Veja os melhores Comentários do Forum do Small Caps
Escolha abaixo as ações que deseja consultar

terça-feira, 21 de maio de 2019

ALMIRANTCI (FAMB)


Recomendações
Compra: uqaz (jun/18)
Carteiras
beguinner1976 (jul/15) - ch3481 (nov/15jun/17) - malaufer (dez/15jan/16) - MuadibGV (nov/12dez/12) - pedrosousa (jan/16) - ZOTTI (ago/16)
Balanços

Características

Links
361388  -ugozanchi  -  21 Mai 2019, 13:33
Nao acompanho tem algum tempo, ja que nao sou mais cotista. Mas quando ainda acompanhava (e acredito que nao mudou muito para ca) a Caixa era o unico inquilino. Se sair é perda total de rendimento.

Coisa pouca... rs rs rs.

361385  - luizgmendes  -  21 Mai 2019, 13:02
Bom dia.
Alguém que conhece melhor o fii FAMB11B poderia me dizer qual é o impacto da saída da CEF nos rendimentos atuais?

353642 - TexasDraw -  12 Set 2018, 01:30
Com a saída da Caixa, ele não vai ter mais um único inquilino. Ele pode baixar bem o aluguel e ter mais locatários...
No mercado real, não existem imóveis dessa qualidade com um preço por m2 tão em conta. Iniciei posição nele, 2% da carteira.

353639 - fridao  -  11 Set 2018, 22:58
Tranquilo, Keep Calm,

Talvez eu inicie uma posição minúscula, visando o longo prazo...seria o caso de 1 ou 2% da carteira.
A não ser que esse prédio vá ser demolido/derrubado, o que não me parece provável, desconfio que possa oferecer um bom retorno no futuro, principalmente devido à sua localização, não acha? Quanto será que custa, em média, o metro quadrado naquela região?
Todo caso, vou esperar para ver até onde a faca pode cair.

353638 - keep_calm  -  11 Set 2018, 22:22
Cuidado aí Fridao, FII não segue a mesma lógica das ações quanto ao Valor Patrimonial x Valor de Mercado ....nem sempre é o valor de mercado que busca o valor patrimonial, mas o contrário, o valor patrimonial, quando da sua reavaliação, que busca o valor de mercado. É grande a possibilidade do valor patrimonial de FAMB11 ter redução.Será necessário um grande retrofit, que será muito dispendioso com a saída da Caixa.. o empreendimento apresenta poucas garagens, e enfrenta sérios problemas de mercado, tais como o excesso de vacância nos imóveis no Rio de Janeiro....também existe a possibilidade de o Porto Maravilha seguir atraindo novos locatários, aumentando a competição. Ah, mais uma coisa, muito cuidado com Fundos de um único imóvel e um único inquilino. Olho Vivo....e keep calm. Abração.

353637  - marcosvinicius2 -  11 Set 2018, 21:45
NOTEM QUE O FAMB11 já esteve cotado a 5.300 com custo do metro quadrado = 9.843,09, hoje está sendo cotado a 1.500,00 com custo do metro quadrado = 2.784,00:

Fundo de Investimento Imobiliário - FII Edifício Almirante Barroso
SOMA: FAMB11B
1.494,00 BRL −86,00 (5,44%)

FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 5300,00 9.843,09
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 5100,00 9.471,48
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 4900,00 9.099,89
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 4700,00 8.728,31
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 4500,00 8.356,74
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 4300,00 7.985,19
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 4100,00 7.613,65
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 3900,00 7.242,13
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 3700,00 6.870,61
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 3500,00 6.499,11
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 3300,00 6.127,63
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 3100,00 5.756,15
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 2900,00 5.384,69
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 2700,00 5.013,25
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 2500,00 4.641,81
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 2300,00 4.270,39
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 2100,00 3.898,98
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 1900,00 3.527,59
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 1700,00 3.156,21
FAMB11B EDIFICIO ALMIRANTE BARROSO 1500,00 2.784,84

353621 - fridao  -  11 Set 2018, 19:33
Para quem tiver PACIÊNCIA, acho que é um bilhete premiado...porque localização é excelente.

Resta descobrir onde é o fundo do poço...

353617 - TexasDraw  -  11 Set 2018, 18:44
FAMB11B está de graça quando olhamos o preço do m2...

353613 = pw777a  - 11 Set 2018, 17:12
Sim m2 a 2,800.

No quesito investimento por comparativo com VP, esse é o maior erro que um investidor poderia cometer. O VP deriva de vários elementos, entre eles, o excessivo aluguel pago pela Caixa, sem paralelismo no Rio. Sugiro recalcule esse VP com aluguel zero, gastos com manutenção, carência de 24 meses, e pesados investimentos em retrofit. Talvez se assuste com o novo valor de VP.

