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segunda-feira, 27 de março de 2017

BB PRGIICI (BBPO)


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345715  - pedrosousa  -  02 Jan 2018, 19:57
02/01/2018 17:54 FII BB PRGII (BBPO) Fato Relevante - 02/01/2018

FATO RELEVANTE
São Paulo, 02 de janeiro de 2018.
A VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA., na qualidade de Instituição Administradora do BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (Ticker BM&F Bovespa: BBPO11), inscrito no CNPJ/MF sob o no. 14.410.722/0001-29 ("Fundo”), vem comunicar que foi assinado o Primeiro Aditivo ao Contrato de Locação com o Banco do Brasil S.A. sobre o imóvel localizado no Setor Bancário Sul – SBS, quadra 01, bloco G, lote 32, em Brasília-DF (“Primeiro Aditivo” e “Sede III”, respectivamente).
Por meio deste Primeiro Aditivo, o prazo de locação foi ampliado para 180 (cento e oitenta) meses,
observado que para os 120 (cento e vinte) meses iniciais (“Período Inicial”), o contrato não sofrerá nenhuma modificação. Ao fim do Período Inicial, a relação contratual seguirá o disposto da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Os valores de locação permanecem com a correção anual pelo IPCA até o final do Período Inicial. Após o Período Inicial, o valor de locação será negociado entre as partes, sendo que não poderá ser inferior a R$ 2.350.000,00 (dois milhões, trezentos e cinquenta mil reais).
Em contrapartida, o Fundo se comprometeu a realizar os seguintes investimentos no Imóvel em valor
estimado de R$ 25.929.953,23 (vinte e cinco milhões, novecentos e vinte e nove mil, novecentos e cinquenta e três reais e vinte e três centavos):
 Recuperação, fixação e vedação das esquadrias das fachadas;
 Substituição da central de alarme do térreo;
 Tratamento pontual de infiltrações na laje do estacionamento;
 Substituição dos elevadores;
 Retrofit do sistema de alarme;
 Revisão da fixação do revestimento em mármore das fachadas;
 Modernização do sistema de ar condicionado; e
 Impermeabilização da esplanada.
Os investimentos por parte do Fundo visam corroborar para a melhoria do Sede III que já está em fase de obras de outras benfeitorias promovidas pelo próprio Banco do Brasil.
Permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.
Atenciosamente,
VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA.

Para o pessoal que assina o relatório do Rodrigo...
O que acham da diferença de valor do metro quadrado entre BBPO e BBRC?
A idade/localização dos imóveis justificam essa diferença?
Guga

Sao conjuntos de imoveis bem diferentes... BBPO11 a maioria sao imoveis velhos... muitos sem localizacao privilegiada...alguns ate tombados pelo patrimonio historico...

BBRC11 sao imoveis novos... todos com otima localizacao...abrigam agencias estilo, que sao de construcao bem mais cara...todos os predios sao agencias... a maioria tem o contrato inteirinho pela frente ainda...

Tenho BBRC11 em bom percentual da carteira... e nao tenho BBPO11...

Mas nos preços atuais nao compro nenhum deles... estao caros demais... 
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Sobre BBPO e FIIs de agências: algumas considerações...

1- BBPO está negociando com ágio de 41% sobre o VP. OK, mas e os demais FIIs de agências?

AGCX: ágio de 20%

BBRC: ágio de 26%

BNFS: ágio de 33%

SAAG: ágio de 34%

Ágio médio do setor: 31%

Então, me parece que podemos concluir que a maior parte desse ágio deve-se a fatores inerentes ao setor (como maior segurança, por exemplo), não a uma assimetria específica de BBPO.

BBPO está, portanto, com um ágio adicional de uns 7% frente ao seu similar SAAG.



2- Olhando do Yield médio estimado para este ano, temos:



AGCX: 0,70% (estimativa grosseira, visto que temos entrega de novas agências e aplicações em LCI no fundo)

BBRC: 0,70% (estimativa grosseira também)

SAAG: 0,70% (6 meses de R$0,85 + 6 meses de R$0,88, considerando uma inflação de 5%)

BBPO: 0,75% (6 meses de R$0,955 + 5 meses de R$1,00, considerando uma inflação de 5%)



Focando apenas em SAAG, que possui um DY tão previsível quanto BBPO e muita similaridade com BBPO em vários outros aspectos, como prazo de duração, etc., temos que BBPO deve pagar um DY médio aproximadamente 7% maior que SAAG este ano, justificando seu ágio de 7%.

