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sexta-feira, 10 de maio de 2019

CAMPUSFLCI (FCFL)


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349908 - rafnob  -  14 Mai 2018, 00:27
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Concordo com a ideia de que os setores de shoppings e logística são boas apostas. Acho que HOJE o fundo mais seguro do mercado é o FCFL, visto que o contrato firmado é até meados de 203X. Eu só penso em comprar fundos de shoppings quando a curva de "nº de desempregados" começar a cair de forma mais acentuada (foi de 13,7% no início de 2017 pra 13,1 no início de 2018, sendo que estávamos próximos de 12% em dezembro). Tá certo que isso é explicado pela demissão dos sazonais, mas eu preciso de mais dados pra confiar de olhos fechados no setor.
[...]

345284  - Ronimendes  -  15 Dez 2017, 12:27
[...]
Sobre FCFL11 e MAXR11, não tenho divergências. FCFL11 é um puta prédio, relativamente novo, com uma localização excelente...O contrato com o INsper é muito longo, e se o inquilino sair, pode ter alguma outra utilização. E MAXR11 são basicamente galpões em terrenos com boa localização. Com uma mudança de paradigma estrutural, fica barato derrubar e construir outra coisa. 
Prezados,

Estou tentando comparar o rendimento real de um FII de tijolo com um de papel. 

Como o de papel distribui inflação, se assumirmos essa inflação de 0,5% a.m., temos que igualar as grandezas retirando a fatia do Leão.

Exemplificando: RNDP11 tem VP de 1014.
Cota = 917
Rendimento Nominal = 10,54
Rendimento real = 10,54 - 0,005*1014 = 5,47

Logo, o rendimento real seria 5,47/917 = 0,6%

É sabido que o FCFL11B, que todo mundo considera caro pra caramba, remunera o cotista a 0,66% a.m., ou 10% mais do que RNDP11.

Por outro lado, a inflação no papel é isenta de IR, o que não é o caso do tijolo. o IR come 20%, ou seja, 0,2*0,005 de inflação ao mês. O resultado, de 0,001, é a perda ao mês sobre o VP do Fundo de tijolo. Perde-se porque a correção da inflação, que seria mais ou menos integral com o tempo, demanda uma fatia de 
imposto de renda DESDE QUE você decida vender a cota.

No exemplo em questão, 1472*0,005*0,2 = 1,472.

Agora, considerando o imposto sobre o ganho de capital em cima da inflação(DESDE QUE você decida vender a cota E PAGAR O IR devido), o rendimento real de FCFL11B é 10,03 - 1,472 = 8,558 reais. Isso dá um DY mensal de 8,558/1530 = 5,6%

Conclusão: Hoje, comparando os dois, temos um rendimento superior em RNDP (considerando a venda da cota em algum dia). Muito cuidado para o fato de que, se a selic baixar, a balança pende duplamente para o tijolo. Os motivos são

1- Imposto sobre inflação do FII de tijolo fica cada vez menor.
2- A cota do FII de papel começa a perder valor, já que não consegue remuneração de seus títulos tão boas quanto antigamente.

O raciocínio procede?
Algum amigo enxerga a falha desse raciocínio?
Parabens Eurico

Muito bom o post...

É isso mesmo... a comparacao esta correta... no longo prazo os fundos de recebiveis tendem a tomar uma "lavada" dos fundos de tijolos... principalmente dos que tem contratos atipicos e reajuste garantido pela inflação...
Quanto ao FCFL, de fato ele esta bem esticado, em que pese o contrato atipico... mas quando comparamos com outros FIIs similares como o AEFI11 e o FAED11B, mesmo assim ele ainda permanece caro... 
                                                                                           ▲                                                                      ▲
Como deve ser de conhecimento de alguns, o FCFL11B está em vias de entregar a nova torre ao Insper. Por contrato, na entrega da nova torre, o aluguel do estacionamento também vai ser majorado em 50%. O aluguel do prédio antigo alugado pelo Insper foi reajustado em dezembro. O aluguel da torre nova deve ser reajustado em fevereiro e o aluguel do estacionamento, agora em janeiro. Em, julho deverá ser reajustado o aluguel da agência do Itaú.