A questão não é o valor de m2 no Rio, mas o que fazer com 40% de excesso de infra-estrutura imobiliária corporativa em um momento em que empresas conseguem facilmente reduzir em 1/3 o espaço alugado, vide exemplo da Caixa. Assim, ainda que nenhuma saia do Rio e todas se mantenham, a tendência é de aumento de vacância, porque as empresas se movem para espaços menores, com menor custo.

O Rio terá de se reinventar, atualmente as carências são de 24 meses e proprietários felizes apenas que alguém lhes pague condomínio e IPTU.

353608 - fridao  -  11 Set 2018, 15:59
O metro quadrado deve estar por volta de R$ 2.800,00.
Alguem confirma?

353607 - linelson  -  11 Set 2018, 15:45
Esse valor patrimonial aí não quer dizer muita coisa, é melhor comparar o valor de m2 com similares. De qualquer forma, pode ser sim uma oportunidade.

Vou esperar deixar sangrar mais, quero ver quando parar a distribuição dos dividendos.

353591 - MARCOSPG -  11 Set 2018, 11:43
fridaõ não sou especialista em FIIs, entendo de balanços e demonstrações financeiras, já invisto em ações há tempos,em FII to iniciando agora, mas pelo que andei lendo cuidado, pois este fundo só tem este prédio na almirante barroso - RJ, onde está locado para a CEF. O fato é que a CEF vai mudar de sede, então este fundo vai ter que arrumar outro inquilino ou ficar sem receita (assim entendo eu) . O aluguel mensal é de 4,2 milhoes e a CEF conseguiu um aluguel mais barato na cinelandia RJ (segundo informações internet e foruns - UOL). Estava até de olho mas a CEF saindo não sei não. Ou vender o imovel e fechar o fundo o que daria um belo retorno aos cotistas nê?

Aproveitando, iniciei uma pequena posição e BBFI11B , alguem opina sobre este fundo?

353589  - fridao -  11 Set 2018, 05:41
FAMB11B...

Estou seriamente pensando em montar posição no ativo, visando um prazo mais longo...se continuar essa queda, dali a pouco o prédio vai estar de graça, não?

Valor Patrimonial +- R$ 4.600,00

Cotação atual R$ 1.580,00

Alguem opina? Paulim...

352277  - FelipePB  -  28 Jul 2018, 05:01
Citação: joaoricci - Post #352276 - 28/Jul/2018 02:04
e FAMB11 hein...
alguém de olho?
Possível entrega do prédio pela Caixa Econômica Federal conforme esclarecimento prestado dia 25/07 à consulta da B3 no dia 24/07

346917  - ispholambra -  07 Fev 2018, 14:41
Nao tenho o ativo... Nem acompanho...

Mas a um bom tempo atrás quando discutiamos se BGIP era uma boa opção para o longo prazo ou não... Você disse que preferia ITSA4 pois queria ativos para longo prazo e não queria ter de ficar pulando de galho em galho sempre...

Desde então eu tenho, ao meu modo tentado focar em ativos com essas características... Tendo em vista que considerei relevante a sua opinião...

Agora diante do exposto... FAMB11 te satisfaz para o longo prazo seguindo as suas premissas?

Se satisfaz deve manter...senão deve vender...

346913  - MuadibGV  -  07 Fev 2018, 10:02
Bom dia , pessoal!

O assunto em discussão é o FAMB11.

Tenho em carteira , menos de 0,5% do total, e se vender o IR seria muito pouco.

Minha dúvida é manter ou vender.

A preço de mercado está cotando o metro quadrado em 7400 reais. O aluguel atual está por volta de 75 reais mensais o metro quadrado.

A CEF tem duas agências nesse prédio , imagino que no térreo, e usa o restante como sede administrativa.

Parece ser um edifício bem customizado, porque tem cinema, teatro, escadas rolantes, etc.

Mas há pouco tempo saiu um boato de que a CEF desocuparia o prédio...

Além disso tem um complicador, que são as ações revisionais para reajuste do aluguel, que provavelmente vão gerar algum aluguel retroativo para os cotistas. Sobre isso já perdi a conta de quanto seria esse residual, mas chuto que não é menos de 200 reais por cota. Ajustando a cotação por esse atrasado, o metro quadrado cairia para 7058 reais.


Fatores pró:

-dy deve estar bem próximo de 0,9% ao mês, considerando os atrasados para descontar no preço da cota;

-imagino que a CEF ainda ficaria ocupando as agências , se desocupasse o restante. Elas devem ter um peso significativo no total.


Contra:

-prédio velho, customizado;

-administrado pelo BTG;


O prédio fica no centro do RJ, aonde os espaços são restritos e por isso a loooooooongo prazo deve ter um valor legal, mas enquanto isso a vacância lá está enorme, sem mostra de cair e cheio de prédios mais modernos vazios.