Quanto ao ágio do setor, me parece que estamos vivendo ainda um período de muitas incertezas, quando é natural o pagamento de um prêmio extra pela segurança.

Se a esperada recuperação econômica não acontecer, você tem uma boa proteção no setor e você está pagando um prêmio (ágio) pelo seguro.

Se a recuperação acontecer, penso que este ágio deve se reduzir naturalmente para todo o setor com a valorização dos imóveis e com uma performance inferior frente a outros setores do que por queda de preços.

Enfim, meu propósito não é analisar os fundos de agências ou defender esse ou aquele fundo, mas tão somente tentar justificar seu ágio. Os preços do setor me perecem bem calibrados entre si, neste momento.

Se você acredita que iremos viver um período de recuperação, então, suponho, deve buscar FIIs de Escritórios e Logísticos, especialmente. Mas, se acredita que ainda estamos vivendo um período de grande risco, os FIIs de agências ainda são excelentes opções de proteção. 
Comprando JSRE11 vc adquire BBPO e SAAG com um desagio alem de RF (dinheiro seguro com desagio). Migrei boa parte do dinheiro da venda dos FII supervalorizados pra JSRE... Pode haver diminuicao do DY Desse FII mas ainda sera maior q 0,7.

332737  - ZOTTI   -  19 Jan 2017, 18:17
Parabéns pela análise.

Não acho que fiis de agência sejam bons investimentos ad eternum. Eles servem muito bem para momentos de crise principalmente por serem atípicos com excelentes locatários. Não podemos tapar o sol com a peneira. O número de agencias no futuro reduzirá, ponto! Não necessariamente os fiis serão afetados por não renovações dos contratos de suas ag~encias mas o risco é grande. Tenho 4 em carteira mas aos poucos estou me desfazendo.

Ultimamante estou muito mais preocupado com a qualidade dos FIIs. Qualidade dos imóveis, diferenciais, etc.

Vejo alguns que se encaixam neste quesito: FIIB11, PQDP11, SHPH11, FCFL11B. Comprei muito destes aí ultimamente. Além destes que considero top ainda existem ONEF11, VLOL11, GRLV11 que também considero bons.

Não estou considerando DY na conta, senão nunca compraria SHPH, rsrsrs. Mas de um tempo pra cá estou pensando muito mais em comprar um FII pra carregar muitos e muitos anos.

Além destes temos os multis: HGRE, HGLG, KNRI e BRCR que tem suas qualidades.

Gostaria de saber a opinão do pessoal que outros FIIS vocês comprariam "para sempre"? 
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332414  - Barbado -  13 Jan 2017, 19:06
Agora se você tem BBPO (predios velhos, alguns tombados pelo patrimônio histórico, outros com documentação enrolada, etc. etc. e acredita que a demissão dos funcionários não vai afetá-lo) NÃO SE PREOCUPE o valor patrimonial da cota é de R$ 93,21 negociada com ágio de 38,40%.... 
Confesso ter dúvida sobre a prioridade do DY atualizado . Porque ? Exemplo Investi em BBPO a 94 , então esse investimento me garante um fluxo de caixa interessante atualmente . 
Quanto às leiteiras tenho TAEE e BBSE.
Já um DY mínimo para tolerar o amadurecimento dos ganhos de capitais parece interessante.

Com 1000 cotas de BBPO, o seu rendimento mensal hoje seria R$ 955,00. 

Ao preço de fechamento de ontem, o valor de mercado de suas 1000 cotas, R$ 123.900,00, está rendendo 0,771% a.m.

Para simplificar o argumento, vamos supor que vc tenha prejuízos acumulados em vendas de FIIs e despreze despesas de corretagem e emolumentos.

