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terça-feira, 28 de março de 2017

FLORIPA CI (FLRP)


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Balanços

Características
tipo ‘Tijolo’ classificado no setor ‘Shoppings Centers
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351751 - Ronimendes  -  04 Jul 2018, 01:46
Marcosvinicius2, seguindo suas recomendações, volto ao trabalho antes que o pessoal do Fórum me exclua.

O uqaz havia indicado alguns FIIs nos quais ele observou crescimento do resultado nos últimos anos. Se há algum iniciante em FIIs no Fórum, vamos esclarecer a devida importância desta observação: FIIs que conseguirem apresentar crescimento do resultado líquido (no futuro) provavelmente são os que valorizarão no longo prazo.

Vou fazer um levantamento individual do histórico de cada FII que o uqaz e tentar fazer uma estimativa de preço justo por FCD (que, convenhamos, tem suas falhas e é de pouca valia para o pequeno investidor que aporta regularmente). Mas o FCD pode funcionar em casos extremos: ou indica se o ativo está muito caro ou muito barato pelo fluxo de caixa que ele pode gerar no futuro (segundo as estimativas realizadas).

Como cada estudo consome um certo tempo, não vou conseguir fazer todos de uma única vez, mas vou postando os estudos de cada ativo e daí as discussões necessárias e os ajustes podem ser executados.

O FII de hoje é o FLRP11 (Floripa Shopping).

Primeiramente, vamos verificar a evolução do resultado operacional do FII.

Ano Fluxo de caixa líquido das atividades operacionais Número de cotas Fluxo de caixa líquido por cota g(nominal) inflação g (real)
2011 2.605.000 48.000 54,2708
2012 2.817.000 48.000 58,6875 8,1% 5,84% 2,17%
2013 2.721.000 48.000 56,6875 -3,4% 5,91% -8,80%
2014 2.077.000 48.000 43,2708 -23,7% 6,41% -28,27%
2015 2.828.000 48.000 58,9167 36,2% 10,67% 23,03%
2016 3.232.000 48.000 67,3333 14,3% 6,30% 7,51%
2017 3.626.000 51.604 70,2659 4,4% 2,95% 1,36%
Dos resultados dos anos de 2011, 2012 e 2013 foram expurgadas as receitas provenientes do recebimento da RMG que era vigente nessa época. Podemos verificar que o resultado de 2014 foi bastante comprometido por queda nas receitas e aumento das despesas.

Aliás, um ponto que achei negativo neste FII é o elevado percentual de despesas administrativas do empreendimento (não é a taxa administrativa). Acredito que sejam gastos com áreas vagas e outros. É necessário avaliar este fundo mais aprofundadamente para verificar esse pormenor.

A partir de 2015 o fundo passou a crescer aceleradamente. O crescimento de 2017 foi menor por causa da subscrição que aumentou o número de cotas e diluiu o resultado líquido. Será interessante verificar a evolução do resultado neste ano.

Calculando as taxas de crescimento média a partir do resultado líquido, chegamos ao seguintes resultados:

Período g (nominal) Inflação g (real) g real (a.a.)
últimos 5 anos (2013-2017) 20% 36,48% -12,27% -2,58%
últimos 3 anos (2014-2017) 62% 21,10% 34,09% 10,27%
Qual será a taxa de crescimento do FII para os próximos 3 anos? E para os próximos 5 anos? Estimando que o FII consiga crescer 3% acima da inflação pelos próximos 3 anos, e daí atingir a perpetuidade, o preço justo do FII (usando uma taxa de desconto de 7% na fase de crescimento e na perpetuidade) é:

Valor de mercado da cota R$ 1.202,00
Receitas totais do FII R$ 6.365.000,00
Despesas totais do FII R$ 2.739.000,00
Resultado líquido R$ 3.626.000,00
Número de cotas 51.604
Retenção de resultado líquido 5,00%
Vacância financeira 0,00%
g (fase de crescimento) 3,00%
n (número de anos cresc.) 3
r (fase de crescimento) 7,00%
g (perpetuidade) 0,00%
r (fase de perpetuidade) 7,00%
Preço justo do FII R$ 1.036,26
Margem de segurança -13,79%


R$ 1036.