344277  - guga10 - 23 Nov 2017, 18:41
Acho bem possível pelos seguintes pontos:
vacância absurda na região do Porto Maravilha;
necessidade de ocupar e desenvolver a região (com a ajuda do poder público);
preços de aluguel muito baixos;
qualidade dos imóveis muito superior;
OBS: já escutei diversos boatos de órgãos públicos indo para a região. O Banco Central está construindo um prédio lá.

344409  - ispholambra  -  27 Nov 2017, 14:24
FAMB11B

O problema de um fundo mono inquilino e sem contrato atípico e esse... Qualquer possibilidade de saída do inquilino gera um panico muitas vezes exagerado dos cotistas...

Esse pânico e uma ameaça ou uma oportunidade?

Deixo essa pergunta para os especialistas nesse fundo... Mas por ora eu me mantenho fora...

344273  - escalador -  23 Nov 2017, 18:30
https://www.bancariosrio.org.br/noticia?id=3853
"Em mais uma transação nebulosa, o Conselho Diretor da Caixa Econômica Federal decidiu transferir os empregados e todos os setores do prédio da Avenida Almirante Barroso para o Acqua Corporate."

Por enquanto é um alarme do sindicato, mas se se concretizar é uma bomba

343561  - menghele  -  04 Nov 2017, 20:06
[...]
É préciso ter muito cuidado ao se investir em ativos com preços INFLADOS, pois mais cedo ou mais tarde o mercado acaba descobrindo o verdadeiro valor do ativo, entao ocorre um ajuste natural na precificação, temos exemplos classicos de alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00, mas mesmo assim ainda representa uma perda para quem adquiriu no seu TH, alem disso o que se percebe é que os investidores de FIIs levam muito em consideração o DY, ao invés do ativo propriamente dito, portanto são riscos e perdas que muitas vezes é difícil de se mensurar na hora da aplicaçao, então vale aquele ditado: QUANDO MAIOR A ALTURA .... MAIOR O TOMBO.
[...]
Quanto as valorizações que o Amigo cita em 18 anos de 1000%...digamos de 1999 até 2017 deduzo do SHPH11, E OS OUTROS QUE ESTÁ COMPARANDO ....... alguns FIIs que sofreram essa readequação de preços: ALMI chegou no seu TH com valor de R$ 4.000,00, hoje está sendo negociado a R$ 1.998,00, BBFI teve TH = 5.000,00 e hoje está cotado a 2.700,00, PRSV teve TH de R$ 1.500,00 e hoje sofre com a cotação a R$ 450,00, uma das poucas EXCEÇÕES que tiveram valorização excessiva sem um perda tão considerável foi FAMB que atingiu TH = 5.700,00 e hoje está cotado a R$ 4.800,00

Primeiramente TODOS OS PREÇOS DE TH, em uma análise comparativa de longo prazo deveriam ser atualizados por IGPM / IPCA / DOLAR, ou seja, na realidade o TOMBO foi bem maior do que na comparação de preços NOMINAIS, NÃO HA COMO COMPARAR PREÇOS EM REAIS EM ATIVOS NO LONGO PRAZO POR REAIS NOMINAIS. Uma reflexão, TODOS OS ATIVOS CITADOS ESTÃO NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, (excetuando BBFI q tem um imóvel também em Brasilia) com a hecatombe da economia da cidade e do Estado, por conta da debandada estrutural da INDUSTRIA DE PETRÓLEO. Contudo a caso e caso, por uns bons terá pelo menos uma volta parcial (FAMB e ALMI) e outros com um destino mais obscuro (PRSV), devido a LOCALIZAÇÃO e a hiper oferta do Centro do Rio, e com a Barra inciando a ser um centro alternativo.

O Rio de Janeiro chega a ser uma EXEMPLO CLÁSSICO DE "BARCELLONA O MILANO" ..ao contrario...ou seja grande expectativas frustradas...assim na cidade e no Estado, SE O PETRÓLEO não voltar a níveis de preços para atrair de novo as grandes Companhais em massa como foi no passado não vejo volta a níveis anteriores.
[...]

328701  - M39 -  21 Out 2016, 02:29
Sobre FAMB. Será que esse novo valor de aluguel sai ou não sai ? 
O que falta mais ? Tem que desenhar ? 