Suponha que vc tenha vendido as suas 1.000 cotas de BBPO no preço de fechamento de ontem, recebendo R$ 123.900,00 e tenha aplicado tudo na compra de XPCM a R$ 78,00, ou seja, 1.588 cotas que lhe renderão R$ 1.191,00 por mês, um rendimento 24,7% maior do que aquele que vc está recebendo!

Só faz sentido receber um rendimento 24,7% menor, se vc acredita que o risco de investir na XPCM não compensa este o rendimento maior.

Em termos de rendimento corrente, não interessa o seu preço médio de compra da BBPO. Quanto mais baixo for o seu preço médio de compra, maior será a fatia devida ao Leão, só isto! Mas quanto maior o preço relativo da BBPO em relação à XPCM (ou outro ativo que esteja pagando sensivelmente mais do que o BBPO) maior será a "pressão" para vc trocar BBPO por este outro ativo.

VSuponha que o seu custo de operação em bolsa seja 0,5% e que vc não tenha prejuízos acumulados. Então, a venda de BBPO no fechamento de 6a feira teria lhe custado, por cota, R$ 0,62 em corretagem e emolumentos + R$ 5,86 em IRPF, deixando um líquido de R$ 117,42 por cota. Os R$ 117.420,00 poderiam comprar 1.498 cotas de XPCM, as quais renderiam R$ 1.123,50 mensais, 17,6% maior do que o rendimento que vc está recebendo hoje. Note que este é o mínimo, pois quando se vende algo com lucro, quase sempre é possível aproveitar para realizar algum eventual prejuízo, minimizando o imposto a ser recolhido.

Vc pode achar que o risco de um investimento em XPCM não vale este rendimento maior. Tudo bem! Mas e se o rendimento com a troca for 50% maior? Ainda assim o risco não valerá a pena? Vc continuaria a manter as suas BBPO? Quanto maior o preço relativo da BBPO em relação a XPCM, mais XPCMs vc conseguirá na troca e maior será o seu novo rendimento. Existirá sempre uma diferença entre os rendimentos da BBPO e da XPCM (ou outra qualquer) que fará vc decidir pela troca. O risco não é absoluto ... sempre haverá um rendimento que compensará este risco.

Agora, o preço que vc pagou pelo ativo lá atrás ... só "pega" no que concerne a despesa com IRPF. O rendimento a ser monitorado é aquele considerado o preço corrente. 
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Vejam que situação no mínimo curiosa eu passei hoje ao visitar a agência Paraíso, que faz parte do BBPO11 (na Avenida Bernardino de Campos, continuação da Avenida Paulista).

Fui abrir uma conta, acompanhado pela minha esposa, que está grávida e precisou utilizar um banheiro. As funcionárias se entreolharam com caras de assustada e disseram que “o certo seria haver um banheiro para clientes”, MAS NÂO HÁ!!!. Os dois banheiros, destinados aos funcionários, ficam perto de cofres, e por isso não era permitido o acesso de clientes.

Quase fui embora de raiva, mas aí uma delas se “comoveu” e acompanhou minha mulher.

A outra tentou se justificar, dizendo que era uma imóvel ANTIQUADO, no qual funcionava uma agência do Bradesco.
Bom, eu sempre morei em cidade pequena e média.
E, na boa, somente numa agencia do santader q havia sido reformada, vi banheiro disponível ao cliente.
Segunda vou comprar Bbpo
Racional: 190 milhões em caixa pra reformar imoveis antiquados.
Da pra colocar banheiro sim.

Pensei que fossem obrigados por lei a disponibilizar banheiro, já que há um fluxo razoável de pessoas. Mas nunca havia pensado no assunto.... a agência em si até parece arrumadinha.

Não me recordo de ter visto agência com banheiro.

Mesma coisa que eu pensei qdo li o post do Sobral. Conheço várias agências de bancos diferentes e nunca vi banheiro em nenhum.

