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terça-feira, 28 de março de 2017

FLORIPA CI (FLRP)


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Balanços

Características
tipo ‘Tijolo’ classificado no setor ‘Shoppings Centers
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351751 - Ronimendes  -  04 Jul 2018, 01:46
Marcosvinicius2, seguindo suas recomendações, volto ao trabalho antes que o pessoal do Fórum me exclua.

O uqaz havia indicado alguns FIIs nos quais ele observou crescimento do resultado nos últimos anos. Se há algum iniciante em FIIs no Fórum, vamos esclarecer a devida importância desta observação: FIIs que conseguirem apresentar crescimento do resultado líquido (no futuro) provavelmente são os que valorizarão no longo prazo.

Vou fazer um levantamento individual do histórico de cada FII que o uqaz e tentar fazer uma estimativa de preço justo por FCD (que, convenhamos, tem suas falhas e é de pouca valia para o pequeno investidor que aporta regularmente). Mas o FCD pode funcionar em casos extremos: ou indica se o ativo está muito caro ou muito barato pelo fluxo de caixa que ele pode gerar no futuro (segundo as estimativas realizadas).

Como cada estudo consome um certo tempo, não vou conseguir fazer todos de uma única vez, mas vou postando os estudos de cada ativo e daí as discussões necessárias e os ajustes podem ser executados.

O FII de hoje é o FLRP11 (Floripa Shopping).

Primeiramente, vamos verificar a evolução do resultado operacional do FII.

Ano Fluxo de caixa líquido das atividades operacionais Número de cotas Fluxo de caixa líquido por cota g(nominal) inflação g (real)
2011 2.605.000 48.000 54,2708
2012 2.817.000 48.000 58,6875 8,1% 5,84% 2,17%
2013 2.721.000 48.000 56,6875 -3,4% 5,91% -8,80%
2014 2.077.000 48.000 43,2708 -23,7% 6,41% -28,27%
2015 2.828.000 48.000 58,9167 36,2% 10,67% 23,03%
2016 3.232.000 48.000 67,3333 14,3% 6,30% 7,51%
2017 3.626.000 51.604 70,2659 4,4% 2,95% 1,36%
Dos resultados dos anos de 2011, 2012 e 2013 foram expurgadas as receitas provenientes do recebimento da RMG que era vigente nessa época. Podemos verificar que o resultado de 2014 foi bastante comprometido por queda nas receitas e aumento das despesas.

Aliás, um ponto que achei negativo neste FII é o elevado percentual de despesas administrativas do empreendimento (não é a taxa administrativa). Acredito que sejam gastos com áreas vagas e outros. É necessário avaliar este fundo mais aprofundadamente para verificar esse pormenor.

A partir de 2015 o fundo passou a crescer aceleradamente. O crescimento de 2017 foi menor por causa da subscrição que aumentou o número de cotas e diluiu o resultado líquido. Será interessante verificar a evolução do resultado neste ano.

Calculando as taxas de crescimento média a partir do resultado líquido, chegamos ao seguintes resultados:

Período g (nominal) Inflação g (real) g real (a.a.)
últimos 5 anos (2013-2017) 20% 36,48% -12,27% -2,58%
últimos 3 anos (2014-2017) 62% 21,10% 34,09% 10,27%
Qual será a taxa de crescimento do FII para os próximos 3 anos? E para os próximos 5 anos? Estimando que o FII consiga crescer 3% acima da inflação pelos próximos 3 anos, e daí atingir a perpetuidade, o preço justo do FII (usando uma taxa de desconto de 7% na fase de crescimento e na perpetuidade) é:

Valor de mercado da cota R$ 1.202,00
Receitas totais do FII R$ 6.365.000,00
Despesas totais do FII R$ 2.739.000,00
Resultado líquido R$ 3.626.000,00
Número de cotas 51.604
Retenção de resultado líquido 5,00%
Vacância financeira 0,00%
g (fase de crescimento) 3,00%
n (número de anos cresc.) 3
r (fase de crescimento) 7,00%
g (perpetuidade) 0,00%
r (fase de perpetuidade) 7,00%
Preço justo do FII R$ 1.036,26
Margem de segurança -13,79%


R$ 1036.