Um pouco caro, talvez, PARA AS ESTIMATIVAS FEITAS.

Vou fazer o seguinte: vou mudar as estimativas para fazer o preço justo se igualar ao preço de mercado, para que tenhamos uma ideia das PREMISSAS que o mercado está utilizando na precificação do FLRP11.

No caso, foi bem fácil: mudei a taxa de desconto para 6% a.a. (real)

Valor de mercado da cota R$ 1.202,00
Receitas totais do FII R$ 6.365.000,00
Despesas totais do FII R$ 2.739.000,00
Resultado líquido R$ 3.626.000,00
Número de cotas 51.604
Retenção de resultado líquido 5,00%
Vacância financeira 0,00%
g (fase de crescimento) 3,00%
n (número de anos cresc.) 3
r (fase de crescimento) 6,00%
g (perpetuidade) 0,00%
r (fase de perpetuidade) 6,00%
Preço justo do FII R$ 1.209,86
Margem de segurança 0,65%
Então, pelas premissas adotadas, comprar hoje uma cota de FLRP11 por 1200 reais seria equivalente a aceitar um retorno de 6% a.a. (real), se o FII crescer seu Resultado líquido 3% a.a. por 3 anos, e daí atingir a perpetuidade (com o resultado passando a ser corrigido somente pela inflação, sem crescimento real).

Aí está o estudo.

Se quiserem que eu mude as premissas, é só falar.

Um grande abraço e muita luz.

341929  - marcosvinicius2  -  09 Set 2017, 15:51
BOA NOTICIA, com uma proposta de 22,77% recusaram a venda do FLRP, imagina o PRSV que tem uma proposta com redução de 43,75% em relação a ultima avaliação, ESPERO QUE TOMEM A MESMA DECISÃO. Se formos compararmos em relação ao valor de aquisição do TORRE VARGAS, a proposta seria equivalente a uma reduçao de 60,93%.

339289  - pedrosousa -  13 Jun 2017, 13:25
13/06/2017 08:38 FII FLORIPA (FLRP) Fato Relevante - 12/06/2017
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII FLORIPA SHOPPING
CNPJ/MF nº 10.375.382/0001-91 - Código CVM: 131-7
FATO RELEVANTE
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, com sede na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, localizada à Praia de Botafogo, 501, 5º Andar (Parte), Torre Corcovado, Botafogo, Rio de Janeiro, Brasil, CEP 22250-040, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira, de acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006, na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII FLORIPA SHOPPING (“Fundo”), em linha com a assembleia Geral Extraordinária, realizada em 16 de dezembro de 2016, na qual os cotistas autorizaram o administrador a buscar um comprador para o imóvel, informa a seus cotistas e ao mercado em geral ter recebido em 12 de junho de 2017, da Incorporadora de Shopping Center Florianópolis e da VGomes Participações Ltda., sócias do fundo no empreendimento, a proposta para aquisição da participação do fundo de 35,37% (trinta e cinco virgula trinta e sete por cento) no empreendimento Florianópolis Shopping Center, seu único ativo, pelo valor total de R$ 45.521.000,00 (quarenta e cinco milhões, quinhentos e vinte e um mil reais).
A proposta é válida por 90 dias a partir de hoje. O mercado será devidamente informado quanto a eventuais desdobramentos e definições que venham a ser formalizados entre as partes, sendo certo que a eventual alienação do Imóvel pelo Fundo deverá ser precedida de assembleia geral dos cotistas.
São Paulo, 12 de Junho de 2017.
BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
Administradora do

318512  - small caps -  04 Mar 2016, 03:27
Em plena crise, pesquisando também se acham boas notícias...

Invadida por Argentinos, a cidade de Florianópolis trouxe boas vendas em janeiro no Floripa Shopping (FLRP11B), que segue com vacância abaixo de 2%.

O volume de venda passou de R$ 23/24 milhões para R$ 32,8 milhões, ante a presença dos gringos. Mais 20% batia o período de natal!!!!