Em face do exposto:
a) NEGO PROVIMENTO aos embargos de declaração opostos pela CEF, conforme fundamentação supra;
b) DOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos pelo FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO, para retificar o erro material apontado, de maneira que onde se lê 17/10/2010, passe a constar 17/12/2010, bem como para sanar a contradição e a obscuridade indicadas, de modo que a parte dispositiva da sentença passará a ter o seguinte teor: 
"a) CONFIRMO A LIMINAR anteriormente deferida (fls. 613/614);
b) HOMOLOGO os cálculos da Contadoria Judicial de fls. 943/945, que apuraram um valor devido a
título de diferenças de aluguéis provisórios da ordem de R$7.856.412,87 (sete milhões, oitocentos e cinquenta e seis mil, quatrocentos e doze reais e oitenta e sete centavos), com atualização até janeiro de 2015, cujo pagamento deverá serimediatamente efetuado, consoante fundamentação supra, mediante depósito/pagamento;
c) JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, para fixar em R$4.281.578,29 (quatro milhões, duzentos e oitenta e um mil, quinhentos e setenta e oito reais e vinte e nove centavos), na data-base de 17/12/2010, o valor mensal do aluguel do imóvel em tela, na forma do laudo pericial homologado defls. 749/756, o qual deverá ser pago desde já, devendo a CEF pagar ao autor as diferençasporventura devidas entre o aluguel provisório e o aluguel definitivo ora fixado, a serem corrigidas pelo IGP-M/FGV, conforme previsão contratual, exigíveis a partir do trânsito em julgado deste decisum, nos moldes do art. 69 da Lei n.º 8.245/91.
JFRJ
Fls 1034

325838  - MuadibGV  -  11 Ago 2016, 03:08
Fiz um pequeno estudo sobre o FAMB. Pegando o aluguel ditado na sentença e atualizando pelo IGP-M deste Out/2010 (o que dá um reajuste de 48%) o ganho bruto por cota na distribuição seria de uns 22 reais . Parece bem apetitoso. 
O problema é que o valor de mercado do metro quadrado está por volta de 9k o metro quadrado , e que o aluguel da sentença em valores atuais é superior a 100 reais por metro quadrado, o que parece excessivo para esse prédio. Esse seria o preço de um AAA certo?

Permaneço com minha posição comprada há alguns anos atrás, quando esse fundo foi trazido à tona aqui no fórum. 

Aumentar em busca desse dy sem saber o quanto o prédio é imprescindível pra CEF, não sei não...

Via de regra comprar fiis olhando apenas o dy apetitoso é uma péssima idéia.

168763 - small caps  -  23 Fev 2013, 02:15
M39, acabo de fazer a minha parte:

"Prezado Renato,

Sou cotista, desde 2004, do Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso, no qual a BTG é a gestora.

Aguardo ansiosamente que a locação do imóvel cheque ao valor de mercado que o perito do LONGO E DEMORADO processo
judicial chegou, qual seja, O DOBRO dos valores atuais pagos pela CEF após a decisão do Juiz.

Como gestora do fundo, e no interesse dos cotistas, imagino que a BTG tenha solicitado adequação ao
valor de mercado da locação mensal na renovação da locação de 10 anos que já venceu, não é? Espero que não tenha perdido esta oportunidade de ouro.

Se não fizeram isto, gostaria se saber qual a razão, uma vez que a gestora, imagino, DEVE ATENDER AOS INTERESSES DOS COTISTAS que lhe
remuneram, certo?

Fico no aguardo da sua manifestação,

Att,"

Rodrigo, manda o seu curriculum para o BTG. Estão precisando urgentemente de um advogado decente...

Manda um modelinho de ação de despejo para que possam usar quando vencer o contrato atual.

168694 - M39 -  22 Fev 2013, 20:33
Aos cotistas de FAMB.

Nos últimos dias andei questionando o BTG a respeito do vencimento dos 10 anos de contrato do Almirante Barroso com a CEF. Não sou advogado, mas, no meu entendimento este processo deveria ser encaminhado independentemente da ação revisional que está em curso.

A avaliação do perito, inserida no processo que corre em juízo, foi de um valor de locação de 6,3 milhões. O valor atual do aluguel fixado recentemente pelo juiz (80% do valor requerido no processo) está em 3,1 milhões.

Ora, se temos uma avaliação de 6,3 mi e o contrato acaba de completar 10 anos, seria a hora de, independente do processo que corre na justiça que se refere a revisão do aluguel ao fim de 2010, pressionarmos a CEF para que o valor do aluguel seja ajustado ao valor de mercado.

O fato é que, pela resposta que recebi do BTG (segue abaixo), eles concordaram com a renovação automática do contrato em troca do pagamento dos atrasados referente ao processo da revisional.

A questão principal que se coloca aqui é : qual é a estratégia que o BTG está adotando para que tenhamos de fato um aluguel com valor minimamente próximo ao de mercado ?

Entendo que a condução do processo por parte do BTG não condiz efetivamente com os interesses dos cotistas.

Portanto, é importante que nós cotistas de FAMB nos mobilizemos para que o BTG atue de maneira mais eficaz na defesa de nossos direitos. Questionem o BTG, mandem e_mails, liguem para o Renato (que sempre me atendeu com a maior gentileza), para que eles se sintam efetivamente mais comprometidos com esta questão.
Aos cotistas de FAMB.