Um pouco caro, talvez, PARA AS ESTIMATIVAS FEITAS.

Vou fazer o seguinte: vou mudar as estimativas para fazer o preço justo se igualar ao preço de mercado, para que tenhamos uma ideia das PREMISSAS que o mercado está utilizando na precificação do FLRP11.

No caso, foi bem fácil: mudei a taxa de desconto para 6% a.a. (real)

Valor de mercado da cota R$ 1.202,00
Receitas totais do FII R$ 6.365.000,00
Despesas totais do FII R$ 2.739.000,00
Resultado líquido R$ 3.626.000,00
Número de cotas 51.604
Retenção de resultado líquido 5,00%
Vacância financeira 0,00%
g (fase de crescimento) 3,00%
n (número de anos cresc.) 3
r (fase de crescimento) 6,00%
g (perpetuidade) 0,00%
r (fase de perpetuidade) 6,00%
Preço justo do FII R$ 1.209,86
Margem de segurança 0,65%
Então, pelas premissas adotadas, comprar hoje uma cota de FLRP11 por 1200 reais seria equivalente a aceitar um retorno de 6% a.a. (real), se o FII crescer seu Resultado líquido 3% a.a. por 3 anos, e daí atingir a perpetuidade (com o resultado passando a ser corrigido somente pela inflação, sem crescimento real).

Aí está o estudo.

Se quiserem que eu mude as premissas, é só falar.

Um grande abraço e muita luz.

172269 - small caps -  12 Mar 2013, 13:47
Citação: eduardojose
Small, bom dia.... Qual FII vc indicaria?
Primeiro ponto: aqui também é necessário diversificar bastante. Tal como as ações, existem imprevistos com os imóveis também.... mudança de mercado... inadimplência... mudanças legais e de impostos... riscos judiciais...

Mas, considero interessante e andei comprando ultimamente:

a) HGLG11 por volta dos R$ 1260,00. Seus imóveis estão avaliados por volta dos R$ 1.320,00 por cota. Tem um DY razoável e boa diversificação de imóveis, geográfica e de inquilinos; Paga por volta de 8% a.a;

b) FIIP11B por volta dos R$ 171,00. Situação parecida com o HGLG11, tem contratos de longo prazo. Em um dos meses paga um aluguel maior. Está por volta de quase 9% a.a.;

c) FLRP11B por volta dos R$ 735,00. Shopping com renda garantida que deve pagar anual entre R$ 50,00 e R$ 60,00, mas que tem bons riscos, tanto de alta como de baixa. No buscador tem mais comentários que fiz recente dele;

No mais, fique acompanhando, pois sempre surge uma oportunidade nova.

170085 - tetzner -  04 Mar 2013, 12:04
Segue o link para a ficha do Floripa
FLRP11B – Floripa Shopping
http://tetzner.wordpress.com/2012/08/01/flrp11b-floripa-shopping
fizemos algumas fotos da região, se alguém do encontro foi e fez fotos, podem me mandar por email que eu adiciono à ficha

170081 - Trifloripasempre -  04 Mar 2013, 11:31
Small

Bom dia. Sobre FLRP11B, a churrascaria Ataliba já foi inaugurada, mas a melhor mesmo é a Spettus, dentro do próprio Shopping. A Cassol está montando sua nova loja, ao lado do Shopping. E futuramente teremos a nova sede da FIESC, em Santo Antonio de Lisboa. Tem tb o um novo empreendimento comercial na região, com término previsto para 2016.

Também acredito que, progressivamente (no passo de Floripa) ocorrerá um maior adensamente habitacional da área.