As agências bancárias geralmente não disponibilizam banheiros para seus clientes (só possuem banheiros internos, para seus funcionários). Se por acaso alguém viu uma com banheiro, pode ter certeza de que era banheiro inicialmente de uso interno e que, com reformas de layout da agência, acabou sendo disponibilizando para clientes depois. 
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300822 - small caps -  09 Jul 2015, 01:28
Sobre BBPO11, explicando porque é uma "ração para a crise":

Características do Contrato de Locação Atípica

Prazo do Contrato 10 anos (vencimento em novembro de 2022)

Indexador IPCA

Mês base de reajuste AGOSTO

Renovação
Caso o Banco do Brasil opte por permanecer no imóvel, no final do período inicial, o contrato de locação poderá ser renovado por mais dez anos. A nova relação deve ser firmada por meio de contrato típico.

Rescisão antecipada

Em casos de rescisão, por decisão do locatário, antes da conclusão dos dez anos iniciais, o Banco do Brasil se compromete a pagar ao fundo, a título de perdas e danos prefixados, o fluxo do aluguel remanescente.

Revisão do aluguel
Dada a atipicidade do contrato de locação, durante o seu prazo de dez anos, tanto o Fundo como o Banco do Brasil renunciaram, de comum acordo, aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel.

Alienação dos imóveis
O Fundo não poderá vender os imóveis a outras instituições financeiras e/ou suas coligadas e controladas enquanto o BB permanecer como locatário, a não ser nos casos em que este autorize e/ou esteja inadimplente com suas obrigações.

[...]
No que concerne o BBPO11 é quase certo que cedo ou tarde atingirá um preço que ensejará a realização de lucro. Por exemplo, a R$ 122,00, o rendimento anual esperado é 7,2% + inflação. Há no mínimo uma dúzia de FIIs de baixo risco que pagam melhor. Melhor então será realizar o lucro líquido de R$ 17,60 (17,6% do investimento) e partir para outra.

159015 - rnelias -  02 Dez 2012, 22:07
Estou na mesma...

Como o rateio foi elevado, acredito que logo na abertura das negociações, passaremos por um período de "aglomeração". Quem não conseguiu uma quantidade de cotas, para constituir um fluxo de caixa almejado, irá a mercado comprar dos sardinhas (eu). Depois desta fase de aglomeração, deverá ocorrer uma adequação da cotação em relação aos rendimentos proporcionados. Daí entra em campo estes cálculos do prof. . O sujeito não deverá pagar mais do que o necessário para obter uma renda próximo dos 7% a.a.

No meu caso, como não tenho cacife para "aglomerar" uma quantidade de cotas que me gere algo satisfatório, prefiro rifar em um primeiro momento, com uns 10-15%, e aguardar novas oportunidades...

158991 - paulo_prof -  02 Dez 2012, 14:20
Citação: 17andre
Prof,
O FII da Caixa, AGCX11, subiu 10% no primeiro dia de negociação, e vem caindo.
O FII do BB deve começar também com uma valorização e depois ir caindo?
Na venda, tenho que pagar I.R. de 20% sobre o lucro da venda?
No que concerne como os pregões vão se desenvolver, só com bola de cristal ... No que concerne a taxação, sim: 20% sobre o lucro.

O BBRC11, que é precursor do BBPO11, também abriu com valorização de 11% no dia 20JUN2011, tendo alcançado 15% durante o pregão. Nos pregões que se sucederam, chegou a ser negociado a R$ 105,00. Depois ficou um bom tempo entre R$ 110 e 115 (até meados de AGO2011). No final de agosto de 2011 disparou, fechando a R$ 150,00 no dia 19SET2011. No dia 22NOV2011, entretanto, fechou em R$ 112,00.

Desde então, chegou na faixa dos 132 em JAN2012, mas chegou a visitar os R$ 105,00 no dia 21NOV último.

Como espero que o BBPO11 distribua aprx. R$ 0,72/mês, acho que o preço "justo" no máximo seria algo em torno dos R$ 127,00. Se, de fato, o rendimento de R$ 0,72 mensais se confirmar, isto seria equivalente a uma remuneração de 7% a.a. líquidos + correção inflacionária. Se, como alguns estão estimando, os rendimentos forem de R$ 0,70/cota/mes, o preço "justo" máximo seria de algo em torno de R$ 124,00.