Nos últimos dias andei questionando o BTG a respeito do vencimento dos 10 anos de contrato do Almirante Barroso com a CEF. Não sou advogado, mas, no meu entendimento este processo deveria ser encaminhado independentemente da ação revisional que está em curso.

A avaliação do perito, inserida no processo que corre em juízo, foi de um valor de locação de 6,3 milhões. O valor atual do aluguel fixado recentemente pelo juiz (80% do valor requerido no processo) está em 3,1 milhões.

Ora, se temos uma avaliação de 6,3 mi e o contrato acaba de completar 10 anos, seria a hora de, independente do processo que corre na justiça que se refere a revisão do aluguel ao fim de 2010, pressionarmos a CEF para que o valor do aluguel seja ajustado ao valor de mercado.

O fato é que, pela resposta que recebi do BTG (segue abaixo), eles concordaram com a renovação automática do contrato em troca do pagamento dos atrasados referente ao processo da revisional.

A questão principal que se coloca aqui é : qual é a estratégia que o BTG está adotando para que tenhamos de fato um aluguel com valor minimamente próximo ao de mercado ?

Entendo que a condução do processo por parte do BTG não condiz efetivamente com os interesses dos cotistas.

Portanto, é importante que nós cotistas de FAMB nos mobilizemos para que o BTG atue de maneira mais eficaz na defesa de nossos direitos. Questionem o BTG, mandem e_mails, liguem para o Renato (que sempre me atendeu com a maior gentileza), para que eles se sintam efetivamente mais comprometidos com esta questão.

Segue a resposta recebida do BTG-Pactual :

"
Em resposta à sua mensagem de hoje e a da última semana, seguem abaixo as considerações da Administração.

De fato, o laudo do perito judicial e as conclusões do assistente técnico contratado pelo Fundo estabelecem que o valor do aluguel deve ser majorado em relação ao então vigente. Tecnicamente o juiz deve basear-se no laudo pericial para decidir sobre a revisional de aluguel. Entretanto, não há garantias de que efetivamente tenhamos sucesso na demanda.

Nos termos do contrato de locação, que constou do material da oferta, o contrato de locação tem vigência de 120 meses contados de 14 de novembro de 2002, prorrogáveis por mais 10 anos, independentemente de ação renovatória, desde que o locatário tenha notificado o locador manifestando tal intenção. De fato, consta que, caso as partes não entrem em acordo em relação ao aluguel, deverão fazer uma avaliação do locativo por empresa especializada.

A CEF iniciou as tratativas com a administradora do Fundo para manifestar sua intenção em relação à renovação da locação. Considerando que o contrato prevê que a renovação é automática, a inexistência de acordo em relação ao valor do locativo e a produção dos laudos de avaliação em juízo, concordamos com a renovação, desde que pago o valor do aluguel fixado pelo juiz na ação revisional acima mencionada. A CEF vem pagando o aluguel fixado em juízo.

Permaneço à disposição para qualquer esclarecimento.

Att.,

Renato C. Salles
Fund Administration

Av Brigadeiro Faria Lima, 3477 – 12º andar
CEP 04538-133 – São Paulo, SP – Brasil
Tel. +55 11 3383 2969
Fax. +55 11 3383 2001
renato.salles@btgpactual.com
www.btgpactual.com
"
162213 - RRunner -  03 Jan 2013, 18:32
Rendimento do fundo imobiliário Almirante Barroso dispara após revisão do aluguel

SÃO PAULO – Os rendimentos pagos para os cotistas do fundo Almirante Barroso (FAMB11B) no mês de dezembro ficaram bem acima da média dos meses anteriores, por conta da revisão do aluguel pago pelo locatário do fundo, a Caixa Econômica Federal. Os cotistas com posição no dia 28 de dezembro vão receber, a partir de 14 de janeiro, rendimento equivalente a R$ 153,2109118 por cota.

No dia 28, as cotas do fundo terminaram o pregão valendo R$ 5.560, o que significa uma rentabilidade de 2,75%. O dividendo pago em dezembro foi elevado devido aos depósitos retroativos efetuados pela Caixa, após a ação que terminou na revisão dos aluguéis.

No final de novembro, o BTG Pactual, gestor do fundo, comunicou que a audiência de conciliação determinou revisão dos alugueis pagos para R$ 3,052 milhões provisoriamente. O aluguel pago pela Caixa era de R$ 2 milhões por mês, o que garantiu, nos 3 meses anteriores, um rendimento médio de R$ 16 por cota aos investidores: (R$ 16,06 em julho, R$ 16,11 em agosto e R$ 16,10 em setembro). Segundo o BTG, os valores ainda estão sob avaliação e conferencia da administradora e pode haver um novo pedido de revisão.

