do Pinhal, mediante pagamento da primeira parcela prevista no Compromisso, no valor de R$ 4.217.600,00.
Nos termos do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda assinado, a Instituicao Administradora tomara as providencias cabiveis para a efetivacao da aquisicao do Imovel mediante recebimento de Escritura Definitiva de Venda e Compra e seu registro, a ser oportunamente comunicada quando de sua finalizacao. 

Citação: tittonel
Pessoal,
Vcsmpodem me ajudar quero comprar 5 FII fora o BBOP11, alguem pode me dar alguma sugestão???
Família de fundos da Hedging-Griffo: HGBS, HGLG, HGRE, CSBC

Estão mais "caros" que os outros em termos de distribuição, mas todos tem um valor considerável do seu valor de mercado "em cash" e são diversificados. Além disso HGRE e HGBS tem gestão ativa com histórico de sucesso (lembrar que resultados passados não são garantia de repetição no futuro bla bla blá)

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