Se tudo der certo, estimo que a receita bruta no mês de fevereiro seja de aprox. R$ 1,48 milhões.

Supondo que as despesas consumirão o mesmo percentual atual, de 9,5%, o rendimento líquido por cota seria de R$ 8,03, abaixo da renda garantida de R$ 8,30/cota até 12 meses após a entrega da torre nova.

Ocorre que do total de 19.676,41 m2 locáveis, somente os 17.919,93 m2 pré-locados foram considerados na estimativa acima. Há ainda aprox. 1.750 m2 para serem locados.

Supondo uma receita adicional líquida de apenas 6%, o rendimento por cota aumentaria para aprox. R$ 8,50/cota que, ao preço corrente R$ 1.210,00 representam 0,7025% a.m., ou 8,76% a.a.

O interessante é que com a entrega da nova torre e o aluguel da área locável remanescente, o FII que era de renda garantida passa para um FII de renda "normal".

Na minha estimativa (chute violento mesmo), considerando tratar-se de um FII de inquilino único e na área de educação (risco é maior), o mercado exigirá um rendimento de no mínimo 0,65% a.m. (o do FAED11B é hoje 0,665% a.m.). Se os meus chutes (rendimento de R$ 8,50 e percentual mínimo de 0,65% a.m.) estiverem aprox. corretos, o preço potencial para a cota FCFL11B seria de R$ 1.307,00, 8% acima do preço corrente de R$ 1.210,00.

164023 - small caps -  19 Jan 2013, 17:24
maspimentel, aqui também as oportunidades vem e vão a jato... Ainda em outubro anunciava a compra de RDES por R$ 104,00... é o típico negócio para ficar na moita esperando o momento de compra de algo não precificado...

Vejo FCFL11B interessante, apesar do risco de ser inquilino único e ainda com finalidade social... portanto, risco bem mais alto... devidamente diversificado pelos demais ativo da carteira de FII mais seguros... Deve ficar mais 1 ou 2 anos pagando o patamar atual de rendimento... mas tem contrato bem longo...
[...]

Citação: nextar
Iniciando cobertura em Quatro Fundos Imobiliários
FII Torre Almirante (ALMI11B)
Iniciamos a cobertura do FII Torre Almirante com recomendação de Compra, ao preço de R$ 3.400,01 por cota. Em nossa opinião, o FII Torre Almirante deverá oferecer dividend yield de 7.93% em 2013 (implicando prêmio de 204 bps sobre o CDI esperado para investidores pessoa física, considerada a isenção de IR), atrativo dado a qualidade do imóvel detido pelo fundo, um dos poucos prédios com classificação AAA situados no centro do Rio de Janeiro e o baixo risco de crédito de seus locatários Petrobrás (97% da ABL) e CEF (3% da ABL). 
FII Almirante Barroso (FAMB11B)
Iniciamos a cobertura do FAMB11B com recomendação de Compra, ao preço de R$ 4.934,80 por cota. Diferentemente do ALMI11B (mais estável, porém com menor potencial de valorização), o FAMB11B conta com bom potencial de valorização de suas cotas a partir da conclusão do processo de reajuste revisional do valor do aluguel pago pela CEF (seu único locatário), em discussão na justiça. Em nosso cenário base, assumimos reajuste revisional de 108% a partir de Jul/13, suportando dividend yield de 9.55% em 2014 – conservador frente ao reajuste proposto pela avaliação do perito independente solicitada pelo juiz do caso, de 200%, potencialmente gerando DY2014 de 13.28%.
FII Campus Faria Lima (FCFL11B)
Iniciamos a cobertura do FCFL11B com recomendação de Venda, ao preço de R$ 1.240,00 por cota. Em nossa opinião, o dividend yield esperado para o fundo em 2013 (8.03%) é baixo frente a fundos de qualidade superior (como o ALMI11B, com DY13 esperado de 7.93%), considerando a ausência de disclosure financeiro de seu principal locatário, a Faculdade Insper (apesar de sua boa reputação e posição de mercado), o risco de locação de 9% da ABL do imóvel detido e uma potencial oscilação da renda distribuída a partir do fim do período de renda garantida. Pelo lado positivo, destacamos a qualidade e localização do imóvel detido pelo fundo.
FII Anhanguera Educacional (FAED11B)
Iniciamos a cobertura do FAED11B com recomendação de Manutenção, ao preço de R$ 149,00 por cota. Em nossa opinião, o DY13 esperado para o fundo de 8.65% (implicando prêmio de 289 bps sobre o CDI esperado para investidores pessoa física, considerada a isenção de IR) é justo considerando a qualidade de crédito da Anhanguera Educacional (rating AA- pela S&P), o 2º maior grupo de educação do mundo em alunos e o risco de relocação dos três campi de propriedade do fundo em caso de vacância. Um desses campi (localizado em Valinhos-SP), conta com aluguel vencendo em Jan/14 (16% da renda do FAED11B), que assumimos em nosso cenário base uma renovação no preço atual corrigido pela inflação.
Erro clássico de comparar o rendimento de um FII com o do CDI... como se o titulo corrigido pelo CDI também o fosse pela inflação...



Prefiro o FCFL11B ao FAED11B...

fridao, estudei eles por cima, mas não deram "um click" no momento. Preferi, como disse recentemente outros como RDES11 (104), FCFL11B (1200), WPLZ11B (72), RBRD11... 

Mas preciso ver se com os preços atuais algo mudou...

Salve Eurico!

Assim que a obra de expansão receber o "habite-se", começa a locação. Praticamente dobra a área atual e já está quase tudo pré-locado com quem já está por lá.

Depois do "habite-se" ainda teria a garantia de rentabilidade mínima, o que, no entanto, acredito não será necessário, pois o aluguel atual ja cobre mais da metade do rendimento garantido.

A parte de escritórios (5% da ABL) talvez até garanta um "plus" em relação aos R$ 0,83 atuais. E logo tem reajuste do contrato pelo IGPM...

Tem inquilino bom, com baixo risco de crédito, contrato de longo prazo e boa localização, acredito. E ainda, baixos custos de administração do fundo (ultimamente tem saído cada assalto, que é bom ficar de olho nisto).

Porém, como se trata de fundo com inquilino com fim social e um único imóvel, é prudente fazer posição até uns 5%/10% da carteira de FII.

Caro Small e demais amigos...

Estava pesquisando o FCFL11B (ultimo relatorio em http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cCampusFariaLima_280912.pdf) e não achei grandes valorizações potenciais do ativo.

Aos preços de hoje, paga 8,5% a.a do valor da cota (renda garantida). No informe, depreende-se possível manter o pagamento dos 0,83 após os 12 meses de habite-se, mas não percebi ativos ocultos que potencializem um bom aumento disso.

Os aluguéis na região estão atrasados? A área de expansão por algum acaso é bem mais rentável do que o resto do imóvel?

[...]
C: FCFL11B (sem palavras: https://www.btgpactual.com/home/docs/fii/fundos/relatorios/fii-campus-faria-lima/201210_CFARIALIMA_RM.pdf em ago12 os rendimentos enfim superaram o "a mais", é uma WPLZ11B só que não vai dar mole!)
[...]

Mas, como estamos em promoção de FII, vendi-a para comprar FCFL11B. Não tenho certeza que a promoção de FII vai se sustentar após o término da oferta do BB.

Estou vendendo ações com P/L acima de 15, encostando nos 20 e que vejo que no curto prazo não devem apresentar lucros não esperados.

E estou comprando o máximo que posso em FII até a término da oferto do BB. Acredito bastante num rateio...

Fiz as posições novas em RDES11 e FCFL11B neste mês.

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