De acordo com o comunicado, também foi autorizado o levantamento imediato de R$ 20,596 milhões que estavam depositados em juízo para inicio de pagamento da diferença retroativa dos alugueis.

http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2013/01/03/rendimento-do-fundo-imobiliario-almirante-barroso-dispara-apos-revisao-do-aluguel.jhtm

159306 - small caps -  05 Dez 2012, 01:25
Complementando, fundo constituído em
06/03/2003 e registro na CVM em 17/03/2003.

http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/Perfil_AlmiranteBarroso.pdf

Ou seja, os 10 anos estão mesmo próximos e existe e previsão do valor ser fixado por laudo, com 60 dias de prazo...

O novo valor fixado pelo juiz foi atualizado pelo IGPM:

http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cAlmiranteBarroso_301112.pdf

Este aluguel provisório deve bater uns 0,5% ao mês, mas representa METADE da avaliação do perito do Juízo.

159302 - small caps -  05 Dez 2012, 01:11
Vigência 
A vigência da locação é de 120 meses a contar da data de concessão da autorização de funcionamento do Fundo de Investimento Imobiliário Edificio Almirante Barroso, pela CVM, sendo que a CAIXA poderá renová-la, desde que nas mesmas condições estabelecidas, pelo prazo de até 10 anos. Se não for acordado o valor do novo aluguel no prazo de 60 dias, este será FIXADO COM BASE em uma avaliação de empresa especializada. 

Vou pesquisar a data de autorização de funcionamento do fundo...

159119 - nextar -  03 Dez 2012, 20:12
FII Almirante Barroso - Novo aluguel provisório + pagamento retroativo = maior renda em 2013

Novo aluguel provisório + pagamento retroativo devem elevar o dividend yield

Na ultima sexta-feira (30/Nov), o FII Almirante Barroso anunciou através de seu administrador BTG Pactual Serviços Financeiros que foi determinado em juízo (i) a fixação do aluguel provisório junto a CEF de R$ 3.052.038,57 (R$ 54,18 / M2), a ser recebido a partir de Dez/2012, e (ii) o recebimento do novo aluguel retroativamente, desde Dez/10 até Dez/12. O novo aluguel / M2 provisório representa um aumento de 46% em relação ao valor anteriormente praticado, enquanto o recebimento extraordinário do aluguel retroativo deve gerar uma renda incremental ao fundo de R$ 20.6 milhões, potencialmente suportando um aumento pontual do dividend yield em Jan/13 de 392 bps (para 7.7%, vs. o dividend yield realizado de 3.8% em Nov/12, considerando o valor atual da cota de R$ 5.011).

Atualizando o cenário de renda para o FII Almirante Barroso

Em nosso cenário base original, havíamos assumido um reajuste do aluguel / M2 de 108% desde Jul/13, gerando renda média mensal para o fundo de R$ 3.35 milhões e dividend yield de 6.7% para o ano cheio. Nosso novo cenário base passa a assumir o aluguel provisório a partir de Dez/12 e um reajuste adicional de 42% em Jul/13, suportando renda média mensal para o fundo de R$ 3.85 milhões e DY2013 de 11.6%, assumindo valor de entrada das cotas de R$ 5.011. Ressaltamos que em nosso cenário base o dividend yield esperado para Jan/13 era de 3.8%, elevado para 7.7% a partir do pagamento pontual de reajuste retroativo do aluguel pela CEF.

Definição do aluguel definitivo ainda depende de decisão judicial

Como esperado para um processo desse tipo, a CEF (locatária do imóvel detido pelo FII Almirante Barroso) questionou o laudo produzido pelo perito judicial. Somente após a manifestação do mesmo e das partes envolvidas, o juiz poderá determinar o aluguel definitivo. Tipicamente nos casos de revisional, o aluguel provisório é arbitrado pelo juízo em 80% do valor requisitado pela parte solicitante. No caso do FII Almirante Barroso, entendemos que o reajuste provisório reduz o risco de um cenário negativo (ausência de reajuste por períodos mais longos ou reajustes inferiores) e ainda preserva espaço para um reajuste adicional na definição do aluguel definitivo – em nosso cenário base, assumimos um aumento adicional de 42% a partir de Jul/13, elevando o aluguel / M2 a R$ 81, mais razoável para imóveis de qualidade semelhante na região.

Recomendação de compra reafirmada para o FAMB11B

A partir dos recentes anúncios, reafirmamos nossa recomendação de compra para as cotas do FAMB11B ao preço de R$ 5.011. Em nossa opinião, o FAMB11B conta com um imóvel de qualidade em uma localidade privilegiada, um inquilino de baixo risco de crédito e uma rentabilidade esperada atrativa, com dividend yield projetado em 11.6% para 2013 (650 bps de prêmio sobre o CDI esperado para o período, ajustado para o benefício da isenção de I.R. para investidores pessoa física).
Esse forista fez as contas com o valor provisório de pagamento do aluguel, 3,052 milhões. Pelas minhas contas isso daria um DY mensal de 0,51% e atrasados de 174 reais.