O meu objetivo é obter um lucro líquido de aprox. 12%. Ou seja, vou "rifar" se/assim que atingir os R$ 115,00, ou seja, um lucro líquido de R$ 12,00 já descontados os 20% de IR sobre o lucro bruto.

Pra quem queria saber dia 12/12/12 as cotas do BBPO11 serão desbloqueadas para negociação no mercado secundario.

Sobre o FII do BB, aconteceu o de sempre:

Uma legião de investidores sedentos por uma mesma oportunidade (mais de R$ 7 bilhões), despejando FII's no mercado secundário, para ir atrás do canto da sereia. Todos olhavam para o mesmo lado.

E, de outro lado, fundos já existentes, que passaram a projetar rendimento maior que o do fundo vindouro, em gestação, só que sem a necessidade de esperar para saber se ia poder abocanhar...

O mesmo que acontecia nos IPO's de empresas badaladas...

O mercado sempre repete os seus procedimentos.

O negócio é aproveitar.

Oferta do BB: a melhor do ano! 

Mais uma vez são os ativos desprezados que trouxeram as maiores alegrias...

O consenso costuma não gerar o mesmo lucro...

Lembrem-se disto...

Rateio do fundo do BB provoca rali de fundos imobiliários na bolsa 

Ontem, os 57 fundos mais negociados na bolsa de valores, totalizaram um volume de R$ 28,9 milhões; Hoje, os mesmos 57 fundos negociaram o equivalente a R$ 50 milhões 

A oferta
A oferta do BB Progressivo II foi de R$ 1,59 bilhão, valor que será utilizado para a aquisição de agências bancárias do Banco do Brasil e prédios comerciais que estão distribuídos por todo o País, a maioria (69%) na região Sudeste

Impressionante a demanda pelo FII do BB e ainda tem mais 4,5bi em ativos imobiliarios! FANTASTICO

157414 - paulo_prof -  17 Nov 2012, 11:52
Citação: sobral30
Professor, o senhor considera mais vantajoso subscrever o FFCI11 pela segunda vez ou entrar no BBPOII?
Fiqueio meio "cabreiro" depois que alguém postou no fórum FII que o estudo de viabilidade demonstrou que o valores de avaliação dos imoveis vendidos ao fundo do BB estao 31% mais altos do que o valor de mercado levantado pela Consult (pag. 371 do prospecto).
http://www.ourinvest.com.br/images/arquivos/fundos/documentos/FII-BB_Progressivo_II-Prospecto_Definitivo-Pubicacao_20121113_atualizacao.pdf
Quem é que pode dizer? A minha aposta é que nos próximos 3 meses o BBPO valorizará sensivelmente mais do que o FFCI.

Quanto à questão levantada no fórum FII, é bastante possível que tivesse havido um erro de interpretação ... pelo menos, quando eu li (rapidamente) o relatório da Consult, não foi o que entendi.

Qual seria o valor de mercado de um imóvel comercial?

Se não estou enganado, a partir dos valores dos aluguéis e hipóteses aplicáveis para o período após os 10 anos de contrato, a Consult calculou, usando o método do FCD, o valor presente dos rendimentos na vida útil dos imóveis considerando 3 cenários. A diferença básica nestes 3 cenários é que nos dois primeiros, que por suporem serem os imóveis adquridos por uma pessoa jurídica, há a incidência de imposto de renda sobre o lucro dos aluguéis e, no 3o., com os imóveis sendo adquiridos por um FII, não há. 

O aluguel bruto mensal nos 3 cenários é o mesmo: R$ 12 milhões/mês. No cenário de compra dos imóveis e aluguel para terceiros, o valor presente seria de aprox. R$ 1,26 bilhões. No esquema de buy & lease back para o BB, este valor presente aumentaria para R$ 1,32 bilhões. E no esquema de FII, o valor presente aumentaria para R$ 1,65 bilhões.

O Fundo pagará R$ 1,4 bilhões pelos imóveis, um pouco acima do que a Consult calculou no cenário de uma empresa adquirindo do BB e alugando de volta? O BB aproveitou o fato do FII não ser taxado em IR e abocanhou um naco da diferença ... qual é o problema?

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