As receitas de estacionamento passaram de R$ 240 para R$ 480 mil de um ano para outro... em janeiro...

O câmbio tem dado um ânimo ao comércio local nesta crise intensa.

É evidente que isto não vai se repetir no restante do ano, especialmente a partir de abril... mas trará uma boa gordura no ano para os lojistas atuais.

316108  - leobras1  -  26 Jan 2016, 12:57
Pessoal, o que acham do FLRP11B a R$ 591,00?

Pra mim é um dos poucos fundos que não vai sentir essa crise. A vacância está baixa, pois o valor do aluguel por m2 é absurdamente barato, ou seja, a vacância deve permanecer baixa por um bom tempo. O Valor do m2 também está absurdamente barato.

Além disso, o fundo está inserido num setor bastante resiliente a crises, sendo o rendimento deve ultrapassar os 10%, mesmo com obras.

Acredito ser um fundo seguro para investimento a LP. Prefiro comprar umas cotas de FLRP11B do que BBPO11, que possui um aluguel caro, e que certamente será reduzido no final do contrato, além do risco de ter apenas um inquilino (já vimos esse filme antes com o BBFI11).

Outro fundo que acho seguro é o PQDP11, pelos mesmos motivos explicitados acima. Enfim, hoje em dia só compraria cotas desses 2 fundos.

315434  - small caps   - 16 Jan 2016, 01:05
Balancetes no site da CVM.

FLRP com desempenho muito forte. Temporada bombando de argentinos em Florianópolis com este câmbio.

Apesar do número de cotistas cair de 1065 para 838 no prazo de um ano, ao término de dezembro, a renda prevista para este mês passou de R$ 246 mil para R$ 355 mil na comparação anual, que ainda não é a renda dobrada. Isto equivaleria a um pouco mais de R$ 7,00 por cota... mas sempre há possibilidade de retenções.

Relatório do GRLV apontando renda real de R$ 7,80 já (pagando R$ 7,00). Abriram o valor de locação por m2, qual seja, R$ 19,89. Quando atingir 100% de ocupação, o potencial de renda se aproxima dos R$ 9,00. Está 92%.

Vivemos um momento ímpar, especial. Hora de botar a cabeça pra trabalhar e pesquisar.

307137  - small caps  -  15 Set 2015, 14:18
fridão, o principal problema de FLRP11B é que ele não caiu praticamente nada nos últimos tempos, ao contrário de boa parte dos demais FII's. Assim, a renda real em relação ao preço não tem mais atrativo em relação ao mercado.

De qualquer sorte, por lá ainda não há novas vacâncias significativas. Faz um tempinho que não saem de lá boas lojas. Quadro estável. Continuam praticando preços de estacionamento camaradas para incentivar o fluxo durante a semana, especialmente na praça de alimentação, que segue com bom desempenho, em que pese a crise que vive o país.

Assim, segue a lenta maturação.

277602  - small caps - 01 Out 2014, 12:12
FLRP11B.

Receitas de vendas também fracas em agosto...

O destaque positivo fica por conta da vacância que caiu mais um pouco, para 2,47%.

Lojas grandes em obras e aguardando projeto... entre elas Casas Bahia e Polishop...

Além de reduzir a vacância, trocou inquilino que não pagava aluguel e condomínio... Nada disso ainda está receitando...

232138 - small caps  -  20 Dez 2013, 02:57
FLRP11B.

Acabou de sair o relatório de novembro.

Receitas de vendas de R$ 17,1 para R$ 18,9 milhões;
Receitas de locação de R$ 818 para R$ 923 mil;

Caiu bastante a receita de estacionamento com os preços promocionais que estão praticando... que, de qualquer sorte, parece estar melhorando as demais receitas...

Houve aumento grande da vacância que, na prática, é bem diferente. Explico: a reforma do parque diminuiu bastante a sua área... Com a inauguração ocorrida, é possível que tenha sido considerado o espaço remanescente como disponível para locação. Além disso, aparentemente não foi considerado o contrato com a Renner nas "lojas em obras", o que certamente diminuiria a vacância.

Ainda não vejo no relatório mensal comentários acerca do prédio corporativo anexo... que está para locação.

Enfim, as obras continuam a todo vapor (expansão para a Renner + recolocação da Lady & Lord). Ficam estes comentários integrando o relatório fraquinho que a gestora disponibiliza ao mercado.

Ativo em maturação... sem renda atual... Mas que... quem sabe...

224730  - small caps  -  18 Nov 2013, 15:04
FLRP11B.

Para quem perguntou sobre as despesas com consultoria, o relatório é bastante omisso realmente...

É possível que seja:

a) despesas (comissão) de locação de novas lojas;
b) gastos de reposicionamento estratégico e de marketing;

Enfim... a maior parte do que se diga é chute.

Sobre o investimento em si... ele NÃO é apropriado para apavorados e assustados... portanto... se você é um deles... venda imediatamente suas cotas.

Os gastos por lá estão muito altos com reformas, instalação de novas lojas, realocação de lojas em outros locais, novo parque infantil... e também tinha de banheiros e praça de alimentação. Além disso, o prédio anexo continua vago e está demorando MUITO para alugar. E não há tendência disso mudar no curto prazo.

Tem gente que acha que tanta obra sai de graça. Nâo, não sai... Aliás, custa caro pra caramba!

As despesas devem prosseguir até o término do primeiro trimestre de 2014, eu acredito. Assim, mais uma vez, se não tem paciência de esperar por dias melhores, venda imediatamente suas cotas.

Vou esperar para ver o que acontece, com minha carteira DIVERSIFICADA.

Antes de tanta obra... o rendimento médio real estava por volta dos R$ 4,00 nos meses de fevereiro a dezembro e em R$ 9,00 no mês de janeiro, que tem o aluguel dobrado... continha de padeiro traz o resultado em R$ 53,00 por cota... bem acima da média do rendimento real dos FII's de shopping.

Até então, as receitas de vendas do shopping não mostram deterioração das operações... bem como não há garantia de que o rendimento ficará como estava antes das obras...

Pode PIORAR, como pode MELHORAR em razão da chegada da Renner.

Certeza... só tem investidores que acreditam em Eikes, HRTP's, etc... como eu nunca tive... e acredito que nunca vou ter... invisto, acompanho e diversifico.

172269 - small caps -  12 Mar 2013, 13:47
Citação: eduardojose
Small, bom dia.... Qual FII vc indicaria?
Primeiro ponto: aqui também é necessário diversificar bastante. Tal como as ações, existem imprevistos com os imóveis também.... mudança de mercado... inadimplência... mudanças legais e de impostos... riscos judiciais...

Mas, considero interessante e andei comprando ultimamente:

a) HGLG11 por volta dos R$ 1260,00. Seus imóveis estão avaliados por volta dos R$ 1.320,00 por cota. Tem um DY razoável e boa diversificação de imóveis, geográfica e de inquilinos; Paga por volta de 8% a.a;

b) FIIP11B por volta dos R$ 171,00. Situação parecida com o HGLG11, tem contratos de longo prazo. Em um dos meses paga um aluguel maior. Está por volta de quase 9% a.a.;

c) FLRP11B por volta dos R$ 735,00. Shopping com renda garantida que deve pagar anual entre R$ 50,00 e R$ 60,00, mas que tem bons riscos, tanto de alta como de baixa. No buscador tem mais comentários que fiz recente dele;

No mais, fique acompanhando, pois sempre surge uma oportunidade nova.

170085 - tetzner -  04 Mar 2013, 12:04
Segue o link para a ficha do Floripa
FLRP11B – Floripa Shopping
http://tetzner.wordpress.com/2012/08/01/flrp11b-floripa-shopping
fizemos algumas fotos da região, se alguém do encontro foi e fez fotos, podem me mandar por email que eu adiciono à ficha

170081 - Trifloripasempre -  04 Mar 2013, 11:31
Small

Bom dia. Sobre FLRP11B, a churrascaria Ataliba já foi inaugurada, mas a melhor mesmo é a Spettus, dentro do próprio Shopping. A Cassol está montando sua nova loja, ao lado do Shopping. E futuramente teremos a nova sede da FIESC, em Santo Antonio de Lisboa. Tem tb o um novo empreendimento comercial na região, com término previsto para 2016.

Também acredito que, progressivamente (no passo de Floripa) ocorrerá um maior adensamente habitacional da área.

170074 - small caps -  04 Mar 2013, 02:31
Ilustres, iniciei posição em FLRP11B... o que é válido para carteiras diversificadas para FII, com peso médio baixo.

Cientes dos riscos e da queda do rendimento que trará o término da renda garantida na distribuição de outubro de 2013, comprei minhas primeiras cotas de FLRP11B também no final do mês de fevereiro.

Espero que a administradora consiga logo ocupar os espaços vagos, para que paulatinamente os rendimentos passem a subir.

O faturamento total do shopping até que está se segurando bem. 

Estive recentemente por lá e efetivamente tem umas lojinhas pequenas fechadas. As grandes e âncoras estão ocupadas. Uma das grandes está em reforma, mas deve abrir em breve. Existia também uma loja com propaganda que abriria em março se não me engano... (acredito que era a StudioZ, de calçados).

As lojas locais, aos poucos, vão sendo substituídas por lojas de âmbito nacional. Muitas não souberam concorrer dentro do shopping. 

O movimento poderia ser melhor, mas devemos reconhecer os esforços da administradora. Sempre tem alguma novidade para atrair público no vão central. Atualmente é a "galinha pintadinha". As vezes tem pista de patinação no gelo, outras é laguinho para pilotar uma espécie de pedalinho motorizado... e por aí vai...

O entorno vai ganhando diversos novos negócios comerciais. Na região está abrindo um "Ataliba" e está anunciada a construção de uma nova Cassol (se não me engano é isto).

Recentemente foi inaugurado, enfim, um novo prédio residencial por lá... o que é o tipo de empreendimento mais desejável... pois ter consumidores vizinhos é sempre uma mão na roda... Mas a maioria por lá é de casas simples ainda... tem um longo caminho pela frente.

O risco maior continua sendo a concorrência dos outros shoppings... O shopping já esteve bem pior... antes de 2011... e ja esteve com vacância menor... beirando o 1%... parece que está numa entressafra... espero que apenas momentanea.

O cinema dele é bom. As ancoras são famosas (Riachuello, Marisa, Centauro, Havan (na região), Lady@Lord, Supermercado Nacional, etc...) e tem um excelente restaurante (Spettus) como ponto alto. No meio também tem um café com poltronas muito confortáveis...

O estacionamento é que poderia estar mais cheio de vez em quando... tem um bom espaço para melhorar a circulação de pessoas. O cotista tem que torcer para que a região tenha bastante empreendimentos residenciais mais próximos... coisa que os demais shoppings da ilha já tem...

Bom, considerando o período de renda garantida ainda existente (o que fez com que descontasse um pouco o preço da cotação atual) e o fato de o faturamento do shopping ainda estar "em ordem"... considerei que, dentro do segmento de FII de shopping, chegou num nível de preço que permitia iniciar posição.

165843 - investidorderisco -  04 Fev 2013, 23:08
FII Floripa Shopping
O Floripa Shopping é um fundo imobiliário do tipo ‘Tijolo’ classificado no setor ‘Shoppings Centers’, administrado pela Brazilian Mortgages e constituído sob forma de condomínio fechado com prazo de duração indeterminado. O fundo possui 38% do empreendimento “Florianópolis Shopping Center”, destinado à exploração comercial por meio de locação de suas atuais 164 lojas. Segundo os administradores do shopping, estão previstos investimentos na ordem de R$ 5,1 bilhões até 2014 visando expansões e inaugurações.
Continue lendo...
http://investidorderisco.blogspot.com.br/2013/02/fii-floripa-shopping.html

160878 - small caps -  18 Dez 2012, 16:08
Sem a renda garantida, este fundo estaria pagando uns R$ 0,50 em média por mês... considerando os meses fortes...

No último, teria dado R$ 0,40...

http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cfloripaShopping-301112.pdf

É melhor comprar depois do que já aconteceu com WPLZ11B quando acabou a renda garantida...

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