Acontece que esse valor é aproximadamente 80% do pedido final do fundo (o juiz deve ter atualizado o valor). Caso o valor pedido final seja deferido, o aluguel passaria para 3,630 milhões , gerando DY mensal de 0,62% e atrasados de 586.

Mas o "upside" está no fato do perido nomeado pelo juiz ter avaliado o aluguel em 6,269 milhões, o que daria DY mensal de 1,13% e atrasados de 1.067.

Não tenho conhecimento de direito para saber se a justiça poderia definir um aluguel superior à pedida inicial do fundo.

Obs. Fiz as contas com a cotação de 4950 e considerando os atrasados já líquidos de honorários de 20%

"conservador, para a análise ser efetiva, vc deve considerar o preço/m2 e ainda a idade e o padrão dos imóveis.
Veja a diferença entre um FAMB11B e um ALMI11B... atualmente este último tem o aluguel umas 4 vezes mais cara... só que é novo em folha... e o FAMB11B, na revisão judicial, deve reduzir a diferença para "apenas" a metade... Ambos são no RJ e próximos...
Agora, estas comparações são chave... se souber a diferença em padrão e em R$/m2 é um forte indício do tamanho da oportunidade ou da sabugada...
qual seria o efeito imediato com a revisao do aluguel em FAMB11B? Achas que distribuiria quanto por cota?
andei lendo os relatorios e nao achei nada... Pode ajudar... Este predio podia ser fatiado em varios inquilinos ele é muito grande.... Gostei do q vi...
Se a ação tiver 100% de êxito, dobra a distribuição para uns R$ 31 / 33 por cota, mais o pagamento retroativo desde dezembro de 2010 (18 meses já) com juros e correção monetária.
Mas neste mundo não há certezas, apenas probabilidades...
Qual a margem de segurança?
É saber que a locação deste prédio (bastante antigo, tendo os elevadores em reforma atual - inclusive impactando na distribuição) tem o preço de uns R$ 35,00 por m2, bastante abaixo da média de mercado para imóvel de padrão mais baixo...
O ALMI11B, por exemplo, deve ter se aproximado de R$ 140,00 o m2, mas efetivamente não há a mínima comparação de um classe AA com pouco tempo de lançamento, para um FAMB11B antigo... mas porque não sonhar com metade deste valor? :)

PELO VISTO É MERA APOSTA... MAS COM FUNDAMENTOS..!?!

Estou ainda bastante "verde" nesse tipo de investimento, porém tenho acompanhado o assunto aqui, no FIIs e no Infomoney.

Um forista (no infomoney) de Nick jigsaw postou um estudo sobre o impacto na revisão, sua impressão é que não é essa Brastemp toda não comprando aos preços atuais:

Mini DRE do Fundo (competência)
ago/12 set/12 out/12
Receitas 2.094.607 2.093.926 2.094.915
Despesas (405.478) (406.516) (417.045)
Lucro no Período 1.689.129 1.687.410 1.677.870
Qtd. de Cotas Subscritas 104.800 104.800 104.800
Rend./Cota (Antes I.R.) 16,11 16,10 16,01
Cotação (30/11/2012) 4934,80 4934,80 4934,80 >> ITEM ADICIONADO
yield 0,3266% 0,3263% 0,3244% >> ITEM ADICIONADO

Mini DRE do Fundo (REVISÃO)
ago/12 set/12 out/12
Receitas 3.052.038 3.052.038 3.052.038
Despesas 405.478 406.516 417.045
Lucro no Período 2.646.560 2.645.522 2.634.993
Qtd. de Cotas Subscritas 104.800 104.800 104.800
Rend./Cota (Antes I.R.) 25,25344 25,24353 25,14306
Cotação (30/11/2012) 4934,80 4934,80 4934,80 >> ITEM ADICIONADO
yield 0,5117% 0,5115% 0,5095% >> ITEM ADICIONADO

COMENTÁRIO: Fundo muito sobrevalorizado, mesmo com a ação revisional, pela atual cotação elevada não compensa a entrada (mesmo com os aluguéis atrasados). Uma questão interessante a ser abordada, apenas os atuais detentores das cotas deverão receber os aluguéis atrasados (?).

Talvez um pouco injusto pra quem carregou a cota durante todo o período e resolveu se desfazer há pouco tempo, não?!

http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cAlmiranteBarroso_261112.pdf

Maravilha!
Alguém fez a cota de quanto pagará por cota?
Acho que uns 170 mais ou menos , mas tem que se descontar os honorários dos advogados. O aluguel provisório veio bem em linha com o anterior e esse reajuste já está "precificado". O negócio vai ficar bom para quem comprou no preço atual (como eu) se por acaso conseguirem um valor definitivo próximo daquele que foi calculado pelo perito independente. Aí daria mais de 1% ao mês...