170074 - small caps -  04 Mar 2013, 02:31
Ilustres, iniciei posição em FLRP11B... o que é válido para carteiras diversificadas para FII, com peso médio baixo.

Cientes dos riscos e da queda do rendimento que trará o término da renda garantida na distribuição de outubro de 2013, comprei minhas primeiras cotas de FLRP11B também no final do mês de fevereiro.

Espero que a administradora consiga logo ocupar os espaços vagos, para que paulatinamente os rendimentos passem a subir.

O faturamento total do shopping até que está se segurando bem. 

Estive recentemente por lá e efetivamente tem umas lojinhas pequenas fechadas. As grandes e âncoras estão ocupadas. Uma das grandes está em reforma, mas deve abrir em breve. Existia também uma loja com propaganda que abriria em março se não me engano... (acredito que era a StudioZ, de calçados).

As lojas locais, aos poucos, vão sendo substituídas por lojas de âmbito nacional. Muitas não souberam concorrer dentro do shopping. 

O movimento poderia ser melhor, mas devemos reconhecer os esforços da administradora. Sempre tem alguma novidade para atrair público no vão central. Atualmente é a "galinha pintadinha". As vezes tem pista de patinação no gelo, outras é laguinho para pilotar uma espécie de pedalinho motorizado... e por aí vai...

O entorno vai ganhando diversos novos negócios comerciais. Na região está abrindo um "Ataliba" e está anunciada a construção de uma nova Cassol (se não me engano é isto).

Recentemente foi inaugurado, enfim, um novo prédio residencial por lá... o que é o tipo de empreendimento mais desejável... pois ter consumidores vizinhos é sempre uma mão na roda... Mas a maioria por lá é de casas simples ainda... tem um longo caminho pela frente.

O risco maior continua sendo a concorrência dos outros shoppings... O shopping já esteve bem pior... antes de 2011... e ja esteve com vacância menor... beirando o 1%... parece que está numa entressafra... espero que apenas momentanea.

O cinema dele é bom. As ancoras são famosas (Riachuello, Marisa, Centauro, Havan (na região), Lady@Lord, Supermercado Nacional, etc...) e tem um excelente restaurante (Spettus) como ponto alto. No meio também tem um café com poltronas muito confortáveis...

O estacionamento é que poderia estar mais cheio de vez em quando... tem um bom espaço para melhorar a circulação de pessoas. O cotista tem que torcer para que a região tenha bastante empreendimentos residenciais mais próximos... coisa que os demais shoppings da ilha já tem...

Bom, considerando o período de renda garantida ainda existente (o que fez com que descontasse um pouco o preço da cotação atual) e o fato de o faturamento do shopping ainda estar "em ordem"... considerei que, dentro do segmento de FII de shopping, chegou num nível de preço que permitia iniciar posição.

165843 - investidorderisco -  04 Fev 2013, 23:08
FII Floripa Shopping
O Floripa Shopping é um fundo imobiliário do tipo ‘Tijolo’ classificado no setor ‘Shoppings Centers’, administrado pela Brazilian Mortgages e constituído sob forma de condomínio fechado com prazo de duração indeterminado. O fundo possui 38% do empreendimento “Florianópolis Shopping Center”, destinado à exploração comercial por meio de locação de suas atuais 164 lojas. Segundo os administradores do shopping, estão previstos investimentos na ordem de R$ 5,1 bilhões até 2014 visando expansões e inaugurações.
Continue lendo...
http://investidorderisco.blogspot.com.br/2013/02/fii-floripa-shopping.html

160878 - small caps -  18 Dez 2012, 16:08
Sem a renda garantida, este fundo estaria pagando uns R$ 0,50 em média por mês... considerando os meses fortes...

No último, teria dado R$ 0,40...

http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cfloripaShopping-301112.pdf

É melhor comprar depois do que já aconteceu com WPLZ11B quando acabou a renda garantida...

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