AVISA
C FAMB11B 4949,XX

Citação: nextar
Iniciando cobertura em Quatro Fundos Imobiliários
FII Torre Almirante (ALMI11B)
Iniciamos a cobertura do FII Torre Almirante com recomendação de Compra, ao preço de R$ 3.400,01 por cota. Em nossa opinião, o FII Torre Almirante deverá oferecer dividend yield de 7.93% em 2013 (implicando prêmio de 204 bps sobre o CDI esperado para investidores pessoa física, considerada a isenção de IR), atrativo dado a qualidade do imóvel detido pelo fundo, um dos poucos prédios com classificação AAA situados no centro do Rio de Janeiro e o baixo risco de crédito de seus locatários Petrobrás (97% da ABL) e CEF (3% da ABL). 
FII Almirante Barroso (FAMB11B)
Iniciamos a cobertura do FAMB11B com recomendação de Compra, ao preço de R$ 4.934,80 por cota. Diferentemente do ALMI11B (mais estável, porém com menor potencial de valorização), o FAMB11B conta com bom potencial de valorização de suas cotas a partir da conclusão do processo de reajuste revisional do valor do aluguel pago pela CEF (seu único locatário), em discussão na justiça. Em nosso cenário base, assumimos reajuste revisional de 108% a partir de Jul/13, suportando dividend yield de 9.55% em 2014 – conservador frente ao reajuste proposto pela avaliação do perito independente solicitada pelo juiz do caso, de 200%, potencialmente gerando DY2014 de 13.28%.
FII Campus Faria Lima (FCFL11B)
Iniciamos a cobertura do FCFL11B com recomendação de Venda, ao preço de R$ 1.240,00 por cota. Em nossa opinião, o dividend yield esperado para o fundo em 2013 (8.03%) é baixo frente a fundos de qualidade superior (como o ALMI11B, com DY13 esperado de 7.93%), considerando a ausência de disclosure financeiro de seu principal locatário, a Faculdade Insper (apesar de sua boa reputação e posição de mercado), o risco de locação de 9% da ABL do imóvel detido e uma potencial oscilação da renda distribuída a partir do fim do período de renda garantida. Pelo lado positivo, destacamos a qualidade e localização do imóvel detido pelo fundo.
FII Anhanguera Educacional (FAED11B)
Iniciamos a cobertura do FAED11B com recomendação de Manutenção, ao preço de R$ 149,00 por cota. Em nossa opinião, o DY13 esperado para o fundo de 8.65% (implicando prêmio de 289 bps sobre o CDI esperado para investidores pessoa física, considerada a isenção de IR) é justo considerando a qualidade de crédito da Anhanguera Educacional (rating AA- pela S&P), o 2º maior grupo de educação do mundo em alunos e o risco de relocação dos três campi de propriedade do fundo em caso de vacância. Um desses campi (localizado em Valinhos-SP), conta com aluguel vencendo em Jan/14 (16% da renda do FAED11B), que assumimos em nosso cenário base uma renovação no preço atual corrigido pela inflação.
Erro clássico de comparar o rendimento de um FII com o do CDI... como se o titulo corrigido pelo CDI também o fosse pela inflação...

Prefiro o FCFL11B ao FAED11B...

ueeepaaaaaa!!!!!!......:):)
30/11/2012 10:12 FII ALMIRANT (FAMB - MB) - ACAO REVISIONAL DE ALUGUEL 
(30/11) FII ALMIRANT (FAMB - MB) - Acao Revisional de Aluguel
DR: Mariana Botelho Ramalho Cardoso

Enviou o seguinte Fato Relevante:

A BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DTVM, na qualidade de administradora do  Fundo, informa a seus cotistas e ao mercado que, em 29/11/2012, foi realizada Audiencia de Conciliacao ("Audiencia") relativa a Acao Revisional de Aluguel n 0023109-25.2010.4.02.5101 ("Acao Revisional"), proposta pelo Fundo em face da Caixa Economica Federal ("CEF"), locataria do Imovel de propriedade do Fundo localizado na Avenida Rio Branco, n 174, Rio de Janeiro/RJ, na qual foi determinado que o valor de R$ 3.052.038.57 (tres milhoes, cinquenta e dois mil, trinta e oito reais e cinquenta e sete centavos) a titulo de alugueis provisorios atualizados conforme determinado pelo Juizo, devem ser depositados diretamente na conta do Fundo. 

Adicionalmente, foi autorizado o imediato levantamento, em beneficio do Fundo, da quantia de R$ 20.596.761,31 (vinte milhoes, quinhentos e noventa e seis mil, setecentos e sessenta e um reais e trinta e um centavos) que estava depositada em juizo para inicio de pagamento da diferenca retroativa dos alugueis.

Os valores acima mencionados estao sob avaliacao e conferencia da Administradora.

Nenhum comentário: